以下为大连电视台《第一访谈》节目内容脚本：

　　本期访谈嘉宾：北京万通集团董事局主席 冯仑

　　主持人：芷宁 
 
　　【内容提要】

　　他被称作地产思想家，15年地产生涯历尽波峰浪谷

　　“伟大是熬出来的不是设计出来的，传奇都不是人追求的是无奈”

　　他被看作地产布道者，打造“地产黄埔军校”欲引领行业发展

　　“我们现在所有这件事都是准未来五到十年一个竞争格局的变化”

　　本期第一访谈，万通集团董事长冯仑为您详述他的地产哲学。

　　【访谈背景】

　　当今的中国地产界，资本的聚积、品牌的整合以及日益激烈的市场竞争，有如一场觥筹交错的豪门盛宴，让人目不暇接。在纷繁的环境当中，有这样一个特立独行的企业，它不事张扬，却又名声远播；它历经风雨，却总能化险为夷。他的成长折射出了一批中国地产商的成长轨迹，而在他成长的背后，是一个企业领军用“前瞻”思想构建的发展之路。

　　【解说】

　　2005年5月12日，以专注高端市场著称的的万通地产在北京正式宣布启动其第二代产品标准--万通地产“住宅建设、商用物业产品标准”。万通此举一出，立刻引来了地产界的广泛关注，因为新标准的诞生标志着万通抛弃了已沿用了十余年的以建筑本身为标准核心的惯例，而取代以客户体验为核心的硬件及服务标准。那么，新标准的出台究竟会给万通乃至中国房地产市场带来哪些影响呢？

　　【主持人】

　　我知道这应该是你们1998年推出的第一代标准之后的第二代标准？

　　【冯仑】

　　对，因为我们从产品上来说，1998年的时候做的一些住宅还有，包括之前这个是1992年做的，写字楼，当时的标准都比较简单，都是参考了国家的标准，因为这个标准分为三类，一种是国家标准，一个行业标准，一个企业标准，行业包括地区的一些标准，那么我们现在就是做到去年开始，我们自己制定企业的产品的标准，

　　【主持人】

　　度身订做的？

　　【冯仑】

　　这个标准就会比国家和行业和一般地区的标准更高，

　　【主持人】

　　更细致？

　　【冯仑】

　　更细，更符合我们目标客户的需要。

　　【主持人】

　　那如果具体地说它会在哪些方面有一些升级？

　　【冯仑】

　　它分的比较细，你比如同样一个空气的质量，按照国家的标准可能就普通的一个标准，但是我们可能会达到洁净度，空气的过滤，这些达到一个接近欧洲的标准，包括水，然后怎么样保证水的质量，可能国家的标准是用简单的铜管的都可以了，但是我们可能用一种防腐蚀更好的，耐腐蚀更好的一种管子，按照这个标准来做我们的产品，看不见的地方我们希望通过这些标准，然后把这些标准交给客户，让客户能知道我们的东西，那个肚子里边到底是什么东西。

　　【主持人】

　　其实在你们之前，制定这个标准之前，国家相关部门就有了一些关于住宅或者这个物业管理方面的相关标准，其实你们完全可以依照那个标准？

　　【冯仑】

　　但是那个标准不好，国家标准它有普遍性，另外它照顾到多数人的消费习惯，另外再一个它又比较慢，改变得比较慢，所以在全世界一般都是企业的标准都是反应最快的，另外变化比政府的标准要高。

　　【主持人】

　　如果我们把国家标准打成60分的话，我好像听说一个是您也把它打成60分的话，你们制定的这个标准你会给它打多少分？

　　【冯仑】

　　我们在今天这个时点上说，我们相当于85分。

　　【解说】

　　事实上，任何一家房地产开发企业都拥有自己的产品和服务标准，但是为什么万通的标准发布却如此受人关注呢？作为中国最成功的房地产企业，万通有着中国地产“黄埔军校”之称，包括潘石屹、易小迪在内的一大批中国地产界的风云人物都是从这里迈出其在地产市场的第一步的，更为重要的是，在地产界，万通素以卓越的前瞻力著称——从高档物业到住宅定制，从集中采购到戴尔模式，这些在房地产界响当当的名号都是由万通率先应用于国内市场。那么，此番冯仑极具前瞻性的市场嗅觉能否让“标准之争”成为地产商新一轮的竞争焦点？万通“标准”仅仅是为了树起一支行业的标杆吗？

　　【主持人】

　　你们的标准推出之后，外界有一些不同的说法，有的人说这是又一轮新的概念炒作，任何一个企业可能都能轻而易举的制定一套标准，但是真正的能够让它推行开来，能够真正达到这个标准是比较难的，那面对这样的说你们的是炒作的声音会做什么样的解释？

　　【冯仑】

　　不解释，做就完了，就把这个事一直做，因为我一直有一个观点，就是说时间是唯一的真理，而且我是有一个很经验的判断，越是大家觉得不对的事，我认为是有干劲，为什么呢，我一直在说我是站在未来安排今天的，所以我每做一个事情，如果大家都说对，说明我是从过去出发来想这个事，大家都已经习惯了，如果说我现在提出一个事情有一些反对质疑，说明我至少没有陷入经验，我一定是站在未来某一个点上来想的，或者是我站在另外一个角度想问题，这样我才能保证我的公司在竞争上面有前瞻性，所以我认为只要我能够做下去而不解释，让一代一代的产品在客户那得到验证，这件事情就对了，

　　【主持人】

　　也是需要时间？

　　【冯仑】

　　一样的，因为房地产的行业你知道，一个传统的做法，它慢慢做完结束然后新的你要给它建立起来，这中间的过渡交叉期大概要三到五年时间，然后再按照新的一轮模式再做出一些东西出来，又要五年时间，所以加起来我们说五到十年把这个事给做完，所以我现在就比较从容，因为我也就懂得了时间对一个事情的重要性，也就是说你没有到青春期你去想那些大人的事情，你永远想不明白，反过来你有了老年的经验，你回头想年轻人的事，80%可以想对，所以我们特别强调站在未来来安排今天，就是说尽量用成人的经验去做我们现在孩子的事情，这样的话保证公司减少决策的失误，和在发展中超过竞争对手，

　　【主持人】

　　如果说中国的地产界经历了比如说像资金，然后概念质量这样几个过程之后，现在渐入一个标准之战的话，那我觉得你们万通地产，应该是说先走一步。

　　【冯仑】

　　就是说只有思考未来，你才能够拥有未来，拥有未来，你才能为未来而战，你为未来而战，最后才赢在未来，所以我们现在所有这件事都是瞄准未来五到十年一个竞争格局的变化，现在就开始做准备，世界上的事从来有两种，一种叫重要的事，一种叫紧急的事，就相当于孩子读书，这是重要的事，但马上出去挣钱这是紧急的事，那么如果你做重要的事，你会发现越来越省事，你要做紧急的事你发现家里老缺钱，所以这就是公司决策也是这样，我们是要做正确的事，做重要的事，让公司目前所做的所有的决策，基本上能够像孩子上大学一样，以后长期对公司有用，而短期的紧急的这些事情，尽可能地减少，所以我们做的标准、做的公司战略，所以你们会关注我们最近提出来的所有，从公司战略商业模式标准这都是重要的事。

　　【解说】

　　前瞻力的重要并不在于是否能看得准，更重要的是能否做得到，冯仑的前瞻力主要体现在万通长期战略的制定上，这是一个将企业资金、流程、发展方向相互协调整合的过程。而与天津泰达集团的合作，可以清晰的反映出冯仑对于企业战略的实施力和控制力。就在去年的3月份，万通地产增发了3.08亿股股票，随后这笔用于国内私募的股票被天津泰达集团全额认购，这是万通地产自1993年成立以来首次扩充资本，万通也籍此成为了中国房地产市场总股本超过10亿元人民币的少数大企业之一。当时，冯仑对于这次合作讳莫如深，只用了“泰达建运动场，万通做运动员”来比喻双方的合作，那么，一年过去了，作为运动员的万通成绩如何？隐藏在合作背后的万通新战略是否已经浮出水面了呢？

　　【冯仑】

　　我们现在双方都高度地契合，合作得非常平顺，也就它做土地的城市运营，我们做后续地开发，那么按照这样一个逻辑，万通只是泰达的选定的运动员之一，而且现在也在我们的建议下，我们共同商量再去找其它的演员，这样的话泰达的运营商就会有很多的专业运动员来跑，我们万通起一个带头跑的作用，同时在介绍和招呼一些其它的运动员，这样的话实际上也改变了我们所谓的商业模式，就是土地的经营开发和房屋建设投资，这两件事情按照不同流程来组织，所以这个事应该说是一个值得欣慰的一件事情，在万通的历史上是一个重要的转折点，而这个转折点使万通不仅能够更好地在市场上竞争，同时我相信对民营企业整体来思考问题，也会是一个有益的启发，就是怎么样从一个草根型民营企业，变成一个主流的资本社会化的一个专业公司，这对民营企业是一个非常大的挑战，

　　【主持人】

　　那对于合作双方来讲，你们各自看中了对方的什么？

　　【冯仑】

　　刚才实际上已经讲到，就是我们希望泰达这边的互补的资源，主要是资本土地储备和天津的市场，以及未来泰达增长的空间，而我们能够给泰达这边做的配合贡献就是专业的地产投资服务的能力，以及和10来年专业的一个团队，以及相当良好的规范的诚信的纪律，这对泰达来说是它们投资的一个重要的依据，

　　【解说】

　　事实上，与泰达合作只是万通前瞻战略中的一枚重要棋子，在成功完成国内私募后，冯仑的剑锋直指国际私募，并争取在海外红筹上市。但万通若想达到境外资本市场的上市要求，其土地和项目的储备必须要在400万平米以上，税后净利润要在5亿港币以上，上市当年市值40亿港币以上。对于万通来讲，如果没有泰达等战略投资者的介入，这将是个很长时间都不可能实现的目标。

　　【冯仑】

　　我们实际上从地产这边来说，就是1993年当时做了这个股份公司了以后，等于资本层面上没动过。

　　【主持人】

　　所以你这次一动，大家有人猜测是不是万通地产缺钱了？

　　【冯仑】

　　那肯定缺钱。

　　【主持人】

　　就意味着想发展？

　　【冯仑】

　　这是一个，另外缺钱不丢人，因为看你什么欲望，如果我的欲望是缩小了还缺钱，这公司要死了，如果我的欲望扩大了缺钱了，那这是进步的动力的开始，那么我们为了降低负债，我说扩大现金投资能力，那么你有两种办法，一种是叫做权益融资，就是扩股发股票，还有一种就是债务融资或者项目的股份融资，通过项目下边来融资，扩大自己的现金流量也是一种办法，所以这些是综合的财务的手段，是牵扯到公司长期战略，那么我们认为像地产公司，过多的依赖债务融资而很少用权益融资，所以我们这次是用权益融资，权益融资完了以后，我们才增加债务融资，这样子保持我的负债的比例是非常合理的，这样公司就比较符合我们说的安全健康持续增长。

　　【内容提要】

　　从战略到战术，冯仑用前瞻的视角审视、引领着万通

　　“这是一种宗教，这是自己的公司的宗教”

　　究竟什么才是万通常青的根源？怎样的经历让如今的冯仑思如泉涌？

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　　【解说】

　　在地产界，冯仑对于未来的预期总是能被现实所印证，这与冯仑丰富的个人经历也有着很大的关系，1984年冯仑从中央党校毕业后曾在国家体改委、海南省委任职。1991年，冯仑等4人会合海南体改所的易小迪、潘石屹自立门户，成立了海南万通，万通六雄们从海南的农田里刨出了“第一桶金”，从那时起，冯仑就成了万通的精神领袖。到1995年，万通的触角已伸进房地产、通信、金融等多个领域，1997年，风光之后的万通进入多事之秋，在此期间，先是潘石屹出走将现代城一炮打红，接着易小迪又把阳光100做成了楼市新星，加上其他万通人开发的项目，在北京房地产市场上，“万通系”声名鹊起，万通本身却被笼罩在“万通系”光环的阴影下，而这也是冯仑思想最为活跃的时期，因为他要思考出一条让万通能够长久生存下去的道路而不至亡羊补牢。

　　【主持人】

　　那在业界有一种说法，我不知道您听说过没有，说如果把中国的房地产界写一本书的话，冯仑和他的万通地产会始终贯穿全书的每个章节，其实我觉得这对您个人肯定是一种肯定，那您自己认为这么多年下来，支持你和万通地产一路走下来的最重要的因素是什么，为什么能活到今天？

　　【冯仑】

　　这个非常简单，就是叫傻根精神，傻根精神是什么呢？你看电影里头的傻根，他这个原型就是有两个特点，第一他非常做梦，有理想，他8岁就要去少林寺，就是因为看了一场电影，他非得要去像李连杰那样，他就是极其执着的一个梦想，第二就是坚持，坚持理想的时候别人认为傻，只要你不知道，但是又不断为它而激动这才叫理想，不知具体时间表，就像阿拉法特奋斗了45年，成为世界上为一个梦想奋斗时间最长，而又不成功的男人，阿拉法特要知道45年，他妈可能就不生他了，所以伟大是熬出来的不是设计出来的，传奇都不是人追求的是无奈。

　　【主持人】

　　我有一种感觉就觉得万通地产总是在每一步的时候，总是先行于别人，先进入这个市场去进入一个新的领域，然后当后来者居上的时候，你们又会显得很突出，那么现在流行的说法就是说万通地产一直不是很张扬，我就觉得做得比较踏实，那这一点跟您个人的性格是不是有关系？

　　【冯仑】

　　这个有一个最重要的关系，就是一个是我们整个的公司，更着眼于前瞻性的一些东西，有很多重要的事它并不热闹，就像你现在让孩子马上出去学跳舞，这很热闹，一会露个镜一会拍个广告，但你让他读书天天在家里，就不大容易注意，这是一个，再一个就是/在农业社会低调是可以藏得住的，在现代高度信息发达资讯发达的地方，低调是相反的结果，就是说好事不出门，坏事传千里，所以你会发现长期想低调的人最后一个坏事大家都知道，这个时候他干过多少好事没人知道，再一个如果是盲目地去炒作的时候，实际上就会 收益在递减，而现代社会最主要的传播的文明的一种方法，是根据企业自己的战略还有客户的要求，社会的要求作为一个适调，就是适合的一种调子，所以我们会把这个事做得按照这样一种理性来高度地去规定设计。

　　【解说】

　　与万通相比，冯仑的公众形象似乎更加清晰。在冯仑满是线装书的办公室里，冯仑一会儿发出房地产革命的号召，一会儿又大谈新经济如何带来新思想，在地产界甚至有“冯仑语录”广为流传，跃然纸上的口号宏论，使地产思想家冯仑在业界拥有了更多的话语权。

　　【主持人】

　　我记得您有一个非常有意思的说法，叫大象理论，我们可以称作它是大象理论，很多人又会很奇怪说一般人都形容自己是豹子老虎或者是大鳄，可是您却用大象来形容你为什么呢？

　　【冯仑】

　　是这样的，我有一年去非洲，我和王石去非洲乞力马扎罗去爬山，下来以后我们去旅游，我是特别喜欢琢磨这些人文的东西去想，然后发现在草原上那么大的草原上，谁最厉害，原来一直有个概念狮子最牛，最后才发现狮子不牛，大象最牛，这就引起我非常大的好奇，最后正好有一下打雷闪电的时候，所有的动物都乱跑，狮子也是夹着尾巴见到大象溜着就走，我说这个东西很厉害怎么这会这么老实，后来就开始跟导游跟他们聊，后来发现大象为什么厉害，第一大象就是不争，狮子一天大概要40磅的鲜肉，它活是要别人死，你的生存一定消灭对方，所以它的敌人就特别多，而大象吃的是草，是最便宜的东西。

　　【主持人】

　　而且很健康？

　　【冯仑】

　　而且跟谁都不争，最后发现只要你活下来不争你就能做大，也就是说我们比如靠市场靠客户这边去争取我们的资源，而不去靠垄断去靠行贿去乱搞，那样子是争，我卖东西客户给我钱我就卖，这样的话公司，我们叫像鱼在水里一样很温润，然后周边的水草很丰美，然后我们之间公司和外部环境就很润滑，跟客户跟政府跟投资者跟员工，这样的话整个公司就很舒服，这种状态就逐步进入我希望的一种最终的状态，就有点像庄子，自然而智慧的一种公司，很自然，跟外部的环境很自然，但这个公司还很智慧很前瞻性。

　　【主持人】

　　其实要真正能做到您说的这样的独善其身也是蛮难的？

　　【冯仑】

　　这是一种宗教，这是自己的公司的宗教，你按照这样的宗教长期去坚持，这就变成了叫做核心价值观，那么这个东西不是一代人的事，可能几代人你要坚持下去，然后把这种坚持下去的东西，变成了你公司的长期的行为准则，然后客户就理解你了，这要很长时间，就相当于你看见了任何一个人的性格，第一声啼哭有个什么性格，但是你到80岁的时候这个人这一生的性格很鲜明，它就靠时间，

　　【主持人】

　　说到这里我对您有一种感觉，可能许多人都有这样的同感，就是说您经常会用一些非常形象的比喻，来阐述您的观点，所以业界有很多人称您是地产界的思想家，那我就非常想知道，在现在这么复杂这么现实的市场环境里，你是怎么样能够一直保持你那种非常冷静地，然后非常活跃的思维和创新能力？

　　【冯仑】

　　实际上我觉得是这样的，每一个人都是思考的一个专业人员，每一个人都是思想家，我只是说出了大家平时没注意的一些现象，而且用了一些不同的表达，然后使这件事情变得更容易传播，大家更容易理解，所以我是一个朴素的真理的一个传道者推广者和鼓吹者，但我不是发明者，所以我也不是思想家，我只是一个传播者而已。（大连电视台）