戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司泛城租售网董事郑竞奋：理性游走在上海房地产市场

    本报记者 冯胤颖 发自上海

　　与大多中介企业一样，泛城的目标同样是要做到上海二手房业务的领头位置。而郑竞奋给自己的时间是“最少五年”

　　今年初以来，上海对房地产市场频出重手进行调整。3月，泛城租售网上海地区的业务量为620万元左右，而到4月，业务量就锐减到350万元。但是相比于其他品牌中介在4月份业务量骤降三分之二的状况，泛城的这一业绩可以说是相当不错。

　　作为泛城上海二手房业务的掌舵人，郑竞奋的踏实理性使得泛城在此役中处变不惊。一个香港人的内地情结

　　坐在记者面前的郑竞奋，很瘦，感情内敛，他评价自己是个理性的人，而在整个采访过程中，他给人最深的印象是，始终保持冷静。

　　他俨然是一个上海通，来内地工作已经快8年了，郑竞奋非常喜欢上海。这种内地情节要追溯到上世纪90年代初，刚到加拿大的香港人郑竞奋突然发觉，原来中国人那么多，中国的版图那么大。

　　1995年的一次内地旅行，彻底改变了郑竞奋。

　　时值暑假，还在加拿大念大学三年级的郑竞奋被朋友邀请去广东小住。“虽然只有一个星期，但是广东的变化很大，让我非常吃惊，改变了我对内地的看法。”郑竞奋在今天讲起那次旅行的见闻，情不自禁地兴奋起来。

　　这次的内地行，彻底打破了他小时候的内地印象：改革之初的广东，连酒店的地上都躺着人。不过十几年，此时的花园酒店让他刮目相看，一个城市可以发展得那么快。“那时候就决定，毕业了一定要来内地发展。”

　　1997年，郑竞奋从加拿大毕业回到香港，年轻气盛，想要实践来内地发展的宏愿。而此时，香港人对内地市场的认识还不足，很多人并不认为被派驻内地是一份“美差”。而来内地工作的香港人往往需要有一定的工作经验，被大机构派驻来做市场前期开拓，对于一个初出茅庐的小伙子，可能性几乎为零。

　　值得郑竞奋骄傲的是，在那个时候他就看准了内地的发展。于是，在香港积累工作经验，再转战内地，郑竞奋坚定地选择了这条道路。

　　1997年初，他在香港中原集团找到了第一份工作——地产经纪人，而1997年的香港中原已经俨然具备了在香港中介行业称王的气势。在今天，回头去看在上海中介行业发展的一些香港人，大多有着中原的工作经历。

　　而中原不过是郑竞奋通往内地的跳板，在今天郑竞奋愿意回忆的是在中原，他明白了房地产市场是不断变化的，而这种危机感，使得他在上海房地产市场蓬勃火热的时候，都时刻不忘，没有一样事物会是持续攀升的，在攀升的背后，要看到下滑的可能。

　　1998年，在中原历练了一年的郑竞奋跳槽到美联物业——香港房地产中介行业的另一个巨头，被派驻广州。梦想已久的内地工作机会，终于降临。走南闯北

　　1998年进入内地房地产市场的郑竞奋，适逢内地房地产业的发展。

　　“那时候，我主要做一手项目，而公司接的项目遍布各地。”遍地开花的房地产市场，给予郑竞奋走南闯北的机会。广州、深圳、重庆、西安、海口，每个城市或多或少的都要呆上几个月，在美联物业的4年，是辗转内地市场的4年。

　　“每个地方的人不一样，各有特点。”郑竞奋忽然来了兴致。在他看来，房地产市场是与人密切相关的，房地产绝对不是拿地造房子那么简单，当地人的消费习惯和性格决定了一个城市的习惯。

　　“到一个地方，我都要观察当地人。”在郑竞奋看来，要卖房子，首先要研究人。比如，四川人是很愿意买房子的，而上海人更重视包装。观察使得他对人的理解更加深刻，而这一习惯，使得他与泛城的同事合作得亲密无间。

　　“我不骂人的。”郑竞奋显然很骄傲这点。在与下属遇到分歧的时候，他坚持一点，如果你的决定不会影响其他组的利益，那么就去做吧。

　　2000年，郑竞奋来到上海。“这个城市的挑战性相当高。”从1999年开始，上海的房地产市场开始起步，而最初来上海，是参与恒隆项目。2年之后，郑竞奋就一直留在了上海工作，而上海房地产市场的飞速发展正是从2002年开始的，在2003年、2004年的增长相当惊人。

　　而当时，公司的管理层变化了，郑竞奋选择了离开，转投戴德梁行旗下。泛城模式

　　作为戴德梁行集团的另一个品牌，泛城的诞生完全是上海房地产行业发展催生的。

　　1998年，戴德梁行市场分析部门经过调研发现，中国内销商品住宅市场在房改政策的带动下迅猛发展。仅上海1998年登记预售面积为800万平方米，显现了巨大的市场商机。2000年，戴德梁行上海分公司作了一个从未有过的尝试，拓展附属品牌——泛城(中国)综合住宅，主攻内地三级市场，启动二手房市场。

　　2002年初，郑竞奋到上海泛城的时候，泛城已经历2年的发展。他的职位是高级经理，带领着一个20多人的团队。“从那时开始，管理泛城租售网的业务。”

　　泛城(中国)综合住宅服务是由泛城研究及开发顾问、泛城租售网和泛城营销企划三个部分组成。而郑所在的泛城租售网主要负责的是二手业务。到今年，泛城租售网的营业额已经是刚成立时的10倍。

　　2005年2月，郑竞奋把他在上海的房产基本抛售一空。“2004年底开始，业内对房地产已经开始害怕，房价涨得太快了。”一边是欢喜，一边是不可预测什么时候会出现拐点。香港经验告诉他，没有什么东西是会一直涨的。而另一个原因则是为了专心做好业务。“如果我在上海还有房产，那么它的起伏跌宕必然会影响我的心情，而一旦分心就会影响我对上海房地产市场的判断。”事实证明，理性的郑竞奋作出了正确的决定。

　　他在上海一直是租房子生活，即使在有物业的时候，也是把物业出租。“这样完全没有负担，一年左右我会搬一次家，每个星期有四五个晚上我会在家吃饭，避免不必要的应酬。”不能不说郑竞奋是个很特别的人，而他的这份理性使得泛城在高涨的上海房地产市场迅速扩张。稳健发展

　　2005年初，泛城的高层开始讨论是否在上海的北区拓展业务。当时的上海房地产市场还在如火如荼地发展，而宝山、杨浦等北区的房地产市场有了明显的起色，未来可能会成为新的增长点。如果拓展北区业务，对泛城来说也会是新的利润增长点。

　　“讨论了两个星期，危机意识使得我们最终放弃了现在开拓北区业务。”今天来看，这一决定足够的明智，而郑竞奋谈起来也是气定神闲。

　　“当大家都看好的时候，你会不会选择离开？而当大家都不看好的时候，你是否有信心继续发展？”郑竞奋始终遵循了这一思路。“月盈则亏，水满则溢”，经济学出身的郑竞奋对哲学也有着很好的理解。

　　而这与泛城一贯的发展思路也是一致的，在市场好的时候先储备好力量，在市场不好的时候也能稳健的度过。2000年9月，泛城上海在浦东开出了第一家门店，到现在门店总数为20家，而相比于几乎同时在上海中介业发展的其他公司，泛城的速度显然慢了很多。

　　“房地产行业已经发展了超过10年，但是二手房市场的培育不过是几年的时间，这个行业的入行门槛相对较低，使得整个行业里涌进了很多的新人。如果为了追求开店的速度，而用那些甚至连1年管理经验都没有的新人，那么在房地产市场低潮来临的时候，他能否顶得住？”郑竞奋这样解释着为什么泛城的扩张速度相对缓慢。

　　3月份以来，上海以及中央的一系列房产新政策，使得上海的房地产市场遏止住了高速发展的脚步。5月以来，甚至品牌中介也在考虑关掉几家门店来度过这段清淡的市场期。而一向稳健的泛城，在这个时候告诉市场，它的稳健是一直以来的未雨绸缪。他同时表示，现在正在找店铺，但是今年的发展还要看市场如何变。

　　“上海二手房交易的发展空间很大，相信在8~10年内，上海二手房交易量将会和香港地区持平。”郑竞奋曾经这样告诉媒体。

　　与大多数的中介企业一样，泛城的目标同样是要做到上海二手房业务的领头位置。而郑竞奋给自己的时间是“最少五年”。