流入房地产市场的“热钱”已相应组成了商业银行贷款的一部分，如果他们大量撤离，可能使银行形成新的不良贷款

　　“已有好几家海外基金和我们接洽，并有意投资我们正在开发的项目。”北京一家主营地产的上市公司董事会秘书告诉《财经时报》，不久前，她们公司前往美国推介地产项目，现场出人意料地来了多家海外基金。这些基金曾参与上海地产项目，随着上海房地产市场资金流向的变化，他们将目光投向了北京。

　　上海房地产市场的改变从今年3月份就已开始。在系列调控政策的“降温”下，短线游资逐渐撤离上海，其中尤以江浙投资为甚。一些仍然看好上海楼市的中长期投资，则多选择暂时冻结或转移资金，待市场回暖后再归来。

　　浦发银行信贷部有关人士透露，境外很多投资房产的“热钱”流入中国后被转换为人民币存款，这样造成的货币扩张使得银行信贷放松。“热钱”相应组成了商业银行贷款的一部分，如果“热钱”大量撤离，可能使银行形成新的不良贷款。

　　在他看来，正处于下降通道的上海房价，降幅若在10%-15%间，银行通过拍卖房产，可以拿回当时贷款给购房者的价钱；若降幅超出，将激发新的不良贷款产生。

　　风向生变

　　上海楼市中究竟有多少境外游资，至今未有正式的官方统计。中国人民银行上海分行的数据显示，购房款的本外币融资中，外资（包括外汇贷款和外资流入）占比从2003年的9.6%，到2004年前5个月骤升为16.8%。这部分增长主要用于投资。

　　其中，境外资金直接流入房地产的占比从2001年到2003年不断提升。

　　基强联行董事副总裁、基金部主管陈咏东博士称，截至去年年底，共有100亿美元左右外资投入到上海地产业，占同期上海房地产开发投资总额的13.7%。

　　但业内人士估计，房市调控“组合拳”打出后，从上海撤出的苏浙资金已有上百亿元，而这还只是开始。上海福纳市场咨询有限公司地产研究总监杨子江认为，大规模的资金撤离肯定会引起市场的强烈反映。

　　4月份，两家外资减持旗下房地产项目，被看成外资撤离上海的标志。一桩是摩根大通以每股平均价2.09港元，减持上海复地270万股，涉及金额约564万港元；二是4月末，荷兰国际房地产以3081万元人民币将松江复地30%的权益转给上海本地开发商上海复地。

　　资金转移

　　杨子江指出，上海的境外投资客多来自香港、台湾、新加坡等地，且以个人投资为主，房地产投资的巨大风险、相关政策的制约使得海外真正大的风险投资基金都未进入中国市场。他所了解的数据是，上海房产市场资金约有4、5千亿元，海外热钱所占比重不大。

　　上海楼市中多数投资资金来自江浙和上海本地的炒房客，他们首当其冲受着政策的冲击。从3月份上海市政府开始整顿楼市开始，已有温州炒房人开始抛盘，近期更演变至浙江炒房团一天抛出258套房的闹剧。

　　上海谊锦嘉房地产代理公司总经理沈燕冰向《财经时报》透露，去年7月她们与香港一家公司共同开发的楼盘，今年“春节”前已打桩，并投入资金3000多万元，但在系列调控政策出台后，港方已暂时冻结了后续资金。

　　在沈燕冰看来，现在上海楼市的“热钱”一部分暂时被冷冻，另一些则暂时进入其他投资领域。目前，上海70%的房地产开发商都成立了自己的经营管理集团，资金也陆续从上海房地产市场转向商业地产、服务经营等。

　　银行面临新的威胁

　　业内人士认为，有关部门加大对房地产市场的调控力度，打击了投机客，却也给商业银行的不良房贷埋下了炸弹。

　　《财经时报》获悉，上海市银监局、上海市征信办以及相关部门4月28日已召开内部会议，希望各部门及时通报房产交易情况，加强对商业银行控制房贷风险的能力。

　　截至2005年3月末，中资商业银行人民币自营性房地产贷款余额3730.9亿元，比年初增长8.5%，增幅同比回落0.65个百分点，其中个人住房不良贷款余额11.02亿元，比年初增加1.13亿元，不良贷款率0.42%，与年初基本持平。

　　4月末，中资商业银行人民币自营性房地产贷款余额3844.33亿元，个人住房不良贷款率为0.39%，比去年同期低微增长。

　　上海银监局的相关人士表示，如果上海房价持续下跌，不良贷款可能进一步上升。截至4月底，个人房贷已占上海所有中资银行贷款比例的23.3%。

　　4月20日，上海房屋均价创下了6785元／平方米的年内新低。