房地产业的巨大利润、土地平均价格的暴涨、贷款加息的刺激、开发商蓄意喊“涨”的经营策略，令北京商品住宅楼价格持续上扬。 一浪高过一浪的涨价潮，让普通百姓“我想有个家”的梦想变得愈加遥远而模糊

　　作为今年北京楼市“报春花”的国贸春季房展会4月10日落幕。虽然之前央行采取了上调房贷利率等政策，但从国贸春展看，北京房价仍然看涨。

　　北京市建委印发的“北京市2004年下半年新建商品住房买卖指导价格”显示，去年下半年北京市房价同比上涨9.8%，普通住宅每平方米上涨了540元。而据最新统计，截至今年4月份，全国房价同比上涨了18%，这是多年来的最大涨幅。

　　二手房每平米七、八千元，北京房价真的疯了？

　　北京的房价是涨是跌，这个话题一直备受关注。鸡年已经过去了三分之一，问题的答案也渐渐明朗。时间在推移，环境在变化，惟一不变的是关于房价的走势，一浪高过一浪涨价潮，让普通百姓“我想有个家”的梦想变得遥远而模糊。

　　4月末，记者查看有关北京房地产价格的网站，发现不少楼盘的价格都有不同程度的上扬。“狼真的来了！”“真涨呀，不让咱老百姓活啦？”一些网友的帖子更是叫人心里没底。

　　位于北京朝外大街的怡景园小区，一个星期内，房价从均价11800元涨到均价12800元，涨了整整1000元。

　　同事老董的买房经历更能说明问题。老董在朝阳区有一套不错的三居室，为了工作方便，他打算在单位附近再买一套房子。最近，老董在小庄、团结湖一带四处“撒网”，目标直指二手房。然而，连打电话带看房，没几天的工夫，老董的心就凉了。“疯了，北京房价彻底疯了！同志们，团结湖一带的二手房已经涨到七、八千一平米啦。”高涨的房价令老董十分郁闷。据老董讲，房价涨得吓人不说，中介公司也如雨后春笋般冒出来一大批。成交一笔业务，中介公司收取的服务费少则几万元，多则十几万……

　　从去年年末至今，北京房价涨声一片。其中，叫得最凶的要数开发商

　　关于高房价的讨论，人们对春节后的一场“京城房价必涨”的争论一定记忆犹新。所谓“争论”关键在“论”而非“争”，大肆渲染涨价趋势。年初，包括潘石屹、张宝全在内的地产大亨们都在不同的场合多次表示，2005年北京房价必涨无疑。

　　北京房地产业的领军人物潘石屹，列出了房价上涨的几点理由，一是由于新的土地政策出台，所有经营性的土地都要公开交易。尽管政府下决心要拿出来大部分都在大的房地产商手中的土地，但这还得需要一段时间，从而会形成新增房地产项目的断档期。二是北京一批没有办理土地出让就开工建设的房地产项目，在新的土地政策出台之后，政府将加大力度，这些开发商势必要交大笔土地出让金。三是政治的稳定和经济的增长以及京城房地产租金的高回报率吸引投资型购房人。北京房地产市场的租金回报率是其他国际大都市的两倍左右。基于这三个原因，北京房价势必上升。

　　其中，北京房地产开发的成本大幅上升，是导致房价上升的最主要原因。土地成本的上升直接导致房价上涨。2005年北京的土地供应量将十分有限，无论采用何种交易方式，价格都会上涨。此外，拆迁成本不断上升也会导致房价上涨。

　　这些“颇具说服力”的理由确实在引导房价的过程中发挥了不小的作用，但是，如果细细琢磨一下，就会发现其中的漏洞。

　　商品的价格无非取决于两方面，供给和需求，北京的房屋需求长期来看，没有太大变化。

　　再从供给上看，目前的情况是，所有土地都必须拿到房管局的土地整理储备中心进行公开交易，但至今储备量和交易量都非常有限，表面上看，这将导致土地供应量的断档，但实际上，囤积大片土地的大小地产商们都急于将土地出手，因为两年的大限将至，到期未开发将被收回。因此，专家预期，今年下半年，将迎来一次大规模的集体放量，新增楼盘的供应量将创历史新高。当需求没有太大变化的前提下，供给猛然增加，必然导致价格下跌，这恐怕是经济学中最简单的道理了。况且，前些年的过度圈地消化起来至少要用5年甚至10年的时间，土地的供应不仅要看新增量更要看存量。开发商们对于这一点心里比谁都清楚，但为了保持尽可能高的利润率，他们只说其一，不说其二。

　　曾有知情人愤然表示，“房地产商有5条看涨的理由，我就有10条20条看跌的理由”。这话未免夸张了些，但也不无道理。

　　个别开发商为了追求更大利润而大肆进行市场炒作，是造成北京楼市“高烧”的一个主要原因

　　有人为开发商算了一笔账，一个10万平方米的项目，如果每平方米涨价500元，就会增值5000万元人民币。据业内人士推测，北京市房价虚高的程度绝不在500元以下。

　　针对北京开发商一致炒高房价的现象，建设部有关负责人表示，造成今年以来房价上升的原因是多方面的，其中个别开发商为了追求更大利润而大肆进行市场炒作也是其中一个主要原因。

　　一位业内资深人士坦诚地说，房价是个非常敏感的话题，说涨容易说降难。他说，为什么开发商普遍喊涨，为什么北京大大小小数百个楼盘的价格仍在“大涨”？这是因为，涨价销售是地产行业中特有的一种“隐性”的市场操作方式。

　　这位资深人士分析说，从商品房开发的程序来看，房屋的定价模式基本上是心理定价和竞争性定价。直观的特点就是在开盘初以低价入市，根据周边楼盘的平均价位以较低的价格卖楼花，然后价格就开始一路上扬。等到社区规模逐渐成型，项目卖点、环境规划、配套设施、产品档次等逐步成型，价格也随之水涨船高，直到完全现房销售时，价格一般会达到最高。所以，“低开高走”成为行内约定俗成的销售策略。

　　但等到由于产品定位、销售滞后或其他诸如纠纷等原因造成房屋空置时，房屋单价却不会随之下降。而是通过打折，打包送礼等优惠方式，遮遮掩掩地将房价降下来。

　　一浪高似一浪的涨价潮，让普通百姓“我想有个家”的梦想变得遥远而模糊北京市统计局公布的《2004年国民经济和社会发展统计公报》中称，2004年北京城市居民人均可支配收入达15637.8元，比2003年增长12.6%，扣除价格因素，实际增长11.5%。如果将这一数字与目前北京市建委公布的平均房价相比较，结论就是：在北京购买一套60平方米，销售价格在5000元/平方米的普通住宅，需要花费一个普通市民20年的全部可支配收入。看来，房价之高已成为老百姓不堪承受的重负。

　　多数购房者在接受记者采访时表示，希望政府通过出台一些相关政策引导北京房地产市场的发展，抑制房价快速增长势头。事实上，去年受国家宏观调控政策的影响，北京房地产市场充满了变数，但时至今日，北京房价上涨的浪潮却“涛声依旧”。来自北京市统计局的数据显示，今年一季度，北京市房屋销售价格总水平同比上涨6.5%，其中，商品房、住宅和二手房销售价同比分别上涨了6.5%、7.2%和6.6%.普通住宅和高档住宅的销售价格同比分别上涨了8%和8.9%.显然，北京宏观调控政策的效力与市场反应和老百姓的预期尚存在落差。

　　业内人士普遍认为，北京对抑制房价快速上涨的宏观调控力度不够，虽然政府也出台了一些相关的政策，但是对市场产生的影响并不很明显。北京房价始终未受到切实打压的原因何在？除了楼市固有的周期性、政策落实的滞后性外，还与相关政府部门“没有推出切实有效的政策”有关。