上周，国务院七部委联合制定的房地产新政对外公布，对2年内转让的住房全额征收营业税等调控手段，沪上房市感到阵阵寒意。

　　新闻回放：国务院办公厅上周转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》)。自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。

　　个人购房2年内转手将全额征收营业税

　　《意见》指出，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　《意见》也明确指出，享受优惠政策的普通住房需满足3个条件。这3个条件是：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　“期房”禁止转让 实行实名制购房

　　《意见》还提出，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

　　影响一：炒房客赶在六一前抛房

　　个人购房2年内转手将全额征收营业税政策一出台，二手房市场立刻出现大量抛房。记者昨天在浦东、普陀等地区的中介了解到，一些手上有多套房子的投资客已经急着抛盘了，甚至价格也有所松动。

　　浦东的东城板块新盘多，投资客也多。区域内的锦安西路，有十多家中介，已成名副其实的中介一条街了。中介店里房源充足，但看房的人很少。锦安西路上的智恒房产范先生介绍，上周对2年内转让的住房全额征收营业税政策一公布，东城一些投资客纷纷抛盘。他致电手上一些老客户，七成表示现在也想急售，以赶上老的营业税政策。搏邦地产的一位工作人员也表示，现在店里房源很多，但想买房的人太少，今年价格继续上涨的可能性不大。

　　影响二：开发商不敢再“捂盘”

　　利率提高、营业税政策出台，投资客购房大大减少，新盘卖不动了，开发商有点慌。长宁区天山河畔花园5月8日推出新房源，开盘后4天之内几无成交。据房产之窗网楼市监测系统显示，四月本市新楼住宅成交面积下降37%，成交面积萎缩明显的区域主要集中在闸北、普陀、闵行等次中心城区，房产之窗王昀分析师指出，由于目前大部分开发商依旧依赖银行贷款，房子卖不动，一些资金不足的开发商将受到“资金和土地”两重压力，可能会出现“降低销售价格回笼资金”的局面，景气较好时候的形成价格联盟随时可能破裂。开发商不愿意再捂盘，推新房源的也少了几分底气。

　　影响三：第三季度起部分新盘价格将下跌

　　荒岛工作室研究部冯伟经理表示，新盘的价格到第四季度会明显的下降，政策颁布在三个月后效果会显现出来的。三、四月份出了这么多的政策，四月份上海楼市的交易量萎缩了，萎缩的是新建商品房，下降了42%，这个是违反常规的。五月份出的新政，目前这个情况开发商的价格是不会变的，到第三季度会有一些变化，主要是一些新开的楼盘价格会出现下降。一个区域如果有两个开发商价格有波动的话，对整个区域板块都会有影响，三、四月份的政策其实对市场产生了非常大的影响。

　　上海房地产经济学会顾海波高级经济师则一针见血地指出，上海房价现在是带病高危运行，房价大涨必然大落，预计接下来的月份中房价会回调30%。

　　旧政:差额征收营业税VS新政:全额征收营业税 投资收益大缩水

　　“其实上海出台的营业税政策有点花拳绣腿，许多投资客把成本转移给下家，而此次由7大部门联合出台的政策比上海前2个月出台的营业税更为严厉，上海的营业税是按差价计算的，而此次新政则是按全额征收，动用国税政策，使楼市迅速降温，”这是上海房地产经济学会顾海波高级经济师的看法。

　　通过下面这个假设的案例，能更清楚显示调控的力度。

　　假设一套普通房源，原价为90万，房屋售价100万，获利10万。按上海目前的政策，营业税需交5000元(10万*5%=5000元 )，城建税需交350元(5000*7%=350元 )，教育费附加150元(5000*3%=150元 )，河道整治费50元(5000*1%=50元 )，四项总计5550元。按照7大部门联合出的政策，则营业税为5万(100*5%=5万)。