短短一年间，一套５４万元的房子就能上蹿到８６万元，利润率高达６０％。这样的“爆炸式增值”，在２００３至２００４年的上海楼市，是件寻常事。

　　　近年来，全国各大中城市的房价纷纷持续上涨。国家统计局统计显示，２００４年全国房价涨幅达１４.４％，比上年提高１０．６个百分点；今年一季度，房价同比再升１２.５个百分点，全国３５个大中城市中有３４个城市房价还在上涨。    

　　　面对“狂飙”的房价，人们不禁要问：究竟是什么助推了房价在节节高涨？

　　几多疯狂：房价３年狂涨３００％

　　位于上海市卢湾区和徐汇区交界处的瑞金南路地段，可算是市中心区域的核心板块。记者选取这一板块上的“申江名园”，追索其近年来的房价攀升轨迹：

　　２００１年１０月，一期开盘均价约６０００元／平方米；

　　２００２年底二期开盘均价上升至７０００元左右／平方米；

　　２００３年底，房价已跃至１１０００元／平方米；

　　２００４年第三季度，均价高达１６０００元／平方米；

　　２００５年３月，其房价已涨至２４０００元／平方米。

　　不到３年半，这一楼盘的房价疯涨了３００％。如此“高成长性”恰是上海房价的一个缩影。

　　与上海比，近年来北京房价的涨幅虽不算最高，但眼下，京城三环内商品房单价多在万元左右，看上去虽比上海低，但若按上海小区、楼盘相对较高的建设质量和较低的物业管理费来折算，北京的真实房价会比现在高出一大截。

　　在楼市“新政策”面前，一些相关部门抬出北京有全国最大的公务员群体、最大的涉外机构、最多白领等“六最”说为其辩白，上海业界也流传着“９大理由”：世博会的拉动、跨国公司大量进入、海外购买力的强力支撑如此等等，为后市看涨提供支撑。

　　中央党校研究员曾业松指出，国内经济的持续发展的确增强了人们的购买力，购房需求越来越多地释放出来，但无论强调怎样的理由，谁也不能否认，楼价的疯长已远远超出同期居民可支配收入和消费价格指数的涨幅，与“理性”相距又何止千里！

　　地价、建安、融资诸成本的增加确会导致房价上涨，但绝非主要因素。国土资源部在全国３２个主要城市的调研显示，地价只占商品房成本的２３％，其中北京土地占商品房成本的２２．９８％，上海只占１６．１５％。

　　上海市经济管理干部学院朱林兴教授指出，商品房的建设周期一般在２到３年，现在销售的商品房基本都是两三年前或在更早的时候，开发商以“协议转让”方式获得的土地，地价并不高，开发成本一般只占房价的３０％左右。所谓“高地价导致高房价”的成本上涨说，显然不能解释房价高的原因。

　　价格联盟：开发商拉高房价？

　　那么，又是哪些非正常因素抬高了房价？楼评人士蔡为民指出，２０００年以前，刚复苏的房地产市场遵循的是成本定价，商品房售价基本上是成本加合理利润；２００１年至２００３年走向火热的楼市选择的是市场定价，房价基本由供求关系决定；而２００４年以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态。伴随着住房需求不断释放，楼市开始成长、繁荣，而各地的大房地产企业也开始在利益极大化的共同追求中默契配合，渐渐结成价格联盟。

　　朱林兴教授指出，一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间，合谋制造虚假信息，相互联手抬价，逐层加码，利益共享。另一方面，价格同盟在所谓的“定价策略”方面也有体现：几乎所有新楼盘开盘，都会以周边已售或待售房价作为定价参照，相互竞价。

　　“你每平方米涨５００元，我就涨８００元，以价格高低来显示自己楼盘品质的优越。”朱林兴说，“房地产公司正是依靠这种价格同盟形成的垄断地位，取得了大大高于生产价格的超额垄断利润。”

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