文/见惊雷

　　按上海存量房2亿平方米计算，仅房价上涨，就在五年时间里让上海增加了1万亿元人民币的账面财富。换句话说，通过五年的时间，上海生出100万个百万富翁来。楼市的上涨已经深刻地影响了一大批人的生活方式。

　　七天和一个亿

　　一座城市，在7天时间里，餐饮消费达到1亿元，这是哪座城市？

　　答案是上海。

　　上海市经委的统计显示，在刚刚过去的“五一”黄金周期间，上海商业375家大中型企业共实现销售额26.15亿元，比去年同期增长14.4%。其中，仅餐饮消费一项，全市就吃掉了1亿多元。

　　其实不只是黄金周，即使在平时，上海餐饮业的生意也非常好。大部分像点样子的饭馆，总是需要订座才有机会进场消费，排队吃饭也已经成为司空见惯的事情。

　　和餐饮生意一样火爆的，还有出租车。“1992年到1993年的时候生意最好，1997年到1998年的时候生意最差，现在又好起来了。”一位做了多年出租车司机的师傅告诉记者。

　　如果仔细观察，还可以发现，这两年上海文化演出市场也空前繁荣。动辄几百上千一张门票的艺术演出，总是吸引很多人慷慨消费。今年3月，世界四大音乐剧之首的《剧院魅影》在上海大剧院盛演100场，票房收入6500万元，创下了演出市场上的一个奇迹。据统计，总共有17万人观看了《剧院魅影》，每人平均消费400元人民币。

　　上海工薪族的平均收入大致是每月2000元。下馆子、打车、看演出，其中任何一项都属于非必需消费的项目，而且动辄四五百，究竟是什么原因让精明的上海人如此潇洒地消费呢？

　　一个可能的解释是，有一笔意外的收入。

　　楼市成了财富最重要一个源头

　　2000年的时候，上海的房价在每方米3000元-5000元，现在则是8000元-10000元，平均每平方米涨了5000元。按上海存量房2亿平方米计算，仅房价上涨，就在五年时间里让上海增加了1万亿元人民币的账面财富。换句话说，通过五年的时间，上海生出100万个百万富翁来。

　　上海总共有1700万人口，以每户四口人计算，在楼市的上涨过程中，每个家庭多出了超过20万元的财富。

　　周先生就是一个楼市上涨的受益人。2001年，他在人民广场以每平方米6000多元的价格购买了一套100平方米的房子。后来，当这里的房价涨到每平米8000多元的时候，他又通过银行贷款买下另外一套。

　　现在这个地段的房子均价已经超过了26000元。在这四年时间里，他的财富发生了巨大的变化。两套房子出手，他赚了400万元，相当于1年100万元。

　　在上海，像周先生这样随着楼市价格的不断上涨而发财的人并不少，他们用起钱来当然不会太吝啬。

　　上海国际金融学院副秘书长、著名金融学家杨鲁邦教授认为，上海楼市的高涨和繁荣，其根本因素在于，从2002年8月央行开始实施积极的货币扩张政策，导致资金价格历史最低；其次是因为鼓励消费信贷，提倡大家提前消费，大量的房产潜在需求在廉价银行贷款的帮助下提前释放。

　　与此相呼应，全国个人住房贷款余额从1998年的426亿快速增长到2004年的1.5万亿，如果再加上房地产开发贷款，这一数字达到2.5万亿人民币，超过了全国居民存款总额12万亿的六分之一。

　　而在上海，每年新增的贷款有高达76%属于房产贷款。

　　同时，在人民币的升值预期下，大量的国际热钱进入到国内的房地产领域，进一步炒热了整个楼市。作为最有最有活力的大都市，上海还吸引了港澳台3000万同胞以及大量海外华侨前来置业投资。这些因素共同将上海楼市拉到了历史的高位。

　　“财富效应”：财富从楼市溢出

　　根据《非理性亢奋》一书作者、耶鲁大学教授Robert Shiller的调查，房屋价格每上升1美元，美国家庭消费便增加4至6美分。

　　这个原理在金融学家杨鲁邦教授的家里得到了验证。

　　今年“五一”国际劳动节，杨教授的儿子儿媳邀请父母去无锡旅游，四人总共需要花费1700元，每人要出400多元。儿子积极性很高，觉得这是难得的一次机会。但杨教授和夫人却有点心不甘情不愿：“儿子有两套房子，其中一套租给别人住，每个月有大约2000元的额外租金收入，出去玩的花费对他们来说不算什么。可我和老伴不一样，800元是我们一个月的生活费用，我们舍不得。”

　　这就是所谓的楼市“财富效应”，它包括财富扩张效应和财富收缩效应。

　　20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。1990年与1970年相比，香港银行存款增加了81倍，财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，房价以每年超过二成的速度飙升。20世纪90年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约7万亿港元由通货制造的额外财富，相当于香港在这7年间生产创造出来的本地生产总值的总和。

　　然而一场金融危机，泡沫应声而破。房地产价格急速回落，社会财富萎缩，香港由此进入财富收缩效应的时期。据专家计算，从1997年10月，到2002年年底，5年的时间里香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还要多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。

　　“在房价上升过程中，消费者消费的是利润，一旦房价有损失，消费的就是自己。”杨鲁邦教授说。

　　七年大限

　　在国内，早在2002年年初，中国银行在其内部的一份研究报告中就根据过往房产周期7年期限，对国内自1998年起步到2002年已达五年的房产上升周期，提出风险警告。

　　2003年7月，人民银行开始从金融层面上对房产过热进行调控，但由于房地产关乎地方经济等多种原因，这次调控基本没什么效果。2005年是自1998年房价上涨以来的第7年，在银行、房地产主管部门的一系列政策组合拳的调控下，上海房产过快增长的势头有所遏制。

　　不过，杨鲁邦教授认为，房产泡沫已经形成，形势仍然严峻：“如果美元升值，就是国内房产泡沫破裂的导火索。”

　　他认为：“房地产泡沫不会像股市泡沫那样，一旦破裂而引发全国性乃至全球性的崩盘。原因是房地产属于不能移动的资产，其流动性差。但房地产泡沫会导致货币政策的紧缩，对经济增长有制约作用。当房地产泡沫一旦破裂，不仅使消费者负债累累，而且导致金融机构破产，从而爆发金融危机。这对经济的危害程度较之股市泡沫破裂也就更为巨大。”

　　根据香港的经验，一旦财富收缩效应形成，首当其冲的就是街上密密麻麻比便利店还多的房产中介公司，很多公司会因为没有业务而倒闭。同时很多贷款购房的白领以及中产阶级可能会沦为“负产阶级”，从富翁沦为“负翁”。同样，在财富收缩的情况下，其他行业的发展也将受到明显的制约。