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物业管理如何走出“囚徒困境”
- 来源： 作者： 07-04-03 22:13:09 浏览量：
- 摘要：物业管理如何走出“囚徒困境”
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物业管理是住房商品化、社会化的发展的结果。物业管理的社会化要求业主与物业管理公司的合作，使物业保值增值，物业管理公司获得合理的利润。 其实，物业管理关系应当是合作伙伴关系。业主给物业管理公司提供利润来源，业主通过物业管理公司的服务实现物业的保值和增值。业主与物业公司以诚相见，通过合作实现双赢。面对这种困境，要求所有参与者消除偏见，理性应对，诚信合作。 参与主体各归其位 全面理解业主的权利和责任 业主在物业管理关心中是处于核心地位的权利主体．物业管理关系起源于业主对物业的所有权以及对公共设施和建筑的区分所有权和共有权．业主的所有权在排除他人侵害的同时，就必然产生灭失或损毁的风险责任．业主为减轻这种风险，就产生管理责任．而现代社会化的发展，就要求社会组织受托管理．所以业主支付管理费用，是业主的天然责任． 对任何新生事物，人们都有一个认识过程，从住公房到住私房确实也有消费观念转变的过程。大家过去住的是平房或单位分的房，没有付费一说。习惯了住公房的居民，一下子买房成了业主，要缴物业管理费的观念还没有完全树立起来。另外，缴多少钱，享受什么样的服务，并不是业主自己的选择（起码在形式上），人们对于这种“强加”的费用有一种本能的拒绝。 良性的物业管理关系建立有赖于人们物业管理消费观念的转变和对物业管理重要性的认识。 物业管理服务的质量有待于进一步的提高 物业管理企业不能错误地将自己凌驾于业主之上，忽视业主的权益。物业公司即基于业主的委托从事物业管理服务，不能倒置＂主仆＂关系，更不能简单生硬地以押金、罚款等不正当手段强制业主接受服务，从而使矛盾激化。物业管理公司应当强化服务意识而淡化管理意识． 另外物业管理公司本身经营应规范经营，诚实履行合同义务．如定期提交物业收费的预算、决算等财务报告．让委托人（业主）了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用的，充分行使知情权 主管机关当好教练和裁判 物业管理行为总体上讲属于商务行为，应当由业主和物业管理公司协商签订合同，通过合同约束双方的行为． 主管机关应当依据《物业管理条例》等行政法规行使职权并履行职责。控制好市场准入，履行市场监督职责，指导业主依照法定程序行使权力并履行义务。 中介机构充分发挥鉴证作用 中介机构是市场的重要主体，在市场机制中起鉴证或润滑作用。律师事务所等中介机构，应当从维护社会稳定，维护业主的根本利益出发，协调业主与物业管理公司的关系，引导双方坦诚相见，依法维护自身权益以及长远利益。 严格依法按照规则办事 依法成立业主大会，按照法定程序产生业主委员会，通过业主大会以及业主委员会反应业主的意愿；依法落实招标制，通过公平公正的方式选择物业公司；依法签订物业管理合同，在业主自治的原则下，规范双方行为，维护各方利益；选择公平的计价方式，维护业主的权益，同时维护物业管理公司的的利益。 美国学者艾克斯罗德通过对多人多次重复博弈的对策研究，提出了合作的进化问题。艾克斯罗德在著作中指出在博弈中产生合作的必要条件和获胜策略的主要特征。艾克斯罗德发现，群体以一种不可逆转的方式向合作的方向进化，也就是说，群体的合作性随进化过程越来越大。我们应当坚信，物业管理经过各参与主体的努力，一定会逐步走向成熟和规范． |