巴曙松：现阶段发展地产信托基金的积极作用

　　 国务院发展研究中心金融研究所副所长 巴曙松/文

　　REIT不仅能为房地产业发展开辟新的融资渠道，而且作为一种独特的金融工具，能够在一定程度上把居民储蓄分流，提高储蓄资金的使用效率。

　　借鉴国际经验，现阶段发展我国房地产投资信托基金有其积极的作用。

　　发展信托基金，分离房地产市场的投资需求，提高融资效率

　　如果投资者能够将购房自住的有限资金投资于各种投资工具，如果有合适的金融工具，就有可能获取与直接经营房地产相同甚至更高的收益，同时将潜在的住宅需求转化为现实的需求，而房地产投资信托基金正是这样一个有效的投资途径。发展房地产投资信托基金的积极作用是互动的，一方面，由于融资证券化有拓宽银行发放贷款的资金来源、分散银行贷款风险的作用，银行发放个人住房抵押贷款规模就不会受到制约，那么，银行就会积极地发放住房抵押贷款，以满足购房者融通资金的需要，促进住房消费的扩大。同时，多元化的投资工具吸引了巨额的资金流入住房抵押贷款市场，也有助于降低货款资金来源的成本，银行也能以更低的抵押贷款利率提供贷款，减轻购房者的利息负担，这对解决我国居民普通收入水平低，购房困难，而住房又大量空置的矛盾具有较好的效果。

　　降低融资成本，促进行业结构整合

　　我国的住房质量有待提高，一个重要的原因之一在于我国房地产开发企业存在“小、散、差”状况，企业过多，规模过小，必然引发恶性竞争、粗制滥造、乱上项目、破坏规划。我国绝大多数的房地产企业以现在的规模和实力，难以适应新形势下市场更为激烈的竞争。房地产信托基金的引入，能迅速地筹集资金，集中大规模的资金投入，降低融资成本，形成规模效应。

　　拓宽融资渠道

　　房地产业是资金密集型的行业，房地产开发具有周期长、规模大的特点，期间资金供给是否及时、足额，对房地产项目的成败起着决定性作用。然而，我国自从1993年资本市场关上了房地产公司的融资大门之后，其外部融资就主要依靠银行贷款这条单一渠道。

　　发展信托行业，培育房地产市场上的专业投资者

　　长期以来，房地产投资一直是我国信托公司放不下的情结，但是由于过去在高回报率的驱使下，信托公司采取与房地产开发商相同的战略模式，以相同的方式进行房地产资产的开发，并在缺乏专门人才的条件下进行房地产管理，使得大量的资金沉淀在房地产投资之中，并且未能获得期望的回报。

　　由于美国税法规定，房地产投资信托基金只能进行地产及其抵押贷款的被动投资，不能直接参与经营，因此，房地产投资信托基金只能聘用专业的房地产业人员或机构实施具体的经营活动。房地产投资信托基金在专家管理下运作，及时准确把握市场行情，做出投资决策，力求将风险降到最低程度；同时利用本身专业及业务专长，为房地产企业和项目提供技术、经营上的帮助，使企业经营专业化、规范化，取得良好收益。

　　增加社会投资品种，拓宽资金投资渠道

　　由于房地产投资对资金需求较大，一般的个人投资者根本无法问津，使得房地产金融市场基本上是一个由商业银行自然垄断的市场。随着我国国有商业银行风险管理意识的强化，以及房地产市场局部表现出“过热”的现象，商业银行开始提高对房地产开发相关项目贷款的门槛。然而，这种无差别的信贷紧缩政策，却使得一些正常的房地产投资项目也无法顺利实施。

　　REIT机制的引入正好可以协调房地产开发资金供给不足的矛盾，并且有效地分流居民储蓄存款。

　　此外，机构投资者在我国发展迅速，客观上需要有多样化的投资渠道来分散组合投资的风险，在此基础上实现所管理资产的保值增值。而REIT受益凭证收益稳定，以及与其他投资工具的期望收益相关性较弱的特点，使得它作为一种创新的金融工具有着天然的优势，市场潜力巨大。

　　因此，从资金投向、设计和发行几方面来看，REIT在我国有着广阔的市场，它不仅能够缓解目前国有商业银行的信贷压力，为房地产业发展开辟新的融资渠道，协助信托业推进业务再造和创新，而且REIT作为一种独特的金融工具，能够在一定程度上把居民储蓄分流，提高储蓄资金的使用效率。