但凡是房地产业内人士，最近都频繁地听到一个新名词——REITs。REITs是房地产信托投资基金的英文缩写。近期由于包括宏观调控、土地供应制度调整、人民币升值、WTO服务贸易条款临近开放、奥运会筹办，特别是香港允许REITs投资海外房地产等诸多利好叠加，REITs正在以前所未有的声势、规模涌入以京、沪两地为代表的内地房地产市场。

　　有关数据统计，2004年房地产企业的融资活动空前活跃。仅从房地产信托来看，2004 年全国约有31家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元。专家表示，2005年房地产信托将延续去年强劲增长的势头，房地产信托投资基金将成为信托业的关键词。

　　REITs真的来了

　　目前，REITs在国外已经到了发烧的程度，而在内地才刚刚开始升温。那么，REITs的真正优势何在？

　　7月12日，由新加坡最大的银行集团——新加坡现有五大房地产基金上市的承销商星展银行(DBS)主要赞助的“2005房地产信托基金亚太会议”在北京嘉里中心隆重召开，会上，诸多国际知名大行纷纷就进入中国市场而忙于奔走和讨论。然而在此之前不足一个月的时间，香港证监会刚刚宣布撤销了香港房地产信托投资基金投资海外房地产的限制，允许其在全球投资于房地产项目。

　　据记者了解，6月16日，香港证监会发布了经修订的《房地产投资信托基金守则》及3月份征询市场意见后的相关总结。除撤销了香港房地产信托投资基金投资海外房地产的限制外，还将REITs投资海外物业及负债比率上限调高至45%。而此后不久，新加坡便大幅提高了当地REITs的负债比率，即由原来的35%提高至70%。并且，在税收上还提供了优惠，即REITs派发给海外非个人投资者收益的预扣税率，将从20%降至10%；豁免注入REITs的物业所应缴付的印花税。

　　对此，中诚信托投资有限责任公司市场部负责人马挺评价，“在激烈的市场竞争下，双方都提出更多的优惠条件，这对于物业持有人而言或许是利好，但对于广大购买REITs股份(基金单位)的投资者而言，未必是好事。”在他看来，游戏规则越是严谨，意味着投资者的风险越低；反则，当准入门槛较低，谁都可以进入时，则意味着市场正孕育着巨大的风险。对此，华银投资控股有限公司投资管理部总经理刘思彤持保留态度。她认为，相比之下，新加坡的REITs市场较成熟，规则较明确，更具可操作性。而决定一支REITs的风险因素是多方面的，它绝不仅仅取决于上市市场的规则。华银投资控股有限公司副总裁齐霁近期也曾在公众场合表示，如无意外，该公司目前正在运作的REITs有望今年底明年初在新加坡挂牌上市。

　　REITs凭什么风光十足

　　据记者了解，REITs在美国、日本、澳州等国家已经是一种比较常见的融资模式。并且，在很多国家发展得已经相当成熟。那么，REITs与其他融资相比，具有哪些突出的优势？9月15日，中国企业海外发展中心主任、经济学家孙飞在搜狐焦点房地产网举办的REITs网友论坛上向记者表示，REITs与目前国内房地产信托计划相比，虽然都属于运用信托制度并投资于房地产领域的金融产品，但相比较之下，REITs却具有其独特的优势。

　　首先，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购房地产资产包(主要是 商业地产、工业地产、 写字楼等)，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通；而目前国内的房地产信托计划是受200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。

　　其次，从投资回报来看，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者，而新加坡要求把所得利润的90%分配给投资者。国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在3%至10%。

　　再次，从运作方式看，REITs负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是提供资金，监管资金使用安全，或局部参与项目公司运作获取回报。

　　第四，从产品的周期看，REITs的产品周期一般在8至10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1至3年。

　　第五，在税制优惠上，如信托收益分配给受益人的，REITs免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。

　　谁是REITsr的梦中情人

　　毋庸置疑，诸多海外基金包括REITs已越来越被广大内地开发企业所接受。由于政策等种种因素，目前在中国境内还不太可能出现真正的REITs。所以，很多业内人士都认为，目前REITs对于境内房地产企业而言，也只能是望梅止渴。基强联行董事总经理陈基强向记者表示，目前境内企业靠REITs融资似乎不太可能。“通常情况下，REITs项目可获得的收益是9%，对外承诺的回报率是6%，而发起REITs的财务成本是3%至4%，所以，REITs对于内地企业也仅仅是一个卖掉物业套现的机会”。

　　对此，孙飞在接受《经济参考报》记者采访时认为，境外资金在境内投资房地产项目的方式主要有独资、合资、合作；直接购买物业到境外发REITs；通过信托、 商业银行变通，向境内企业发放贷款等。“目前来看，独资的比较少。另外，由于境外的地产基金机构，进入中国以后，便由金融机构转变为投资机构，它可以向境内投资，但不具备直接发放贷款的权利。通过信托、银行变通的形式，发放贷款操作上比较麻烦，所以这种方式也比较少。而采用最多的是合资、合作的方式，比如今年以来诸多海外基金纷纷以并购、入股等方式持有内地物业”，孙飞说。

　　所以，从某种意义上讲，REITs即便真如陈基强所说只是卖掉物业套现的机会，那对于目前资金匮乏的地产企业而言，也算得上是一条出路。

　　那么，内地物业需具备什么样标准，才能达到海外基金收购的条件？DBS董事总经理、环球金融市场部大中华区主管张宗永在接受境内媒体采访时表示，“就上市物业的规模来看，在香港和新加坡，这种物业或是物业的组合，基本上都要在25亿至30亿元人民币”。而内地达到这个市值标准的零售物业，比比皆是。而就产品而言，张宗永认为，至少应达到如下标准，其一，会计及财务状况要清晰；其二，土地使用权的法律关系要清楚；其三，做好投入足够精力的准备，因为，物业上市需要做的工作很多，而不能单靠投行来包装。虽然我们一般都会为预备上市的项目成立专门的团队，但还需要物业持有方的配合。

　　而作为与DBS紧密合作的内地企业，华银控股的刘思彤则从项目本身出发，对REITs收购物业的标准予以了详细阐释。“我们目前收购物业的标准，从业态上来讲，包括百货商场、大型超市、购物中心、图书城、电脑城、建材市场及小商品市场等具有一定规模的商业店铺；从区域来讲，包括北京、上海、天津、深圳、广州在内的共计20个城市；所收购的单个物业希望总价值在3亿元以上，体量越大越好；所收购物业必需是已经开业，且具有稳定、可靠的租金收入；收购物业需具备干净的权属。”

　　按照刘思彤的介绍，可以说目前国内有很多 商业地产项目都能达到此标准。但是能否真正获得海外基金青睐，除了符合上述条件外，产品是否优质亦非常关键。

　　新闻链接：国外REITs发展情况

　　REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产投资信托基金。其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行 股票(基金单位)，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。新加坡自1999年5月通过REITs之后，2005年CapitaMall、ARETS两支REITs在新加坡挂牌上市。2005年8月，第三支REITs，即香港李嘉诚麾下的长江实业在新加坡挂牌上市。现已有5支REITs在新加坡挂牌交易。

　　日本自1995年通过法案之后，2001年3月TSE公布REITs挂牌标准，上市门槛50亿日元。据了解，目前日本已有18支REITs在TSE挂牌交易。而澳洲目前已拥有超过50支REITs在ASX挂牌交易，总市值超过600亿元。年回报率平均达7%至10%。

　　经过近40多年的发展，REITs在美国已经有了相当的规模。目前大约有300支REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易。

　　目前中国台湾只有一支REITs即“富邦一号”。据了解，台湾今年预计将推出规模20亿元至140亿元不等的REITs。我国香港地区的REITs起步较晚，在2003年6月通过的REITs法案。根据法案规定，经SFC核准的REITs均须在HKSE挂牌，并且90%以上的收益必须分配。经历了2004年领汇基金事件之后，截止目前香港仍无一支REITs。