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10月11日，中原信托发行“河南国基置业有限公司郑州北大学城集合资金信托计划”，它是郑州房地产界的第三只地产信托基金，也是中原信托发行的第二只地产信托基金。从年初的黄河大观发行第一只地产信托，到9月份，顺驰发行第二只地产信托，到如今国基发行第三只地产信托，一只只信托走向中原地产，是否宣布中原地产信托时代的到来，下一个将会是谁？信托能成为开发商最后的救命稻草吗？
就在中原地产人的热切盼望中，银监会212号文件即将悄悄关闭开发商通往地产信托的大门，它要求发行地产信托的条件是:自有资金超过35％、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资，这一规定的严格程度超过了银行！在人们的困惑中，央行有关工作人员表示，央行将力挺房地产投资信托基金！
地产信托，向左，还是向右！决定了郑州许多地产企业的命运！
地产严重”缺血”
自去年以来，国家实施严格的宏观调控政策，开始紧缩“银根”，要求银行对房地产项目贷款提高门槛，各个商业银行严格执行国家政策:在房地产项目拥有“四证”的时候，才对项目放款；而作为一个开发商，前期启动资金尤为重要，在需要用钱的时候，往往不能办理“四证”，在“四证”办理后，就可以销售回款，往往不需要大量贷款资金，这样就使得银行的放款节拍和开发商的用款跟不上。想用钱的时候，没有贷款；不想用钱的时候，银行又找上门来贷款！
显然，银行已经不能满足资金密集型的地产企业发展的需要！
郑州房地产市场上的开发商，大多是小本经营，白手起家的多，做个项目，赚点钱，然后再去开发一个大点的项目，赚更多的钱，然后再去开发更大的项目……郑州本地的开发商大多属于此种滚动开发模式！这种协议用地时代的开发模式，显然已经落后了！
目前，郑州土地市场，已经实行招标、拍卖、挂牌的出让方式，价高者得，让全郑州的开发商、全国的其他地方开发商集中竞价一块土地，而且规定严格的付款条件，一宗100亩土地，没有上亿元的资金几乎不用考虑！在开发商拿到土地阶段，开发商要比协议时多付出近亿元的资金。
在建筑安装阶段，国家严禁拖欠农民工工资、限制建筑商垫资，开发商必须按期支付工程款。
在销售阶段，严禁违法销售，没有取得预售许可证，开发商不能收取房款，规范的市场交易秩序和良好的监督机制，让开发商无法向消费者套现。
在房地产前期开发土地、中期建筑施工、后期销售中，开发商对资金需求都比以往大得多！此时，银行紧缩贷款，地产商不缺钱才怪呢！
用一位地产老总的话说，郑州房地产商，没有一个不缺钱的！
市场面临变局
国土资源部门紧缩“地根”，银行紧缩“银根”，开发商何去何从就显得尤为重要。
河南省社会科学院副院长刘道兴告诉记者，当前的郑州房地产市场火爆，不少开发商也只能看在眼里，急在心上！从这几年来看，几乎没有开发商赔钱的，个个赚得盆满钵满，去年郑州房地产市场价格飞涨，而且到处抢购，让手中有房的开发商尝到不少甜头！但从现在到未来几年内，不少开发商将在看到美好希望中绝望而去！开发商明明知道房地产是一个赚钱的行业，但随着土地的挂牌、市场的规范，门槛渐渐提高，在资金短缺下，只能在“希望”中死去！
郑州一家公司老总认为:“今年郑州土地市场已经挂牌的土地，大多数被郑州一些有实力、有品牌的公司摘走，而在同期，郑州大多数中小房地产公司在摘牌的时候失语了！”
没有地，开发商还有存在的理由吗？
寻找新”血源”
开发商因为没有资金被淘汰也好，是缺地被淘汰也好，从本质上来说，开发商缺的还是钱！在没有银行支持，市场规范、门槛提高的情况下，寻找新的融资渠道就显得尤为重要。
中原地产“缺血”严重，钱从哪里来？自有资金不足，但又不能坐以待毙，开发商只能寻求新的资金支持！信托，就呈现在中原地产人面前。
思念作为郑州首家地产类信托，开创郑州地产企业融资的新渠道，叩开了郑州地产企业的财富大门。随后，顺驰以客属特区项目为抵押，发行了中原地产类的第二只信托计划。这两只信托计划都有明显的特征:就是以在建项目作抵押！
如果是前两只信托有点试验特色外，第三只信托显得更加成熟和理性。它虽属于地产类信托，但又有别于其他两只，它是以正在投入使用的北大学城为抵押，而且北大学城每年有稳定的、不菲的租金收入。做万余名大学生的房东，每年可提供1000多万元的租金收入，这与传统的房地产信托有着本质的区别。这就是这只财产信托区别于其他两只地产信托的本质。
地产危难时，方显英雄本色！在这宏观调控大潮中，生存下去，是开发商明智的选择，而信托基金，无疑就是这茫茫大海中的一根救命稻草！它从使用成本和方便程度上，不失为开发商一个新的融资渠道！
地产信托，向左，还是向右？
地产信托基金，使用成本低，使用的期限相对较长，不失为开发商的新的融资渠道，在北京、上海等房地产市场发达城市，此种融资渠道足以和银行贷款媲美。
第一只信托向郑州开发商走来，第二只、第三只信托陆续发行，正当开发商为新“钱途”而欢欣鼓舞的时候，一则消息传来！近日，银监会《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文件)相继下发到各地信托公司。212号文件大幅提高了房地产信托的门槛:自有资金超过35％、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行。
专家认为，近期房地产“行业”风险增大，商业银行对房地产企业的银根逐渐收紧，迫使房地产商不惜以高成本通过信托方式融资。212号文件的出台说明高层已经注意到这个问题，并及时给房地产信托打了风险“预防针”。这份文件对中小开发商影响比较大，将加速国内房地产业的“洗牌”。212号文件来得正及时:上半年信托公司房地产业务有部分项目已显露较大风险，截至5月底，已经有部分信托项目到期未能按时清算，其中房地产业务占61％。
当然，银监会的文件也是一面之词。5日，中国人民银行副行长吴晓灵在“2005年中国地产金融年会”上认为，当前，公开发行房地产投资信托基金是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式，央行将力挺房地产投资信托基金。
两种态度原因何在？
监管层从规避房地产信托风险的角度出发制定政策是可以理解的，“但客观上，这造成了房地产融资市场的短期利空。”业内人士断言。
“虽然长期来看有利于降低房地产信托的金融风险，规范信托行业，但是短期内的利空在所难免。”利空是指房地产企业的现资渠道受限，就连信托公司的生存发展都会受到影响。
“单一信托计划应该不受此文限制，如果“单一委托人愿意投资一个‘四证不全’、资本金不到35％的房地产项目，根据信托法规，信托公司是没有理由拒绝这项业务的。”业内人士认为，信托拥有巨大的弹性空间，金融监管和信托创新是个博弈的过程。
业内人士分析央行力挺信托的原因，认为由于房地产业是一个资金密集型的行业，房地产资金来源过于集中在银行，不利于整个行业的发展。建立多元化的融资体系，开放金融市场才是规避风险最有效的措施，这也是央行力挺信托的原因。
地产信托向左，还是向右，决定郑州地产企业的生死。如果212号文件严格执行，地产信托在郑州未曾有过春天。在中小开发商的喃喃自语中，有人将死去，有人将重生，有人被改组，这就是一个时代，一个强者对话、资本说话的地产时代！ | 