10月全国信托发行的规模和预计收益率显著下挫，下挫主力来自该月房地产信托计划的锐减，银监会“212文件”对房地产信托融资和整个信托行业的深远影响初步显现。不过，从正在发行的两只房地产贷款信托来看，监管层在实际审批中，对“212文件”的具体条款进行了合乎市场预期的微调。

　　“212文件”影响初现

　　10月份，全国共有20个信托公司推出26只集合资金信托计划，发行规模为21.83亿元。与9月44个产品、规模49.55亿元的“一飞冲天”形成了巨大的反差，数量下降了近五成、规模下降了近六成。

　　昨日，用益信托工作室发布的10月份信托统计数据显示：信托产品的平均预期年收益率继续走低，降至4.60%，比去年同期下降0.07个百分点，比上月更下降0.18个百分点。其中更显著的是，2年以上期信托产品的平均预期年收益率为4.71%，比去年同期降低0.25个百分点，比上月相比下降达到0.66个百分点。

　　银监会9月下发“212文件”，严令房地产贷款信托必须满足“四证齐全、二级资质、35%资本金”三条铁规。用益信托工作室李旸表示，“212文件”给信托业带来的影响开始显现，“而且影响深远”。

　　10月信托资金投向房地产的产品共有8个，其中有3个用于土地储备项目、3个为商业地产投资类，真正用于房地产项目开发的只有2个，资金规模仅0.32亿元。根据统计数据，李旸发现，房地产信托不仅发行数量多、规模大，而且收益高，因此，10月房地产信托计划的锐减，不仅使得当月产品发行数量和规模骤降，而且大幅降低了信托产品的平均预期年收益率。

　　二级资质限制开始微调

　　11月初，上海、北京各有一只房地产信托正在发行。《第一财经日报》发现，监管层在对这两只信托计划审批时，对“212文件”三条铁规中的“二级资质”条款按照市场预期的方向悄然进行了微调。

　　中信信托上周推出了“北京国兴嘉业房地产贷款项目集合资金信托计划”，销售小姐告诉记者：“很快就预约完毕了。”该计划的推介书说明，信托资金投向的房地产开发企业并无资质等级说明，具备“二级资质”的是其控股母公司。

　　类似的情况出现在具备异地业务资格的新华信托在上海推介的“上海城开万源城项目集合资金信托计划”中，房地产开发企业的控股母公司具备一级资质。

　　据记者了解，“212文件”有关“二级资质”的规定：申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质。当时，信托公司和房地产公司对此颇有微词，认为房地产项目公司的资质多为暂定，“应具备二级资质的，是项目公司的控股母公司”。

　　上述两家信托公司的相关人员均向《第一财经日报》表示：“一定是符合银监会(局)的监管要求的。”新华信托人士还告诉记者，该计划不仅经过了重庆、上海两地银监局的批准，“而且也上报了银监会”。而上海银监局非银处办公人员也告诉记者：“产品能发行肯定是我们批了的。”不过，据记者了解，银监会并无有关“二级资质”新规定的文件下发。

　　规避限制房地产信托加大创新

　　在政策朝着符合市场预期方向微调的同时，信托公司也在探索“212文件”后的房地产信托业务。10月，房地产信托的资金运用方式就包括了组合投资、物业投资、受益权转让等。

　　“‘212文件’对房地产信托在一段时期确实有相当的影响，但随着信托公司加大对房地产信托的开发和创新，更多规避‘212文件’的房地产信托将会陆续出现。”李旸认为，这有利于信托公司充分利用信托的制度优势，稳定收益、降低风险。