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眼下，对于京城二手房市场来说最让人摸不清头脑的就是在房产买卖交易过程中到底应该交纳哪些税费？无论是房产经纪公司还是普通房产交易者均被新政下的税费交纳弄的“焦头烂额”，这里就为北京的二手房买卖双方算出一本明明白白的税务账。
买卖双方均需交纳的税费——印花税
在整个二手房交易过程中，无论是出售者还是购买者均需交纳的税费总体来说就是印花税，是房产成交价的万分之五。也就是说，如果买卖双方以40万元成交一套房产，则买卖双方需要分别交纳200元(40万×0.5‰)的印花税。
新政之下——买方需要交纳的契税
在此次新政实施之后，购房者所要交纳的契税有相应的变动(见附表一)。
第一种情况，您购买房屋的签定合同日期在5月31日之前，同时交税时间能够在8月31日前完成，则按照9432元/平米的价格标准来执行契税的交纳。如果您的房产成交单价在9432元/平米以上，依照成交价乘以3％的契税税率征收契税，反之按照成交价乘以1.5％的契税税率征收。
第二种情况，如果您购买房屋的签定合同日期在5月31日之前，但交税日期在8月31日之后，则按照此次普通住宅的实施细则标准来执行。即您所成交的房屋满足建筑容积率在1.0以上、建筑面积在140平米以下、成交价格低于同级别住房平均交易价格的1.2倍以下这三个条件，就可以按照成交价乘以1.5％的契税税率交纳契税，否则只能按照非普通住宅来执行交纳契税，即成交价乘以3％的契税税率交纳契税。
第三种情况，如果您购买房屋的签定合同日期在5月31日之后，无论您是在8月31日前交纳契税还是8月31日之后交纳契税，均按照普通住宅与非普通住宅的标准来执行交纳契税。普通住宅与非普通住宅的划分标准参照上面第二种情况列举的三个条件来判定。如果是普通住宅按照成交价乘以1.5％的契税税率交纳契税，否则按照成交价乘以3％的契税税率交纳契税。
举例说明:5月30日王先生购买了一套建国门区域的普通住宅，建筑容积率为3，房屋建筑面积150平米，单价8000元/平米，总价120万。则王先生在8月31日前交完契税，其交纳的契税为1200000×1.5％=18000元；如果王先生在8月31日后交纳契税，由于其面积超过了140平米，不能算是普通住宅，只能按照非普通住宅来交纳契税，其交纳的契税为1200000×3％=36000元，相比之下整整多交18000元。
新政之下——卖方交纳营业税、个人所得税
在此次新政实施中，对于京城二手房市场来说影响比较大的还是营业税以及个人所得税的征收，他们大大缩减了房产出售者的收益。
出售商品房交纳税费
几年之前，李先生在京城北部的亚运村区域附近购买了一套普通商品住宅，建筑容积率为2.0，该房屋面积为100平米，当时购房价格为5100元/平米，房屋购买总价为51万元。2005年，李先生要将这套房产以6500元/平米出售，售房毛收入预计为65万。
如果李先生在6月1日之前将房产顺利出售，同时办完各种手续，则李先生除了需要交纳万分之五的印花税即650000×0.5‰=325元之外不需要交纳其他任何税费。
如果李先生在6月1日之后将房产出售，除了需要交纳325元的印花税之外，还要根据持有房产时间不同交纳相应的营业税和个人所得税。假如李先生持有房产在2年之内，需要交纳32500元的营业税、2275元的城建税、975元的教育费附加以及20785元的个人所得税，剔除相关的税费，李先生的售房净收入为83140元。
假如李先生持有房产在2年以上5年以下，营业税、城建税以及教育费附加均可以免交，但是还需要交纳27935元的个人所得税和325元的印花税，其售房净收入为111740，相比两年内出售增加28600元(111740－83140)。
假如李先生持有房产在5年以上，将不涉及到新政之下的任何税费，只需要交纳万分之五的印花税即325元，其售房净收入为139675元，相比两年内出售的收益将提高56535元(139675－83140)。(具体计算过程参见附表2和附表4)
出售公房交纳税费
同样，我们举一个公房买卖的例子。几年之前，王女士在朝阳区团结湖区域购买了一套已购公有住房，其建筑容积率为3.0，房屋建筑面积100平米。2005年，王女士准备以5500元/平米的价格出售，则在目前京城房地产市场的宏观调控背景下，王女士不同时期出售房产所需交纳的税费及最终房产收入为:
如果王女士在6月1日之前将房产顺利出售，同时办完各种手续，则王女士除了需要交纳万分之五的印花税即550000×0.5‰=275元之外不需要交纳其他任何税费。
如果王女士在6月1日之后将房产出售，除了需要交纳275元的印花税之后，还要根据持有房产时间不同，交纳相应的营业税和个人所得税。假如王女士持有房产在2年之内，需要交纳27500元的营业税、1925元的城建税、825元的教育费附加以及23583元的个人所得税，剔除相关的税费，王女士的售房净收入为94332元。
假如王女士持有房产在2年以上5年以下，营业税、城建税以及教育费附加均可以免交，但是还需要交纳29633元的个人所得税和275元的印花税，其售房净收入为118532，相比两年内出售增加24200元(118532－94332)。
假如王女士持有房产在5年以上，将不涉及到新政之下的任何税费，也仅仅只需要交纳万分之五的印花税即275元，则其售房净收入为148165元，相比两年内出售的收益将提高53833元(148165－94332)。(具体计算过程参见附表3和附表4)
(文中所涉及具体案例均由北京美丽家园房地产经纪公司提供) | 