国税总局16日出台通知，明确从07年2月1日起房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围,改“预征”方式为主的土地增值税缴纳为“清算”方式缴纳，令房地产上市公司很“受伤” 。不过，多位地产行业研究员纷纷撰写报告，认为此《通知》虽然会降低房地产开发企业的利润率水平，但整体影响有限，并判断驱动房地产行情的两大因素并没有因为土地增值税的严格征收而改变，继续维持行业重点公司成长性的判断。

　　“清算”拉响房地产调控序幕

　　从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，城镇土地使用税额标准提高2倍、新增建设用地土地有偿使用费提高1倍的政策已于1月1日正式实施。在房价高位运行的背景下，2007年房地产税费调控的大幕已然开启。

　　《土地增值税暂行条例》早在1993年就公布，规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。然而这一税种自推出后一直没有正式征收，06 年二次房地产调控后，各地对于土地增值税基本上是按照预(销)售商品房收入1%～2%的比例进行预征，部分地区则尚未开始预征。

　　国信证券认为，本次通知要求房地产项目按《土地增值税暂行条例》清算，显示了高层从严调控房地产的决心，各地清算细则将陆续出台，预计“两会”前后还会有新的调控措施陆续出台。

　　天相投顾分析，《通知》的下发从内容规定来说比较严厉，与之前建设部“90平米以下住宅设计要点”征求意见稿迅速夭折相对应，体现出了政府对房地产行业调控的决心和力度，因此，受房地产政策继续出台打压预期的影响，短期内房地产板快将有所调整，但从长期看，人民币升值的预期以及城镇化推进等引致的刚性需求将继续拉动行业的发展。

　　“影响”不改龙头公司高成长

　　当前市场最为关注的是，土地增值税起征对上市公司未来盈利到底有多大影响？ 龙头公司的高成长性会否由此发生改变。

　　《通知》规定了房地产开发企业土地增值税缴纳的方式和适用范围，将土地增值税由预征改为清算，并明确单期项目即可成为结算单位，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状。国信证券分析，土地增值税的从严征收，将会加大房地产开发企业资金压力、压缩开发企业利润空间。

　　中银国际对于严格执行土地增值税政策对地产开发商的影响进行了敏感性分析，从表中可以看出，交纳销售收入1%的税金或交纳增值额30-60%的税金对于毛利率在30%左右的项目都不会造成实质性的影响。但是对于毛利率在50%的项目而言，新的税率将使项目的毛利率下降近8个百分点。因此，新的税收政策将会对主要依赖于高利润率而非大交易量的开发商产生较大负面影响。他们相信，新的政策将进一步打击小型开发商并加速整个行业整合的速度，中国地产商未来的发展将需要通过交易量来拉动。

　　国信证券亦认为，土地增值税清算对于各类房地产企业的影响不尽相同。对于开发高档商品房的公司影响较大，对于开发普通住宅的公司影响较小。万科等一些地产商已计提了该部分税收，因此从账面来看，公司利润额不会有非常大的差异。对投资性房地产没有影响，对普通住宅影响较小，对低毛利项目影响较小。

　　具体到上市公司，广发证券则认为此次土地增值税清算对上市公司的盈利影响较小。根据粗略计算，若100%从事普通标准住宅开发，假定三项费用率为10%，营业税等相关税按6%征收，则当毛利率超过37.54%时，房地产企业才开始征收土地增值税；对于其他房地产公司来说，当毛利率超过24.08%时起征土地增值税。目前上市房地产公司毛利率水平维持在30%左右，以30%毛利率计算，应缴土地增值税为收入的2.2%，而目前全国各地预征税率在0.5%-2%之间，新的征收体系将提高土地增值税数额。目前部分国内房地产公司均对此做了计提，因此实际影响不大。对上市公司而言，土地成本较低、开发物业类型档次较高的公司受影响程度稍高一些，而从事普通标准住宅开发的企业几乎不受影响。

　　联合证券分析判断，增值税不改龙头公司高成长。他们认为推动今年地产股行情的驱动因素主要是高成长与人民币升值所带来的资产重估。对于行业龙头公司，这两大驱动因素并没有因为土地增值税的严格征收而改变，他们仍然维持行业重点公司成长性的判断。

　　回调正是“入货”好时机

　　好长一段时间来，房地产板块昂首向上大幅上涨，笑傲A股市场，此次政策出台正好提供了一个调整契机。土地增值税政策不会根本改变房地产长期发展趋势，回调正是“入货”好时机。

　　中投证券表示，未来10年仍是中国房地产业的黄金时代，土地成本将不断抬高，房价长期呈上涨趋势，购房成本会随着时间的推移而不断提高。未来仍然是“资金为王、土地为王”的时代。对于有资金实力、有整体上市、有廉价土地储备的公司它们的高速增长会完全抵消掉增值税征收带来的不利影响。

　　适当的回调更有利于房地产板块的长期发展。他们依然看好行业龙头、区域优势公司、质地根本改善的公司。建议投资者应当在大调整中逢低吸纳有资金实力、品牌优势、土地优势、整体上市、行业整合能力的高速增长的公司。

　　国信证券虽然短期降低房地产评级至“中性”，但继续维持行业6-12个月“谨慎推荐”评级。他们认为，07年地产调控将在土地、税收、信贷等方面继续推进，会加大已颁布政策的执行力度，土地增值税清算预示着地产行业已进入新一轮调控的前夕，需要警惕地产股阶段性调整的风险。同时他们亦强调，调整是增仓优质地产股的好机会，业绩增长和人民币升值等因素主导的地产股行情仍将长期延续。