中国大陆的房地产经过10多年的发展，在世纪之交表现出三个新的特征，一是房地产大量开工，库存持续上升；二是在国家金融政策、产业政策的调整下，全国主要城市的房地产价格持续下跌；三是中国主要城市已开始出现城市空心化现象。
　　从趋势看：1.房地产大量开工，库存持续上升的局面在未来几年内还将同时存在。主要原因是：房地产行业对投资资金仍将保持一定的吸引力；由于房地产资金、技术的进入门槛不高，新发展商进入市场仍相对容易；规划设计、销售代理、物业管理等中介水平不断提高，为不专业的发展商提供了社会支持；为保持国民经济的增长，各级政府仍将对房地产行业大力支持，固定资产投资及房地产的开工量仍将维持较高的增长比例；几年前开发的住宅在个人购买率不断上升的市场中缺乏产品竞争力，即使降价也难以消化；市场竞争日益激烈使小规模发展商生存空间缩小，地域性的房地产主导企业将逐步形成。　
　　2.未来一两年内主要城市的商品住宅价格会继续出现微幅下降，但下降空间有限。一方面房地产行业利润率正趋于社会平均水平，房地产按揭贷款集中在主要城市，个人付款仍有较大负担，且在全国大范围推广有一定难度；另一方面土地成本刚性，地价下降空间小，费改税又对发展商开发成本影响不大。
　　3.城市空心化是一种必然趋势。城乡结合部大型物业的开发不断增加，规模不断扩大，将培育大型房地产企业的规模化优势，而且城乡结合部价格稳定，住宅的产品素质对普通收入阶层有较大吸引力。同时城乡结合部物业的大规模发展，将对市中心的物业造成巨大压力。　
　　与欧美和日本等发达国家相比，中国的房地产业仍处于工业化前时代，突出表现在缺乏行业标准、施工工艺落后、科技含量和环保技术的应用仍处在一个较低的水准、房地产企业普遍规模不大、在低水平上激烈竞争，由此带来一系列严重的资源浪费和质量问题。解决上述问题的正确选择是推动中国住宅的产业化进程，培养一批专业化、规模化开发的房地产龙头企业。
　　在中国，住宅产业化是要形成住宅建设的工业化、标准化体系，在能源、材料、土地资源等方面的消耗接近国际标准，运用新技术、新材料、新工艺，广泛采用节能、物业管理等成套技术降低建筑成本。　
　　我们注意到，国家建设部已于1998年成立了住宅产业化办公室，表明对这些问题有了清晰和深刻的认识，而万科也愿意与政府部门合作，共同推进这一进程，使21世纪中国的住宅产业在健康和积极的轨道上发展。　
　　万科住宅产业化发展的方向是提高科技含量，广泛运用环保技术，为顾客提供舒适、安全、耐久、环境美好的可持续性发展的居住小区。具体包括以下几个方面：
　　1.将万科的开发纳入国家建设部住宅产业化范畴，但万科并不介入住宅相关部件、配件的生产体系。　
　　2.为有效利用土地资源，降低能源、材料的消耗，万科已成立建筑技术研究所。
　　万科建筑技术研究所的任务是：
　　①通过在住宅规划设计中采用经济可行的各项科技手段，达到为住户提供舒适性、耐久性、安全性、经济性、环保性的居所。　
　　②提供住户在日常居住过程中的消耗与其切身利益相符合（节约能源、减少费用支出等）的理论根据。　
　　③总结万科地产10年来各项目开发设计、建设经验，指导今后的项目规范设计。　
　　④建立信息收集网络。　
　　⑤发挥万科特聘专家的作用。　
　　3.从住宅小区的开发转向社区的开发，在城乡结合部进行规模开发，开发新的市镇。
　　4.建立新的融资渠道，住宅证券化、金融化，广泛与国内外金融机构如基金、保险等结合，增强资金实力，具备规模化开发、新市镇开发的实力。
　　5.广泛吸收国际设计经验，与世界一流的设计公司建立联系，如美国贝律铭设计事务所、日本黑川纪章设计事务所等。
　　6.加强与建筑商、材料商的信息沟通，形成协作网络，推动产业化进程，成立产业同盟。网络成员将包括全国主要城市的发展商、建筑商、材料商、设计单位、中介机构、金融界等相关行业代表。通过论坛会、定期刊物、电子网络等方式进行广泛的信息交流，针对专业人员开展培训，进行产品开发、建设合作（如环保及新技术研究合作、项目开发合作、资金合作等），通过批量采购、成套生产降低交易成本，发挥专业化优势，引进基金启动项目，增加融资渠道。　
　　作为中国首批上市公司，万科自1988年进入房地产业，至今已逾10年，成功地建立起“万科地产”优秀的品牌形象。万科对中国房地产市场的发展深具信心，在新世纪，我们将不断提高在中国主要市场的占有率，并通过积极推动住宅产业化进程，提高住宅科技和环保技术等策略，为客户提供更优质的产品和服务，同时亦为行业探索新的标准。
作者: 王石