笔者认为，在九十年代中后期零售业和房地产业都不同程度地遭遇困境的同时，出现了零售业和房地产业的机遇，而且两者的机遇是互为关联，相互依存的。零售商与房地产商要想通过合作而达到双方都满意的结果，这其中有很多选择，包括：1、选择有良好业绩的合作伙伴。2、合作方式的选择。3、经营业态的选择。4、经营商品和价位的选择
　　　　　　　　　　　　　　 零售业和房地产业的困境
　　中国零售商业和中国房地产业在九十年代中后期都不同程度地遇到了发展困难。中国的商业零售业在前期大发展后，出现了一些困难，尤其是一些大型商业零售企业，在发展中的问题更为突出。
　　改革开放以来，随着下放经营自主权，原来由行政管理的企业都成为自主经营、自负盈亏的商业企业。近年来连锁经营得到了很快的推广，但比重仍很低。商业企业进行连锁经营或开分店，多因资金短缺，尤其是基础建设投资太大，使很多商业企业的发展受阻。目前建设商店的基础投入每平方米达到7000元左右，如果要进行内部豪华装修，投入的资金更多；如果不建商场，租赁场地，租金也很高，商用房租一般为3—5元牤天，有的高达1美元/天，这对于商店利润，一般只有1％的商业企业，建房开店和租房开店都意味着亏损。
　　中国的房地产业在九十年代初高速膨胀后，出现了几乎所有投入房地产经营的企业都面临没有市场的萧条状态。其原因，不是没有市场需要，而是房地产投入过大，每平方米建设资金大大高于实际承受的能力，尤其是商用房的卖价和出租价都难以让商家接受。有的房地产商在对商业零售市场估价过高的情况下，贸然进入零售，结果情况堪忧。比如，现以已息业的北京信特商场，在地处西单的黄金地段，经营投资大，回报率低，在开业仅半年多时间内，就只好关门。
　　在市场经济条件下，任何企业经营都需遵循市场经济的原则，随着社会的发展，专业分工。专业化的管理、专业化的发展更具有优势。随着市场的不断成熟，一方面消费者对商业经营的商品质量、购物环境、商品价格、服务等方面都越来越挑剔；另一方面经营者在选择经营环境，购买房产、租用房屋时也要经过反复的比较，在市场前景难以预料以前，很难决断，这是消费成熟的表现。
　　　　　　　　　　　　　　 零售业和房地产业面临的机遇
　　在零售业和房地产业遭遇困境的同时，出现了零售业和房地产业的机遇，而且两者的机遇是互为关联，相互依存的。
　　商业零售业的发展机遇和发展空间是广阔的，为了满足消费者的不同消费层次需要，各类不同业种、不同业态、经营不同商品的店铺应运而生，零售业呈现出前所未有的多业态发展格局。在此情况下，经营者只要对周围消费层次、商圈进行了详细调查，选择了适应的业种和业态，就能拥有一定的发展空间和发展机遇。目前急于进行零售业和想扩大在零售业发展的企业很多，这就为房地产业提供了良好的市场前景。
　　房地产业经过几年萧条后，投资商已从盲目发展向有计划，有预测的发展，其发展方向已逐步理性化，大部分商用设施，尤其是可用作店铺的设施，大多符合开店的要求，这就为想拓展零售空间的企业带来了机遇。
　　但是，零售业和房地产业虽有机遇，但并没有使机遇变为现实。最主要的是零售业缺乏资金，且因竞争激烈，而不敢贸然租房买房，得不到及时的发展；房地产业则因出租出卖难，而闲置不用，造成了企业的亏损和社会资源的浪费。
　　一套行之有效的管理模式、管理方法、经营技术、经营决窍是成功企业能在某一个行业顺利发展的根本保证。成都人民商场利用优于同行的管理经验和经营技术，与有关房地产商共同开发新的零售领域。如与一家台湾房地产开发商在成都武侯区开办了一家平价超市，在三年内按经营情况，酌情核销一部分房地产商的固定资产投资。这个有一万多平方米商场，自开业以来，每天经营额在40万元左右，节假日可达70万元。这种合作经营的优势是：零售业和房地产商都得到自己的发展空间。从短期内看，房地产商并没有得到实惠，但从长远利益看，一是商场将核销一部分固定资产投资，更重要的是，通过人民商场这类在成都有很高声誉的商家进入，为这块房产作了无形广告，经过几年的经营，这座建筑物将随着商业信誉的上升而升值，成为脍手可得的物业，这不失为一个明智之举。成都人民商场准备在今后的三年时间内，用同样的方法在四川省内建20个连锁店，发展企业的经济实力。这种结合还有一个好处是，将零售企业和房地产商的风险降到最低，使双方在共同的发展中得到利益。
　　　　　　　　　　　　　　　　　 零售企业和房地产商的选择
　　在众多的零售企业中，并不是所有的企业都能通过与房地产商的这种合作而达到双方都满意的结果，这其中有很多选择：
　　1、选择有良好业绩的合作伙伴。无论是商业零售企业还是房地产商，在选择合作伙伴时都应慎重。
　　零售企业对房地产商的选择，主要应选择房地产商所开发的物业经营后能否有效益。因此，在选择商址、规模、商圈、市场定位等方面要特别谨慎不能盲目。
　　房地产商对零售企业的选择，主要应注重企业对经营业绩、管理经验、经营技术、商誉度等的选择，引进一家具有良好信誉的企业经营，才有可能使物业升值。
双方的慎重选择，能充分发挥各自的优势，这也从客观上加快了优胜劣汰的步伐，加强组织化程度。
　　2、合作方式的选择。零售企业和房地产商的合作方式应根据双方不同的条件，进行选择。签订的合同，可以是几年，也可以是十几年，可以实行利润分成，也可以实行物业折旧，其利润分成比例或物业折旧比例也应按双方的条件签订，不能强求一致。
　　3、经营业态的选择。零售企业应注重经营业态的选择。根据该物业的地理位置、商圈情况、已有的商业设施布局以及本企业的经营特点来选择。如在工薪住宅区建高档商场，自然会出现门可罗雀。建哪种业态的店，发展区域多大，辐射半径多大，都应该进行调查和考虑，若开展连锁经营，应注意在区域内集中建店，形成规模效益和群体广告效益。
　　4、经营商品和价位的选择。在建新店时，应对该地区的消费结构的发展有一个动态的预测。在商品价格上也应进行选择，满足不同的消费需求。对高消费者，应做到品种精，服务周到，让其感到高消费的享受。对于工薪阶层，则应注重发展超市和便民店，以满足其价格低廉或方便的需求。因此，在物业和装修上也应加以选择，不同的档次，不同的价位进行不同的装修。
　　总之，从全社会资源看，无论是有形资产，还是无形资产都是社会的宝贵财富，应在市场规律的引导下，积极的、充分的加以有效利用，为社会、为人民创造更好的生活条件和生存空间。

中国商贸　　 孟黎加