“全世界最著名的10家投行，管理着1500亿美元的资金，而其中只有1％是投向中国的。另一方面，国内的企业，无一不在喊缺钱。”基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强表示，在这样的矛盾促使下，今年，海外基金向国内投资的速度大大加快，从2004年10月至今，海外基金在国内（主要是京沪）的投资总金额已经超过150亿元人民币。
“刚进入中国的时候，投行几乎是捧着资金给国内的开发商而未果，但是现在，海外基金开始有所选择地挑选一些项目了。”麦格理中国区董事Richard表示，虽然从表面上看，海外基金对国内的投资开始加速，但是，他们对于资金的投放条件，却是在紧缩的。
态度的转变
麦格理中国区董事Richard表示，1996年，麦格理首度进入上海寻找合作项目，但是，“当时，中国企业从银行贷款轻而易举。他们对于海外基金并不感冒”。无奈之下，麦格理选择自己成立开发公司，也就是现在麦格理旗下的第一中国房地产发展集团。
成立房地产开发公司并不是麦格理所热衷的作为，但在当时，他们只能如此选择。“第一中国”成立后，麦格理操刀其在上海的首个项目澳丽花园。随后，ING试探性进入中国。“这一阶段一直持续到2002年底，这个阶段的海外基金有这样几个明显特征———非美基金、采取自主开发的形式、主要投资物业为住宅、投资集中在上海。”陈基强分析。
2003年以后，以摩根史丹利为代表的美基金开始进入中国，开始采用参股合作开发的形式。大摩收购锦麟天地仅10％左右的股权，迅速获取了30％以上的回报率。这一操作在业界引起了前所未有的轰动。
“这个阶段，国内的企业对于海外基金的态度是，好的项目，不愿意给海外基金，愿意的，海外基金又不想接受。双方处在一种拉锯状态中。”陈基强分析，很多国内的企业至今还存在这种观点，“肥水不留外人田”，好的项目总是紧紧抓在手中。
另外，海外基金严格的操作方式，也是国内企业所无法接受的。“举个简单的例子，国内企业的做法是，项目公司向总公司借贷，往往只需要打一个借条就可以。而海外基金则十分强调项目公司的独立，即使是子公司与公司之间的资金来往，也要求签订正式合同。”
由于这两个方面的原因，这一阶段，海外基金与国内企业，经历了一个“磨合期”，很多项目的商谈结果都是“不欢而散”。
2004年第三季度之后，海外基金与国内企业的合作，度过了磨合期，而渐入佳境。投资总金额已经超过150亿元人民币的投入速度，是史无前例的。
现阶段，经历了宏观调控的国内企业，对海外基金也完成了从视而不见到积极寻求合作的变化过程。
越来越多的国内房企希望通过它们完成与海外基金的合作，基强联行向记者提供的项目，包括上海大统房地产开发公司的高帆大厦（该项目为外高桥保税区的地标之作）、上海国亭置业的国亭花苑综合楼、上海麦格茂置业的上海五角世贸商城、上海桃源花苑别墅、新东苑国际投资集团的水印山林———帝景豪园（暂名）等等。
“只关心最终产品”
“如何花钱是海外基金很头痛的事情。”第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司董事长刘德扬对记者表示，“过去几年，国际资本市场的资金过剩，这些海外基金每个都有20亿~30亿美元的资金，如何用这些钱投资换取良好的回报是他们最重要的工作。”
那么，这些“泛滥”的海外基金中意的是哪些产品呢？
“而现阶段，随着海外基金在国内的发展经历了几个阶段之后，特征出现了颠覆性的扭转———美背景基金大举进入、对住宅兴趣大大减退、整体收购并长期持有。”陈基强认为，海外基金通过10年国内投资积累经验，到目前形成了较为稳定的投入方式。
基强联行提供的一份“ACM美国地产投资基金资产分布”报告显示，目前海外基金投向内地的资金中，仅14％投向地产发展。而投向地区性购物中心（如麦格理收购大连万达9个商用物业）和写字楼则分别占19％。另外，海外基金对于住宅项目的兴趣也在减退，所占比例为11％。
从2004年9月之后，新进入内地、特别是上海的海外基金，从偏向于对住宅发展项目的投资转向购买写字楼、商场等可以长期持有的商办物业。同样的事实是，在不到一年的时间里，上海的商办物业已经有6个大单成交，其中仅大摩就出手了3次。
麦格理中国区董事Richard透露，麦格理自1996年首度进入上海市场，到如今已经有10年时间，在过去的10年里，该公司总共投向国内的资金为2亿美元，而今年下半年仅6个月时间，该公司连续收购了新茂大厦、城市酒店公寓以及大连万达的9个商业物业等，在国内的投资已经超过5亿美元。“接下来，麦格理还将在国内投入2亿~5亿美元。”Richard表示。
“但是，我必须诚恳地提醒所有想要与海外基金合作的国内房地产企业，我们绝大部分购买的会是收租物业。”Richard表示，“残酷地说，目前海外基金已经不是刚进入时，想要到处送钱的状况。现在，我们会去选择合适投资的项目。直接地说，投行现在只关心最终产品。”
合作与禁忌的条件
“面对来势汹汹的海外基金，国内企业现在不应该只是等待。我们需要有应对之策，才能吸引到海外基金的投入。”陈基强表示。
他给国内的房地产企业提出了四个建议。
首先，跨国投资基金，只会锦上添花，不会雪中送炭。陈基强提醒国内房企，这是最根本的准则，“不要奢望把一些非优质的项目扔给海外基金，让他们投下大笔资金，帮助你起死回生。”
其次，注重公司整体运营体系，建立良好的管理体系，培养专业团队。陈基强提醒国内企业，为了避免在引入资金后，频频出现管理方式上的摩擦，这一点十分重要。“虽然，海外基金基本上会保持项目公司的独立，往往只是指派一些资金总监，或者按照股份派遣一个董事而已。”
第三，建立好的公司中长期目标和发展计划。“海外基金永远不会只关心目前的这个项目，他们追求的是长远的合作与发展。如果目前你们有一个很好的项目，但是，对将来毫无计划，也许，你们公司同样不会出现在合作名单之内。”他分析。
第四，不要承诺固定投资回报率。“很多国内企业喜欢夸下海口，投入我们的项目，可以保证多少收益。在与海外基金的合作中，这个绝对是个禁忌。因为，没有什么是可以保证的。关键是良好的规划，可以预期的收益。”
麦格理中国区董事Richard则这样表达他寻求合作伙伴的要求：“我们需要的合作伙伴必须是本地开发商，熟悉本地运作，但是，同时又懂得与海外基金合作。” （记者 梁文汇）