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“全世界最著名的10家投行,管理着1500亿美元的资金,而其中只有1%是投向中国的。另一方面,国内的企业,无一不在喊缺钱。”基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理陈基强表示,在这样的矛盾促使下,今年,海外基金向国内投资的速度大大加快,从2004年10月至今,海外基金在国内(主要是京沪)的投资总金额已经超过150亿元人民币。 “刚进入中国的时候,投行几乎是捧着资金给国内的开发商而未果,但是现在,海外基金开始有所选择地挑选一些项目了。”麦格理中国区董事Richard表示,虽然从表面上看,海外基金对国内的投资开始加速,但是,他们对于资金的投放条件,却是在紧缩的。 态度的转变 麦格理中国区董事Richard表示,1996年,麦格理首度进入上海寻找合作项目,但是,“当时,中国企业从银行贷款轻而易举。他们对于海外基金并不感冒”。无奈之下,麦格理选择自己成立开发公司,也就是现在麦格理旗下的第一中国房地产发展集团。 成立房地产开发公司并不是麦格理所热衷的作为,但在当时,他们只能如此选择。“第一中国”成立后,麦格理操刀其在上海的首个项目澳丽花园。随后,ING试探性进入中国。“这一阶段一直持续到2002年底,这个阶段的海外基金有这样几个明显特征———非美基金、采取自主开发的形式、主要投资物业为住宅、投资集中在上海。”陈基强分析。 2003年以后,以摩根史丹利为代表的美基金开始进入中国,开始采用参股合作开发的形式。大摩收购锦麟天地仅10%左右的股权,迅速获取了30%以上的回报率。这一操作在业界引起了前所未有的轰动。 “这个阶段,国内的企业对于海外基金的态度是,好的项目,不愿意给海外基金,愿意的,海外基金又不想接受。双方处在一种拉锯状态中。”陈基强分析,很多国内的企业至今还存在这种观点,“肥水不留外人田”,好的项目总是紧紧抓在手中。 另外,海外基金严格的操作方式,也是国内企业所无法接受的。“举个简单的例子,国内企业的做法是,项目公司向总公司借贷,往往只需要打一个借条就可以。而海外基金则十分强调项目公司的独立,即使是子公司与公司之间的资金来往,也要求签订正式合同。” 由于这两个方面的原因,这一阶段,海外基金与国内企业,经历了一个“磨合期”,很多项目的商谈结果都是“不欢而散”。 2004年第三季度之后,海外基金与国内企业的合作,度过了磨合期,而渐入佳境。投资总金额已经超过150亿元人民币的投入速度,是史无前例的。 现阶段,经历了宏观调控的国内企业,对海外基金也完成了从视而不见到积极寻求合作的变化过程。 越来越多的国内房企希望通过它们完成与海外基金的合作,基强联行向记者提供的项目,包括上海大统房地产开发公司的高帆大厦(该项目为外高桥保税区的地标之作)、上海国亭置业的国亭花苑综合楼、上海麦格茂置业的上海五角世贸商城、上海桃源花苑别墅、新东苑国际投资集团的水印山林———帝景豪园(暂名)等等。 “只关心最终产品” “如何花钱是海外基金很头痛的事情。”第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司董事长刘德扬对记者表示,“过去几年,国际资本市场的资金过剩,这些海外基金每个都有20亿~30亿美元的资金,如何用这些钱投资换取良好的回报是他们最重要的工作。” 那么,这些“泛滥”的海外基金中意的是哪些产品呢? “而现阶段,随着海外基金在国内的发展经历了几个阶段之后,特征出现了颠覆性的扭转———美背景基金大举进入、对住宅兴趣大大减退、整体收购并长期持有。”陈基强认为,海外基金通过10年国内投资积累经验,到目前形成了较为稳定的投入方式。 基强联行提供的一份“ACM美国地产投资基金资产分布”报告显示,目前海外基金投向内地的资金中,仅14%投向地产发展。而投向地区性购物中心(如麦格理收购大连万达9个商用物业)和写字楼则分别占19%。另外,海外基金对于住宅项目的兴趣也在减退,所占比例为11%。 从2004年9月之后,新进入内地、特别是上海的海外基金,从偏向于对住宅发展项目的投资转向购买写字楼、商场等可以长期持有的商办物业。同样的事实是,在不到一年的时间里,上海的商办物业已经有6个大单成交,其中仅大摩就出手了3次。 麦格理中国区董事Richard透露,麦格理自1996年首度进入上海市场,到如今已经有10年时间,在过去的10年里,该公司总共投向国内的资金为2亿美元,而今年下半年仅6个月时间,该公司连续收购了新茂大厦、城市酒店公寓以及大连万达的9个商业物业等,在国内的投资已经超过5亿美元。“接下来,麦格理还将在国内投入2亿~5亿美元。”Richard表示。 “但是,我必须诚恳地提醒所有想要与海外基金合作的国内房地产企业,我们绝大部分购买的会是收租物业。”Richard表示,“残酷地说,目前海外基金已经不是刚进入时,想要到处送钱的状况。现在,我们会去选择合适投资的项目。直接地说,投行现在只关心最终产品。” 合作与禁忌的条件 “面对来势汹汹的海外基金,国内企业现在不应该只是等待。我们需要有应对之策,才能吸引到海外基金的投入。”陈基强表示。 他给国内的房地产企业提出了四个建议。 首先,跨国投资基金,只会锦上添花,不会雪中送炭。陈基强提醒国内房企,这是最根本的准则,“不要奢望把一些非优质的项目扔给海外基金,让他们投下大笔资金,帮助你起死回生。” 其次,注重公司整体运营体系,建立良好的管理体系,培养专业团队。陈基强提醒国内企业,为了避免在引入资金后,频频出现管理方式上的摩擦,这一点十分重要。“虽然,海外基金基本上会保持项目公司的独立,往往只是指派一些资金总监,或者按照股份派遣一个董事而已。” 第三,建立好的公司中长期目标和发展计划。“海外基金永远不会只关心目前的这个项目,他们追求的是长远的合作与发展。如果目前你们有一个很好的项目,但是,对将来毫无计划,也许,你们公司同样不会出现在合作名单之内。”他分析。 第四,不要承诺固定投资回报率。“很多国内企业喜欢夸下海口,投入我们的项目,可以保证多少收益。在与海外基金的合作中,这个绝对是个禁忌。因为,没有什么是可以保证的。关键是良好的规划,可以预期的收益。” 麦格理中国区董事Richard则这样表达他寻求合作伙伴的要求:“我们需要的合作伙伴必须是本地开发商,熟悉本地运作,但是,同时又懂得与海外基金合作。” (记者 梁文汇)
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