小王是今年房贷利率调整前就开始供房的，如今距离2006年1月1日的房贷调整利率时刻越来越近，看到有些报道说一些地方的各家银行陆续出台了明年的房贷政策，有些银行把贷款人的还款记录、欠款情况作为是否给予下浮优惠利率的重要参考，说是如果贷款人出现一定数量的不良还款记录，房贷可能就要按基准利率执行。小王有些急了，到底这个标准可不可行呢？
　　记者：今年3月17日，央行宣布取消个人住房优惠贷款利率，按照基准利率6.12%执行，银行可对符合条件的客户实行下浮10%的优惠，即5.51%。3月17日后办理房贷的客户都已按此执行，而3月17日以前办理房贷的老客户，房贷利率将从明年1月1日起调整。最近听说有些地区某些银行将会根据个人的还款记录来决定利率标准。正好属于这种情况的小王很想知道，到底自己的房贷利率会怎么调整呢，要知道贷款50万元，积少成多差距可是不小呢。
　　黄正新：是的，我也看到这方面的信息了。说是有些银行对每月按时还款、没有不良还款记录的贷款人，从明年起将给予5.51%的下浮利率；如果贷款人在一年中出现累计3次以上、包括3次不良还款记录，则执行6.12%基准利率；如果贷款人一年中出现3次以上不良还款记录，银行将视情况而定。
　　不良还款记录没有标准
　　记者：但是，如果这种措施真的实行，所谓的不良还款记录究竟包括哪些内容呢？只是指房贷还是包括车贷等等。而且怎样的还款才属于不良还款呢，有没有绝对的标准？知道这些，贷款买房的人才可以做到心中有数，到底自己的房贷能不能执行下浮利率？
　　黄正新：我个人认为应该只是针对房贷的还款记录，但是有些银行可能也会把其他的记录作为参考。至于说什么是不良贷款，应该包括不按时还款和不能足额还款等等。
　　潘翼：不是这么简单的，还款记录的内容主要包括每月是否按时供款、连续欠供和累计欠供的期数以及对待银行催收时的态度等方面的内容。还款记录的业务品种范围包括借款人在商业银行的所有守信品种。
　　记者：包括的内容这么多啊，具体应该怎么判断，有没有客观依据，比如说信用卡透支没按时还款是不是也叫不良还款呢？
　　刘向东：不良还款记录不仅仅包括房贷，还应该包括车贷、房屋装修贷款、生产性贷款等凡是在银行办理的信贷业务。而判断是否属于不良还款记录要看不同的情况，比如按揭连续欠供三期以上的情况。不良还款记录的判断也有客观透支判断标准，如没有及时还贷或是还信用卡款只要不是故意的，没有超过一定时限，就不属于这种情况，不必过于担心。
　　首次房贷未必执行下浮利率
　　记者：那么按照这种情况说如果某客户是第一次贷款买房，以前没有房屋还款记录，也没有其他的还款记录，应该实行哪个标准呢？
　　潘翼：还是那句话，如果客户没有不良信用记录，可根据实际情况按同档次期限利率执行相应的优惠利率。
　　黄正新：我认为应该实行下浮的利息，当然具体的情况各家银行可能会有不同。
　　刘向东：的确比较难以判断，不过我觉得还是应该执行下浮利率的可能性比较大。其实目前银行会给哪些客户下浮利率一般还是会有规律可循的，一般情况下银行对于资金实力较强的客户相对来说多执行的是基准利率；对于贵宾客户一般执行下浮利率，至于普通的客户因为这部分人在银行房贷客户中占大多数，另外比较看重利息的多少，对于这部分人，一般没有不良还款记录的多数还是执行下浮利率。
　　80%客户执行下浮利率
　　记者：但是说起来容易，做起来就难了。从客观情况来看，执行起来也未必容易吧。银行怎么知道贷款人有没有不良还款记录呢。比如说有些情况下第二套房应执行基准利率，但是有的银行可能因为并不了解实际情况，以为只是第一套房，就给了下浮利率。而且目前就实际情况来看，好像不少银行还是执行下浮利率的吧。
　　刘向东：的确，从实际情况来看，目前银行尤其是一些中小银行为了吸引客户还是执行下浮利率的比较多，数据表明目前在银行中实际执行的房贷平均利率与下浮利率差不多，这也就从客观上反映了实际执行的还是下浮利率的比较多，估计目前银行对80%的客户还是实行下浮利率的。
　　潘翼：各商业银行都会有具体的个人贷款利率执行标准，至于在实际执行中，各行可能不完全相同。但是我认为个人还款记录好坏将决定利率标准可操作性还是很强的。