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北京高档住宅价格三招抵御“观望”
- 来源： 作者： 07-01-10 23:36:01 浏览量：
- 摘要：北京高档住宅价格三招抵御“观望”
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东部等区域众多高档新盘受制销售压力，纷纷低开高走，这一策略过去多用于中档项目 策略1低价入市 明显特征：新开高档盘价格明显低于周边已开高档项目 主要战区：朝阳北路 震撼程度：★★★★★ 2005年10月中旬，由东华实业开发的天鹅湾项目正式入市。该项目8000元/平方米的精装修价格给炙手可热的朝阳高档住宅产品板块带来了强烈震动，“没想到天鹅湾会将入市价压得这么低。”一位同区域开发商表示不可思议。在他看来，目前京东高档住宅市场竞争还没有达到白热化程度，天鹅湾的表现多少有些叛逆，三年前CBD区域高档住宅产品扎堆竞相提价的情况没有被预期上演。 “本来我们还想凭借天鹅湾能以较高的价格入市，来共同提升朝阳路板块高档住宅的区域价值。”该开发商的感叹似乎道出了高档住宅在中央宏观调控下的一种生存状态。 显然，朝阳路板块日渐激烈的竞争态势在一定程度上影响到了该区域高档楼盘的销售价格，虽然该区域已逐渐形成了一个高档住宅区，但开发商草率定价的行为却明显减少。在此背景下天鹅湾低价入市看来有迹可循。 事实上，由于今年朝青板块高档住宅频繁入市，加剧了该区域高档盘之间的竞争，这可能是天鹅湾选择较低价格入市的一个真实理由。目前朝阳路板块入市的高档地产项目主要包括与天鹅湾一路之隔，售价高达16000元/平方米的星河湾；位于姚家园路，由和记黄埔开发的毛坯房售价为9000元/平方米的逸翠园，以及位于朝阳路，售价达10000元/平方米的华业???蜦湥??斥蛥????鍥?????????r> 有一个细节颇具戏剧性，天鹅湾和首创京棉相关负责人都曾向记者探问过对方的开盘时间和销售价格。 “首创京棉项目的售价可能会和天鹅湾持平。”一位首创内部人士向记者透露。 策略2低开高走 明显特征：以低于区域高档盘平均价的价格入市，之后再上调价格 主要战区：朝阳公园 震撼程度：★★★★ 震撼理由：过去低开高走多发生在中档盘领域，且低开价格通常也会高于区域平均价如果说天鹅湾低价入市是区域高档住宅竞争的结果，那么今年8月底开盘的华业???蜦湥虩燥??耧獦墧?????高走”销售策略。 华业???蜦湥???个月左右销售了600多套，作为深圳华业进京开发的首个地产项目，华业???蜦湥??綧???厯???????600元/平方米，而目前售价已达10000元/平方米。据了解，目前该区域高档住宅售价全部超过了10000元/平方米。 这种“低开高走”的销售策略过去一般多为中档项目使用，低开的价格通常也会高于区域平均价。“一般高档住宅很少采取这种销售策略，对于高档住宅购买人群来说，对价格不是很敏感，所以之前的高档住宅新盘价格一般会直追区域最高售价。”中原地产华北区域总经理李文杰称。 同样即将开盘的阳光上东二期开盘价也采取了这种低开高走的模式，按其销售总监郭玉恒的判断，到明年上半年该楼盘销售价可能会涨至15000元/平方米左右，而其目前新盘精装修售价为13000元/平方米，一期售价则在12600元/平方米左右。 策略3死守高价 明显特征：虽面临越来越严峻的销售压力，仍坚守单价万元以上高价 主要战区：朝阳公园、亚奥、大望路及双井桥等 代表事例：东区一单价13000元的项目一个月只卖出了一套，但仍然坚持不降价 震撼程度：★★★★ 震撼理由：情愿降低销售量，也不能失了“身份” 对于高档住宅而言，售价10000元/平方米应是一个门槛，因此多数地产项目在这道门前态度越来越谨慎。 今年有不少高档项目因受宏观政策的影响采用了低于万元的价格冲击市场，在这种情况下，此前已入市的高档项目就有些前后受敌的感觉。“从6月份起我们项目的销售情况就不是很理想，同时还要面临一些低价入市的高档项目的冲击，但即使销售数量下降，但我们还是打算坚守原价。”位于双井桥附近某高档地产项目负责人把开发商的这场“万元保卫战”形容得有些悲壮，同时他还表示，这些入市较早的高档项目在政策打压和同类项目价格战的影响下生存空间将越来越小，坚守究竟能维持多久谁也说不好。据某开发商透露，东区一个售价达13000元/平方米的项目一个月只卖出了一套。 据了解，从今年6月份起，朝阳公园、亚奥、大望路及双井桥等高档住宅聚集区几乎90%的高档项目销售均出现下滑，但多数开发商仍选择死守价格的态度，北京目前还没有一家高档住宅公开降价或折扣低于10%.有些甚至还悄然提高了售价。 “这主要是想给购房者增强消费信心，让人感觉高档项目升值潜力依然很大。”首都经济贸易大学房地产经济系教授张跃庆分析认为。 ■诱因透视 原因一 宏观调控加重高档盘销售压力 8月预售房中高档盘仅占30%，而二次宏观调控前这一比例约50％ 单价万元高档盘下半年越开越少 从今年6月份低价入市的中高档住宅沿海?囦???狯???氥?????趨????湩?????厣??娇????移?????????氥????譥??艤誩??奥肤?慨?臥僯???鶧??嬥??????????500元/平方米，而同区域此前的高档盘销售价均超过10000元/平方米。 另一个位于双井桥的时代国际销售价为8000元/平方米，比周边售价早已超过10000元/平方米的高档盘竟低2000元/平方米左右。同样，在8至9月份新盘中，多数最初打算以较高价位入市的高档盘最终还是选择了保守价亮相的方式。 有新开高档住宅入市价低于心理预期价 “并非这些项目的品质与该区域其他高档住宅有太大差距，而是高档项目受宏观调控冲击最大，高档盘打响‘价格保卫战。’是必然结果。” 张跃庆教授指出，从今年房地产二次宏观调控以来，高档住宅销售数量在6—8月销售数量锐减。北京房地产交易管理网数据显示，今年8月份预售房屋15151套，其中高档住宅销售量仅占30%左右。而据中原地产数据显示，二次宏观调控前高档盘销售比例在50％左右。 显然，销售压力导致高档盘在制订销售价格时开始有些如履薄冰的感觉。事实上，从6月份就有新开高档项目以低于心理预期500元/平方米左右的价格入市，随后在7至8月出现了数个高档盘低价入市的现象，而今年10月天鹅湾比毗邻项目星河湾低6000元/平方米的价格入市更是将此战况推向了高潮。 北京国际投资发展有限公司总裁杜猛认为，高档住宅购买群体对价格不是很敏感，但从今年下半年新开高档盘悄然打响价格战的情况来看，宏观调控对北京高档项目的影响已显山露水。 原因二 高品质中档盘分流部分高档盘客户 不少高品质中档盘销售火爆，抢占了高档盘风头，也引来温州商人 除宏观调控的影响外，中档盘品质的提升对高档项目潜在的威胁也是引发高档盘价格波动的一个主要诱因。今年北京新开中档项目比例上升，品质也有明显提高，逐渐吸引了部分高档项目购买者的眼球。 一位在刚刚结束的秋季房展会上踩盘的温州商人表示，现阶段房地产依然是他主要的投资渠道。他本来想投资高档住宅，但经过一番考察后，还是选择了高品质的中档盘。李文杰也认为，能率先走出观望期的楼盘，必定是高性价比的产品，就目前而言，一些高品质中档盘确实分流了部分高档住宅购买人群。 位于西三旗以北，均价5400元/平方米的某中档项目销售火爆，因产品品质相对较高而获得购房者的认可，还没开盘网上排号就达2500号，8月开盘以来，仅一个月一期首推的400多套就全部售罄，之后不得不追加200多套新房以满足买房人需求。此外，由联想集团投资开发的某项目首度亮相也备受市场追捧，在望京区域同期近8个新盘，且有3个高档盘同时销售的情况下，一期最先开盘的400多套房屋被抢购一空。“高品质中档项目抢占高档盘的风头。”李文杰表示，如同当年非典后低密度项目异军突起一样，宏观调控后，追求产品含金量将成为市场主流方向。 ■战势预测 暂不会波及中档盘 因中档盘至今仍供大于需 北京房地产价格战首发高档住宅领域，但目前尚未波及整体。中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌将此定位为房地产增幅开始回落，购房者理性开始回归，产品结构开始调整。杜猛认为，高档住宅价格松动在一定程度上也意味着房产市场逐步走向理性。虽然目前高档住宅价格起伏不定，但尚未波及到中档盘领域。“主要是中档盘依旧供需失衡，所以目前还不会出现类似高档盘那样的价格战。”杜猛认为。 ■他城瞭望 上海新老高档盘携手同降 虽然北京高档住宅在售价上出现了一定程度的松动，但仅仅表现在新入市的项目上。但上海楼市高档项目却在今年6月就抵挡不住开始降价，不但出现了新开高档盘低价入市的情况，一些老项目高档盘降价销售的情况也频频发生。万里雅筑一期第二批楼盘比均价8500元/平方米单价低1000元左右的销售价制造出万里板块新低，此售价与该楼盘一期开盘成交均价比较，下降幅度近15％，而当时万里雅筑周边楼盘价均在10000元/平方米左右。 7月份，锦绣华城将均价从13500元/平方米降至9000元/平方米，降幅近35%，另有数据显示，在8至9月成交楼盘中，成交均价下降的占54.6%，降价项目中高档住宅占到82%左右。（记者 张学东） |