受内蒙古龙海房地产开发公司的邀请，2003年12月中旬红石行一行四人对呼和浩特的商业地产进行考察。呼和浩特又称“青城”是内蒙古自治区的首府，人口大约100万出头，城区人口60多万，这几年经济发展非常快，涌现出来如“亿犁”、“蒙牛”、“额尔多斯”等一批全国知名企业，随着国家西部大开发步伐的加快，作为西部省份中距北京最近的首府，房地产开发进步神速。据龙海房地产开发公司介绍，呼市真正意义上房地产开发也就是从2000年开始的，目前和许多二、三级城市一样到处是工地，打开报纸也是房地产广告居多。
　　在开发商陪同下，我们利用半天的时间对呼和浩特市最著名的商业街——中山路进行考察。在全长不到1公里的马路两侧，分布了已经建成并营业的9家大型商场和综合市场，包括上市公司内蒙古民族商场以及规模在2万多平方米以上的国贸商厦、百盛购物中心、维多利商厦等。目前在建的有巴黎广场等3家，预计10多万平方米以上。中山路商场总规模在35万平方米以上，如果包括与之相邻的通道路附近的商场，估计在50万平方米左右。而其中的近一半是这2-3年建成并开业的。
　　在中山路由于商场总规模多，经营内容相互雷同，目前的商场是开一家倒二家，有些商场开业不到一年就面临这歇业的危险。为此，市政府也邀请了包括北京等地的专家进行会诊，以期使呼市的商业地产开发和商业经营持续繁荣并能形成良性发展的局面。从我考察和了解的实际情况有以下几点感受也许是从另一个方面的体会。
　　商业业态落后，仍停留在北京上世纪90年代的水平
　　现代商业街区是城市商业的缩影，是城市的精华，城市的“名片”。中国的市县级政府在任期内无一不以城市改造为核心工作，而且商业街作为“面子”工程，更是趋之若骛。但是，城市建设作为一项经济发展到一定阶段后的真实反映，单纯改造不能从根本上改变城市综合形象。商业街更是一样，其体现城市化的进程，城市功能的完善程度。
　　现代商业街区是多功能的整合，它的长处在于整体优势。没有整体优势就没有强大的内聚力、辐射力，也就失去了存在的条件和发展的空间。经济学有著名的“木桶原理”，对城市来讲，其各个产业的需要平衡发展，如果单纯强调商业，那么这桶水永远也装不满，而且对经济的整体协调发展产生负面影响。
　　从呼市情况看，政府想通过城市的改造和商业街发展，快速提升形象，即使商业这个木桶也存在许多短板。特别典型的业态非常落后，在大城市以及许多二、三级城市发展飞速的超市、专业店等还没有出现，所以，即使商业街建设的再漂亮，其本质上还是落后。
　　呼和浩特商业业态落后的表现：首先还在发展在其它城市已经淘汰、更新、升级换代的百货店；其次，超市作为在全国许多二、三级城市已经发展非常快的业态目前几乎没有，只有打着北京华联旗号的一家2000多平方米的小型超市；再次，电器、数码等专业店还没有，只有规模比较小并依托商场的小型专卖店；另外重要的表现国际或国内的商业连锁品牌目前还没有进驻呼市，不知道是城市的综合消费能力仍没有成熟，还是商业大腕没有发现市场机会。当然，我更相信是后者。
　　分娩前的阵痛——业态革命即将来临
　　大家知道，从1998年席卷全国的百货商场倒闭年开始，标志着中国商业业态革命来临。而百货店的倒闭就是新兴业态分娩前的阵痛。这一场革命最后的结果：一是日用消费品等从百货店的分离，从而产生超市，其以迅雷不及掩耳之势的速度在发展，在全国连锁商业10强中，上海华联、联华、农工商，北京的物美、华润以及天津的家世界等，基本全部是这5年以超市发展起来的；二是家居、电器等大宗消费品从百货店的分离，形成家居专业店和电器专卖店，从而也诞生了如国美、苏宁、东方家园等本土的商业巨头；三是传统百货向购物中心化方向发展。在商业竞争中痛苦挣扎的百货店开始了自身的改造，逐步降低零售比例，增加餐饮、娱乐等服务功能。
　　中国商业的5年走过了发达国家20年的探索里程，同时也吸引国外的商业巨头门纷纷抢滩。沃尔马在深圳、家乐福在北京、易初莲花在上海，他们不仅带来新的商业模式和经营管理经验，而且产生的“捻鱼”效应促使中国本土的零售业快速成长，如华润、物美、联华等。当然还包括其它业态如家居业的宜家、OBI，建材业的百安居等，他们使零售业阵痛后的业态革命进行的更彻底、更纯粹。
　　从目前呼和浩特商业的现状来看，正处于业态革命的黎明前黑暗阶段，其表现除百货店的倒闭外，包括一些本地的小型超市的出现。一些以前从事零售业多年的商业经营人员，开始尝试开几百平方米的小型超市，采取开架售货——作为超市标志性服务模式，但是由于受资金、开店规模、进货渠道以及整体管理等多方面的影响，超市竞争的核心——价格优势并没有表现出来，其销售的商品还是没有竞争力。另外，市场在呼和浩特的零售业占据非常重要的位置。作为人均年收入在1万元以下的城市，市场是老百姓购物最主要的选择。
　　商业地产的营销模式后患无穷
　　从我们对呼和浩特几个商业物业调查的情况来看，几乎全部是将商场划小产权单位进行发售，这样是非常危险的，而且是后悔无穷，对单体商业建筑或按商场功能设计的商业物业来说，开发和后期商业经营完全是两个不同的主题，开发商是通过项目开发以销售实现预期利润，而商业经营商是通过统一的商业经营以零售差价或流水倒扣获取利润。如果将物业的大产权通过划分为小单元销售给许多个小业主，这样的开发模式在商业地产的运营上很难成功的，其导致的后果有两种，一是如果运气好，变成一个低档的市场，如北京的万通；二是变成烂尾楼，这样的案例举不胜举。
　　事实上，也应征了我们说的这个问题，在中山路的有些项目仅仅销售了不到一半的面积，基本就停动了；有些勉强开业，并且开发商也进行基本市场定位和楼层的商业功能规划，为小业主代理招租，但是由于没有统一的经营和管理，经营非常差。2003年10月份开业的维多利商厦，商场的外观非常新，内部的硬件条件也是挺好，我们去的时候星期六下午四点多种，应该说正是商场人最多的时候，可是里面的营业员比顾客多，一些商户在扎堆聊天，甚至几个人凑到一起在打牌。像这样的管理的商场不关门歇业反而不正常。
　　我们不能怪罪于这些商户，因为地产的营销模式导致的结果肯定是这样的，我们也不能仅仅怪罪于开发商，作为地产的开发商就是要通过出售物业获取自己的开发利润，而且其追求的短期利益。这归结到商业地产成功的核心问题，即如何处理好开发商、投资人和经营者三方的利益，在城市的核心商业区还要考虑政府的利益，即一方面要满足政绩工程，另一方面要还要考虑市场和老百姓的需求，只有有效的协调好几方的矛盾和需求，才能使商业地产的开发持续发展。由国家发改委等有关部门牵头对城市的商业网点建设统筹规划目前在全国展开，北京等大城市和省会城市的规划工作已经完成，其他城市在2005年前全部结束。我们真诚的期待城市商业网点的规划对每一个城市的“名片”工程的塑造能锦上添花。
作者: 潘好龙