时隔一年之后，香港特区政府再次启动领汇房地产投资信托基金（REITs）的上市计划。昨日，香港房委会就分拆领汇基金上市，开始向机构投资者进行推介，下周一派发认购文件并接受认购申请。
　　提高折扣增强吸引力
　　香港消息称，领汇重新上市将不会保留去年上市时的股票代码（2382.HK），新代码为（0823.HK）。每基金单位的IPO定价为9.7港元至10.3港元，低于该基金去年底准备上市时的区间10.51至10.83港元，预计此次最多可筹资198.4亿港元。
　　市场传闻折扣优惠为5%，高于去年的3%。分析人士认为，领汇基金决定提供较大的认购折扣给散户，主要是想以此抵消利率上升使领汇吸引力下降。
　　领汇预计2005年11月至3006年3月的净利润将不少于4.24亿港元，如每基金单位定价为10.3港元，期间单位收益率为5.53％；而截至2007年3月的下一财年单位投资收益率为6％。
　　此次领汇的分配基准与去年有别，香港房委会已将面向散户发售的比例提高到至少为总发行量的65%。而且，根据超额配售权，香港房委会在超额认购的情况下，可增加发行占全球发售总数11%的基金单位，满足市场需求。与去年不同，本次领汇将不设基础投资者。战略投资者嘉德置地可能最多获得1.2亿美元的基金单位，较上次分配减少约1/3。
　　回报率低于去年
　　大福证券研究部主管麦德光认为，以领汇现在的定价来看，回报率比去年低，去年领汇的股息收益率约为6.65%。但随着过去一年香港银行利率不断上升，加上港股经过10月份的大幅调整，部分大盘蓝筹股和国企股的年收益率也达到5%左右，领汇吸引力自然下降。
　　不过，麦德光指出，和现有银行存款利率相比，认购领汇还是比较划算的。现在市场认为利率会在明年年初见顶，因此，领汇的收益率还是会比银行存款利率高。一些散户投资者还是会积极参与认购，但市场反应肯定不如去年。
　　华富财经研究部主管陈志尚也认为，领汇此次上市难现去年盛况，但超过6%的回报率，将吸引一些追求稳定回报、低风险的长线投资者。
　　陈志尚指出，投资REITs一方面是追求稳定的高息回报，另一方面是资产增值。领汇现在和去年相比，回报率大为逊色。而且，领汇旗下的商场素质并不是特别好，租金有下降的趋势。不过，在目前香港经济持续改善、失业率下降的情况下，领汇旗下物业租金大幅下滑的可能性不大。
　　上述两位分析人士都建议投资者可以少量认购领汇，但他们表示自己不会认购，因为领汇的投资回报达不到他们的要求。
　　风险仍有变数不大
　　但是，领汇重新上市，仍然会面临一些风险，包括再次出现诉讼的问题、利率不断上升及市场人气回落等。对此，港府已经作了充分的准备，包括在招股书中披露了所有可能遇到的风险，并有完善的处理方案。
　　有报道称，港府还特别设立了一个由财政司司长唐英年领导的特别委员会来监督领汇基金的上市事宜。而香港房委会主席的孙明扬此前表示，经过上次的诉讼，已经花了很长的时间与法律顾问详细研讨将面临的所有风险。
　　因此，为避免重蹈覆辙，领汇拟引入“退股申请权”机制。即在领汇开始招股至上市当日，一旦出现任何法律诉讼，领汇及保荐人可决定启动该机制，让已获分配股份的散户决定是否退回股份。
　　市场消息称，此次领汇重新上市拟设立“退股申请权”机制，是希望通过此应变机制，降低领汇因诉讼再次搁置上市带给散户的风险。显然，领汇设立退股机制对于散户投资者无疑是件好事。
　　陈志尚指出，此次领汇再次上市，港府表现得非常小心，估计不会出现更多的阻碍。而麦德光表示，此次领汇再次上市应该不会出现大问题，上市过程应该会比较顺利。领汇重新上市引发REITs热潮
　　尽管领汇去年首次上市搁浅，但香港投资者对REITs有了更多认识。由于盈利稳定、风险较低，REITs更容易受到稳健投资者的青睐，被视为分散风险的有效手段。在股市、债市表现反复的情况下，特别容易吸引投资者购买。
　　在领汇的示范效应下，许多内地及香港房地产商都积极谋求在香港发行REITs。自今年5月以来，香港多家大型基金公司都纷纷推出以REITs为投资目标的基金产品。
　　不仅如此，香港证监会也鼓励REITs的发展。6月，香港证监会发布了经修订的《房地产投资信托基金守则》及3月份征询市场意见后的相关总结，使香港REITs可以投资全球各地的房地产。从另一个角度看，这一举措实际上相当于允许内地商业地产项目以REITs形式在香港上市。
　　近日，香港富豪李嘉诚旗下长江实业（0001.HK）分拆的泓富产业信托计划与领汇同期招股，成为香港市场谈论最热的话题。此外，红筹公司越秀投资（0123.HK）也计划分拆旗下内地房地产项目，以REITs形式在港交所上市，并有望年内挂牌。市传其集资额超过20亿港元，回报率高达7%，高于领汇及泓富。
　　麦德光指出，越秀投资的REITs资产全部以内地商场为主，与领汇及泓富截然不同。由于内地房地产风险较大，所以，越秀投资必须以更高的回报率来吸引投资者。
　　麦德光表示，除了越秀投资外，内地不少房地产商都表示有兴趣在香港发行REITs，相信未来会有更多内地房地产信托投资基金在香港上市。REITs在欧美市场非常风行，在新加坡也发展得也很好。领汇在香港成功发行后显示出的商机，将吸引其他发行者。(杨勣)