每一家新开的商铺都会挑战现已存在的各种商业业态，最终的赢家只是少数。投资者在衡量商业街、专业批发市场、主题商场、购物中心、社区商铺(底商)、Shopping Mall等各种形式的商铺是否值得投资时，要注意8条投资原则：

1.地段；

2.发展商的资金实力；

3.发展商的知名度；

4.项目的定位；

5.发展商以往的开发经验；

6.商业管理公司的专业水平；

7.所买商铺的性价比；

8.所买项目的增值空间。

    在SOHO现代城A座18层周晓京先生的办公室里，有一扇落地大窗，不仅仅可以看到长安街的车水马龙，还可以俯瞰几乎整个的北京CBD，周晓京给记者指引，“看那里，那一片破房子一年后就是每平米3万元的商铺，到那时候，那里一定人头攒动，因为大家都要忙着赚钱，忙着把商业气氛炒起来，忙着让商业地产火下去，这里是北京、首都，在这里投资一个店铺，全国人民都看得到。”

在星期一的上午，周晓京很忙，不断地被接二连三的电话或者别的事务打断，没有打断的是他的思路，他一直在沿着自己的思路对记者表诉自己的思想。“人没有梦想，就像没有发起来的馒头，是个死面疙瘩。现在所有的商业地产项目都是一个充满梦想的舞台，关键是谁能够把握好投资的机会，看清商铺投资的真正价值”。 “我也有自己的梦想，我希望我为自己客户所作出的每一笔投资都能够真正获益，也想让自己的方案能够让我的客户真正意义上规避投资风险，远离陷阱。”

周晓京很聪敏也很固执，作为最早海南做房地产开发的实业人士到放弃房地产开发专注商业地产领域的投资顾问，他做出了坚定的选择。“我很有信心让我的客户得到实际的投资回报，我不在乎别人说什么，只要我觉得自己是对的，我希望我的顾问方案能够见证中国商业地产发展的整个发展进程”。　　

“行至水穷处，坐看云起时”，也许正是这种执着，让周晓京可以先于别人看到风景。他在最近3年里代理的所有客户投资的年回报平均达到30%以上，连最低的年回报也达到了18%左右。作为商业地产顾问公司的专业人士，他是这样评价市场——现在更多的房地产企业将商业地产所占的开发比例放在了第一位，并实行“亲民政策”，原本总价动辄过百万的商铺也降低了投资门槛，普通人手里有十几、二十万的闲置资金也可以做一下“铺主”， “一铺养三代”，如果你能够瞅准市场上的有潜力的商业项目，回报一定可观，在一定的期限内，比如2-3年的时间投资回报达到200%也并非不可能。

在采访的过程中，周晓京先生再三强调，目前国内市场已经有了很多鱼目混珠的项目，要想在目前国内商业房地产淘金热潮中获益，首先还是要合理的规避风险。从目前中国商业地产发展的程度来看，周晓京建议中小投资者还是要在大量的调查和充分的了解后谨慎入市。

商铺投资谋定而后发

周晓京把李嘉诚先生说过的一句话：“投资房地产最重要的是地段、地段、地段”请人写下来裱好了挂在自己办公台上方。周晓京先生向记者介绍，商业地产及商铺投资是一个复杂、系统的投资科学，投资商业地产不仅仅是只考虑地段这么简单，“地段”在一个已成功运营的商业地产系统工程中是一个重要的硬件，而地产商和商铺投资者在充分考虑地段的因素之外，还要考虑项目的定位、商户结构、经营管理、推广等更重要的“软件”部分。

在投资像社区商铺(底商)，商业街这样的项目，投资者在考虑了地段等硬件因素之外，还要考虑的是足够规模社区支撑其商业部分的运营(发展商在做商业规划的时候，是否对该社区的商业业态进行合理、科学的规划，是否对一些竞争较为激烈的行业在数量上有一定的限制)。

对于投资商业街项目时，要考虑商业街周边环境的特点、投资区域的人口结构、项目的定位明确；商业街的长度、宽度是否合理；发展商在处理景观时，是否将能够吸引消费者延长加消费逗留时间等元素在景观设计中充分体现出来。

在周晓京为客户所做的投资规划中，入伙批发市场和主题商场的租金收益是最高的，而经营风险和难度也是较其他商业地产业态也是很高的。个别的批发市场的商铺、柜台租金，达到每平米10000元，每平米的年租金收益高达12万，这样的租金是取决于该商铺一年达到的营业额，而这样的批发市场在全国范围来讲是不多见的，周晓京建议中小投资者在资金控制上要相对谨慎。

在投资主题商场、批发商场时，周晓京给出的建议是市场前景良好，在充分了解的基础上可以择时进入。衡量的标准是除了地段等因素之外，还要考虑该商场的交通是否便利、是否具备进出的各种货车顺利通行的条件之外，同时还要考察发展商在定位的主题上其售价与租金是否合乎该行业的标准；该行业的生命周期；发展商有没有与这些行业的领头企业达成战略合作伙伴关系；该行业的一些著名的企业是否与项目签定了租赁合同；该行业的相关领导部门与协会有否给予优惠政策和相关支持；该项目所在区域是否具备了支撑该行业的批发市场的必要条件等。

如何分析商铺投资价值收益

在计算商铺的价值上，周晓京认为商铺的价值不仅取决于房地产本身的价值，更取决于商铺的商业价值，即在未来十几年甚至更长的时间里商铺所有者可获得的巨大商业利润，所以应该用收益法对商铺进行评定。他给投资者提供了一个简单的计算方式——在收益年限有限年且其他因素不变时收益法的公式为V=A/R〔1-1/(1+R)^N〕：

  (1)净收益A；

    潜在毛收入=平均租金×面积×365

      空置期间的收入损失(一般按1个月计算)=月租金×面积

      年运营费用=年物业管理费+各种税费+保险费 

净收益A=潜在毛收入－空置等造成的收入损失-运营费用

(2)资本化率不等于0为R

             资本化率R

(3商铺使用年限为N

假设一写字楼(住宅)底商平均租金为11.5元/建筑平米/天，该底商一层面积共有11000平方米，商业用地的使用年限为40年，银行提供6成10年贷款，年贷款利率为5.76%，开发商希望的年投资回报率为16.5%，物业管理费为33元/月/平米。保险等其他费用占年收益的0.002，房产等各种税率为14.76%，由此可得：

该底商价值V= A/R〔1-1/(1+R)^N〕=284161227元。每建筑平米在25832.9元左右。

回避“返租回报”的虚假信号

周晓京认为很多投资者没有在商铺投资上获益甚至投资亏损，根本原因就是冒进，在本身资金实力有限的情况下匆忙入市。很多投资者是这样想的：购买商铺时首付50%，把商铺租出去，月供可以在租金中支出，结果深度套牢。周晓京给出谜底，实际上商场空置的时间里是收不到租金的，作为购买商铺的投资者一定要意识到以上所述潜在的风险。像广州这样商业氛围、投资意识很浓的城市，就有不少项目在业主已经拿到商铺时，由于发展商在招商方面的工作没有做好，出现许多项目建好了三五年商场还不能营业的现象，还有不少项目由于开始的定位就不准确，以至商场在勉强开业的情况下，在较短时间里已经调整了很多次，但效果还是不理想，投资者的租金自然也就没有保障。目前正在全国各地把所谓投资型的商铺推向市场的那些开发企业，又有多少是具备了资金实力、优秀的管理人才、有社会责任感的企业？开发商在开出所谓的年回报率、包租的销售条件，又有多少是能够兑现的呢？周晓京建议投资者要谨慎再谨慎，在自己没有得到准确答案的时候要坚决否认这种说法，以免自己投资走入误区。

周晓京把一些发展商所谓的返租回报理论比喻成一个羊毛出在羊身上的把戏，在原商铺的销售价格上提高50%甚至更高，把高出部分的价格给投资者发放所谓的回报率，但这样的把戏经不住多久的考验。周晓京提醒那些准备用租金收入来支付银行的贷款投资者要小心，如果不能确保偿还银行贷款的前提下，以商铺作为一种投资风险是很高的。同时提醒那些曾经在投资住宅房地产获得收益的投资者，住宅产品与商铺在属性上有着很大的不同，购买的住宅在入住率不是很高的前提下也能也租出去，但是一个商场在没有达到60%的面积可以营业的情况下，投资的商铺是不可能单独出租出去的，诺大的一个商场不可能专为某一个商铺提供照明、空调、清洁、保安等服务，而消费者也不会去逛只有几个商铺开业的商场。

商业地产投资前景

周晓京对未来的中国商业地产发展趋势做了一个大胆的预测，他认为在2006年前后，在中国各地会出现一些“商业地产问题现象”：

1、不少项目由于定位不准确，进行反复调整，发展商给商铺投资者的回报率不能充分兑现；

2、发展商将商铺卖给投资者后，对后期的招商、开业等工作就置之不理，投资商铺者只能是望铺叹气，毫无办法，一些商场在开业不到一年就要关闭；
   

3、一些项目由于发展商实力不够，出现项目烂尾的情况，个别发展商是打着做商业地产的幌子，实行圈钱目的，出现卷款外逃的现象；

4、境外资金、基金加入到商业地产淘金的队伍，带来全新的理念、经验的同时，也给国内的发展商带来了压力，也让那些不思进取的地产企业出局；

5、零售商在继续做零售业的同时，也会在商业地产领域进行投资，同时，商业地产开发企业在做商业地产开发的同时，也会涉足零售业的投资，这种现象将会越来越普遍，这是因为零售企业希望有长久租金收益的优质物业，地产类企业需要充足、稳定的现金流；

6、未来的中国会出现越来越多的二房东企业，并会形成集团化的趋势，这些二房东不是采取先买地再开发的模式，而是从原告的业主手中租下10-20年的合约，将物业的功能进行调整，采取统一经营的管理，收取高额的租金价差，这些二房东当中既有世界500强的零售企业，也有知名度很高的洋快餐，还有国产的专业二房东企业，有意思的是这些企业在二房东项目上的利润率要远远超过他们的本行，而那些专业的二房东地产企业所获得的收益，并不比传统的房地产企业获得的收益要低，有的甚至要高出许多。

　　周晓京希望自己公司、自己的事业能够在北京发展的很好，现在随着他服务的客户的增加，随着商业地产的理性发展，他认为自己拥有了良好的发展前景。同时他经朋友介绍，在北京春秀路附近接了一个4万多平米的“二房东”项目，案名暂定为“新靓时尚广场”，他希望能够把北京的时尚个性店集中在一起，形成一个新的时尚店铺的集中地，他对自己操盘的项目很有信心，他说，等着看吧，一年后这个地方的租金最少会翻一倍，那里会成为北京的新风景。 

　　2004年，国内房地产投资中商业营业用房及办公楼成为主要的投资增长点。