“以房养老”表现方式为“反向住房抵押贷款”的“倒按揭”———在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款等形式购买住宅，并在60岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权。再在60岁退休养老之时，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构。后者综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素，并在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，直至去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。

　　“60岁前人养房，60岁后房养人”，全国政协委员、建设部科技司司长赖明曾建议对此“以房养老”模式进行调研，选择大城市做试点，运作成熟后向全国推广。理论上来说，这个“以房养老”的新模式解决了一些问题，但结合众多实际情况综合而言，暂不可行。

　　某地产公司研究部王先生认为，“以房养老”模式虽好但实施起来还有许多难度，它涉及到政府担保、房产评估、抵押贷款、房屋维护、房屋拍卖转让、贬值保险、长期看护险等众多问题。其中，最大的问题是人的生死难以确定，这一点就足以让保险公司的精算师们头痛，“所以，这种方式过于理想化，不具有普遍意义”。

　　此外，从国人的传统习惯来看，中国人热衷将财产留给子女，同时许多老人还担心如果将住房抵押，子女很可能就不肯照顾他们了，因此不愿用放弃亲情和关爱的代价来换取现金。所以，目前能接受这种以房养老的只有极少部分家庭，如那些独居、缺乏子女照顾、没有稳定生活经济来源的老人，或者是那些子女富裕、开通，以及子女在国外的空巢老人。

　　有保险业人士声称“在中国，估计10年后才是该产品市场真正的成熟期”。但房地产界和金融界对它的面世仍然抱有期待，希望它能成为目前养老体系的补充。有业内人士建议，倒按揭应该借鉴新加坡模式，即60岁以上的拥有房子产权的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

　　广东仁人律师事务所兰天律师认为，“以房养老”模式作为一种简单的抵押贷款关系，完全可以操作，且比较适用于没有子女的老人，但法律双方均存在一定风险。

　　兰天律师指出，在此抵押过程中，从金融机构来看，技术方面的问题首先是倒按揭的评估标准如何设定，除了估算房屋价值以及未来房价走势，还要估算老人的寿命；其次是风险的控制，按揭贷款的风险随时间的推移不断减小，而倒按揭恰恰相反，随着时间的推移，利率的不稳定及房屋维修不当等方面的因素会加大市场风险；此外，传统观念也是倒按揭的一大障碍，如果父母将住房抵押，老人去世后，金融机构作为房产的第一债权人优先权和子女的继承权可能在实施过程中产生冲突，一些子女可能很难接受老人的遗产变成银行或保险公司财产的现实。

　　从房主来看，除传统观念引致的赡养、遗产纠纷外，主要的风险是房产市场价格波动风险。由于贷款的固定费用只是根据国家的利息确定，不能反映市场的变化，而利息变化太小，无法弥补因市场价格的波动带来的损失。例如，从租赁市场来看，当租赁市场价格高于每月固定贷款金额时，两者之间的差额，加上此前因抵押贷款产生的手续费、公正费、利息等带来的资金成本，房主把房抵押显然不如租赁房产，这种价差可能导致房主违约。

　　兰天律师建议，对于“以房养老”的新模式，金融机构在实施之前应该制定详细的、严格的操控程序，以控制双方风险为主，同时投放于小范围类市场实验，根据市场反应确定推广力度。

　　记者在调查中发现，无子女的夫妻对以房养老的方式比较感兴趣。此外，家庭经济状况好，子女收入高的老人对此也较愿意接受。相反，一些退休金紧绷绷、子女收入一般的老年人则多数表示省吃俭用也要将房产留给儿孙。

　　专家分析指出，能否解决“老有所养”的根本问题，恐怕最终还需政府加快收入分配改革，缩小收入差距，提高居民收入水平，建立健全社会保障体系，为中下层提供基本生活保障。