汉宇地产投资部总经理范伟国对老年人“以房养老”提出建议

　　目前上海已步入老龄化城市，60周岁以上老人占全市人口20%之多。老人的养老问题，确确实实地摆在我们面前。如何合理解决已成为当前政府的一个迫切问题。“以房养老”无疑是一个好办法。

　　“以房养老”势在必行

　　老龄化是当前社会不容忽视的问题，而我国目前的社会福利保障体系却还不十分完善。养老金太少，远远不及物价指数的上涨。中央政府每年都要拿出许多钱来补贴老人的养老金；其次，社会养老院太少且收费过高，一般的退休工人根本住不起；再加上我们的医疗保险存在严重不足，老人看病花费过高等。我国目前的社会福利保障体系急待完善。

　　而家庭自助养老也存在实际的困难。首先，护工都不是企业化、组织化、专业化的。比如，护工自身的安全问题谁来管，被护理的老人家中财产的安全问题谁负责，护工的工作量如何设定，劳动时间谁来掌握等等；其次，如果由老人的子女来管，又恐怕力不从心；如果两家合一家的话，住房问题如何解决？这些都是问题。由此可见，解决老人养老问题，不但有十分的必要性，而且更有及早解决的迫切性。

　　“以房养老”确实可行

　　“以房养老”，用房做抵押，提取养老金。以房抵押有个前提，老人必须要有自己产权的房子，否则无从谈起。把房子通过评估保险等措施，抵押给银行，找公积金中心，找政府指定部门，然后按月提取养老金，待终年后把房子还给债权人。这样可以分散养老，住原房，请专人护理，但护工必须是组织企业化的有专业技术的；也可以集体养老，有专人护理，原房由债权人另行处理。这样可以解决老人的孤独问题、生病护理问题、日常起居饮食问题、娱乐问题等等方面。

　　老人也可以将市区的房子卖掉换成郊区的房子。如把上海的房子卖掉，换成苏州、太仓、昆山、嘉兴等二、三线城市的房子。把大房子换成小房子，提取差价，兑出现金养老。而且，目前我国的养老、医疗等保险可以转移(即上海可转外省市)。

　　目前需解决的操作问题

　　房子价格问题。这里存在两个时段的价格问题：签约时的价格和老人临终债权人收回房子时的价格。房价的涨跌怎么算？笔者认为：这是个风险问题。无人能提前知道老人何时临终，二十年后的房价又将如何？所以房子只有通过签约时的评估来确定，日后风险由保险公司介入解决。

　　合约期满，老人没有离世怎么办？老人中途违约怎么办？笔者认为：既然是合约，则具有一定的严肃性，任何一方违约都必须承担违约责任，这在合同法中有明确规定；至于老人合同期满又未离世，那就可以把房续租，由老人出租金租房。