目前我国60岁及以上老年人口已经达到1.45亿,占全国总人口的11%。预计到2050年,我国老年人口将达到4.2亿,占总人口近25%。在"未富先老"的国情下,如何切实解决好老龄人老有所养、确保他们的生活质量,成了摆在政府面前的大问题。全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明,建议成立课题组进行调研,推行"以房养老",选择大城市做试点,等到运作成熟后向全国推广。

赖明这样阐述他的"以房养老"建议:"反向住房抵押贷款"(还有如售房养老、房产置换等形式),在60岁之前,购买住宅,并取得该住宅的全部产权。再在60岁退休养老之时,把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值等因素后,在一定年限后,每月给房主一笔固定的钱,房主继续获得居住权,一直延续到房主去世；当房主去世后,其房产出售,所得款项用来偿还贷款本息,其升值部分亦归抵押权人所有。

类似的提议,早在2004年,就由上海市人大城建环保委以书面形式提交上海市人大常委会审议。

然而,针对这一提议,身为主角之一的银行认为暂不可行。理由是,由于目前的法律配套环境不健全,目前大部分银行已停止办理房屋抵押贷款业务。房产抵押后,即使法院判决强制执行,银行也很难收回房屋。加上3月份刚出台的一份通知,要求商业银行承担以房抵押贷款的评估费。种种因素使银行的风险无法控制,成本又有所提高,银行对房屋抵押贷款的积极性不高。

银行专业人士,是从操作性上讲的。其实,即便从现实国情考虑,"以房养老"在我国也是很难推行的。

首先,我国并不具备"以房养老"的基本条件。"以房养老"首先要有房或买得起房,以现在的房价来看,如果老人有房或买得起房,养老也就不成问题了。问题在于,不少老年人既没有房,也买不起房。按照世界银行的标准,发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间,发展中国家合理的房价收入比也在3-6倍之间。而据中国社会科学院研究员的测算,在上海,按照目前的社会平均工资水平,即使中外环间二手房的价格,80平方米的住宅总价也相当于每户一年可支配收入的27.5倍。

对于没有房子的老人来说,他们有这么多的钱来买房吗?假如老人按揭买房,根据银行的规定,在银行贷款不能还清的情况下,其房屋是不能抵押贷款的。"以房养老"依然行不通。

其次,"以房养老"即使可行,也只能在大城市里才行,在农村根本行不通。农村住宅既不能买卖,也不能抵押贷款。因为,房屋必须是依附在土地上才能完整存在。抵押房子,实际上是连同承载房子的土地一齐抵押的,这就必须有一个前提:抵押人必须对房子拥有完全的处分权,对房子附着的土地同时拥有可转让的使用权。城镇的商品房可以抵押,因为人们在购买商品房的同时,也购买了房子的所有权和附着地的可转让使用权。