近期市政府新闻发言人焦扬介绍了审议通过的《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》(以下简称《办法》)相关内容。据悉，《办法》将对住宅物业服务收费实行“菜单式”管理，并将于今年10月1日起实施。

　　综观整个《办法》内容，将物业服务划分为“综合管理服务”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域秩序维护服务”、“公共区域绿化养护服务”、“共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务”五项。每个服务项目再按服务内容、服务要求和设施配备等情况分为五个等级,每一等级都有相对应的收费标准(最高限价)。

　　“菜单式”收费管理更透明

　　对于物业服务分等收费管理这样一个概念，很多业主还不是很明白，到底该如何去理解呢？

　　其实物业服务分等收费管理是一种“菜单式”、“间接化”的收费管理方式。

　　在确定各小区具体的物业服务收费标准时，业主大会(业主委员会)和物业管理企业可根据需要，从菜单中选择不同等级的服务项目，并在最高限价的范围内协商确定具体的收费标准。价格部门对住宅物业服务收费的管理也将逐步由事前审批转为事后监管，重点是加强协调服务和监督检查。采用菜单式的收费管理后，原先纷争较多的物业收费将更透明。

　　物业收费项目分级到“点”

　　既然《办法》把服务内容、服务过程和服务结果等方面分为五个等级，并且将根据等级进行收费。那么分级是否会出现难以界定的情况呢？

　　这样的情况不会发生，因为《办法》对分类每一级标准都详细加以注明。以“公共区域清洁卫生服务”为例：在“服务内容”方面，四级服务相对于三级服务，在“楼外公共区域保洁”中增加“水景保洁”的内容；在“服务过程”方面，三级中规定楼梯扶手、栏杆和窗台需每周擦抹两次，而四级则规定为隔日擦抹一次；在“服务结果”方面，三级要求垃圾箱(房)及其周围“基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味”，而四级则要求箱(房)整体清洁、无异味，要求更进一步。

　　业主大会选菜单

　　既然《办法》规定了菜单式的收费管理，那么谁来选菜单呢？根据《办法》规定还是由业主大会选择小区的物业管理，就像业主大会表决选聘物业公司一样。

　　在按照物业服务”收费菜单”选择服务标准时，业主大会(业主委员会)和物业管理公司可以根据需要，从菜单中选择不同等级的服务项目，并在最高限价的范围内协商确定具体的收费标准，然后在具体的物业服务合同中确定。

　　特别提醒

　　1.售后公房何时执行新政策？

　　很多市民在阅读了相关的报道后发现，对于自己居住的售后公房没有任何提及，那么售后公房何时才执行新政策呢？

　　的确上海现在还有很多工人新村，其中一部分租赁房经过改造成为售后公房，体量也非常大，这些小区物业管理概念相对也比较迷糊。不过根据有关部分负责人表示，考虑到售后公房的特殊性，执行《办法》的时间及有关事项将另行研究后确定。

　　那么是否代表所有商品房业主都将从10月1日开始缴纳新的物业管理费呢？其实《暂行办法》虽将于10月1日起施行。但其中新建商品住房将先行实施；成立业主大会的商品住房在现行物业服务合同到期后再按本暂行办法规定执行；《暂行办法》实施时尚未成立业主大会且原有收费标准高于暂行办法最高收费标准的，须相应降低收费标准或提高服务等级。也就是说如果你所在小区成立时间较长肯定已成立了业主委员会，且原有物业服务合同暂时还没到期的，在合同到期前还将继续按照原有价格缴纳物业管理费，不过前提是费用不超过新规定的最高标准。