坐堂律师 崔希有

　　婚前购房已成为许多年轻情侣见证彼此爱情的一种选择，也是双方为将来的婚姻生活共同做出的一项最重要的投资。有些人后来过上了幸福的生活，也有些人却因为各种原因而分手。从社会道德的角度讲，双方未婚同居的行为并不值得大力提倡，并且随着这种现象的增多，也出现了很多关于财产的纠纷，例如房产、汽车等。

　　案例回放

　　小张(男)与小王(女)家均不在北京，两人相恋一年后，决定共同购买一套房子，作为将来结婚之用。由于两人大学毕业时间不长，没有足够的经济能力支付首期房款，小王家庭条件又比较差，因此，由小张的父母先行支付了首期房款8万元，月供3000元由小张和小王共同承担。为了表示对女朋友的忠诚，小张将房产证写上了小王的名字。在支付了首期房款后，两人搬入新居。共同居住一年之后，两人逐渐产生矛盾，并最终分手。

　　分手后，双方均对房子的所有权提出了主张，小张认为，是他支付了首期房款，并且由于小王家庭条件不好，因此，多数时候，月供实际上是由他一人承担；而小王则提出，房产证上是她的名字，并且她也支付了一年的月供，因此房子应该归她所有。多次协商未果后，小张目前准备向法院起诉。

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　　现实生活中，未婚男女共同贷款买房，通常可能有以下几种状况：一是双方各自按一定比例出资，共同支付首付款，然后一起偿还房子每月的贷款；二是由男方或女方一方单独支付房屋首付款，房屋贷款则由双方共同承担；三是由男女双方或一方的父母出资支付房屋首付款，而两人仅需共同向银行承担该套房屋的还贷义务。

　　另外，在购买房屋时，房产证上可能只登记了一个人的名字，也可能登记了两个人的名字，这都会使双方在分配房产等有关标的物时，承担不同的法律责任。

　　不管是哪种情况，在双方共同购买房子的问题上，实际上涉及两个法律关系。第一个是双方与开发商之间的房屋买卖关系，第二个是双方共同出资购买房屋形成的共有关系。在第一个法律关系中，通常情况下，房屋产权证上写谁的名字，在对外判断房屋所有权时谁就是房子的主人。就此案例的情况说，因为产权证写的是小王的名字，因此对外只有小王享有出卖房子的权力，小张没有。这种完全由男方出钱、写女方名字的情况，只有在对外的法律关系上，才会出现前面说的结果。如果小张能证明房子是他出钱买的，并且没有赠与的情况，那两人分手分割财产时，小王如果想取得房子，应把购房款归还小张。因为，房产证上写的虽然是小王的名字，但实际上她支付的按揭款并不够买一套房子，可以认为是小张借给她钱买的，并且小张没有说要把房子赠与小王，因此，实际上转变成一种借贷关系，小王与小张形成了一个债权债务关系。

　　第二个法律关系要分两种情况讨论。一种是能够分清出资数额的，那就按出资比例计算个人到底享有多少份额；如果不能分清出资数额，那就只能混同共有，一人一半。确认是按份共有还是混同共有的，必须要靠举证来解决。因为多数开发商就一个按揭账户，两个人关系好的时候，很可能就像小张那样，一个人付了大多数房款，而小王可能只是偶尔付了几次，但是双方都无法证明自己到底出了多少钱。所以保留付款凭证是非常重要的一项工作，否则将来出现纠纷，多支付按揭费的一方将遭遇不公。

　　其实，要防范房产归属权的纠纷，两人可以事先签订一个协议，约定各出多少钱来买房。另外，跟开发商签合同的时候，可以共同购买，所以应在合同中签上双方的名字，并在产权证的共有人一栏中，添上另一方的名字。这样做的好处有两点，一旦将来发生纠纷，有这些证据就使得财产归属容易划分；另外，由于产权证上是两个人的名字，未经对方同意，房子不能出卖，这也保证了房子的安全性。

　　未来分割财产时，不外乎两种方式，一种是通过协商，一方取得房屋所有权，给予对方适当补偿；另一种是由产权证的所有人将房屋出售，双方按份分配卖房款。另外，由于房子可能会升值，升值的部分属于双方共同收益，应当与共同财产一起进行统一处置和分割。