房产税收新政策开始执行，这让房产投资客陷入了“窘境”。南京一些银行的个人理财师及房产经纪人昨日告诉记者，这两天前来咨询的市民明显增多，其中，短线投资客侧重于关心如何规避税收，而长线投资客则更关心自己“以房养房”“以租抵贷”是否依然可行。

    现在基本可以肯定的是，由于营业税的征收，对于投资期限还未满2年的短期投资者来说，眼下也唯有先采取“以房养房”的策略，但算下来，他们顺利出租房屋所得的租金多数都要低于他们每月必须向银行支付的房贷利息；而对于投资期限已经超过2年的投资者来说，采取“以房养房”或许还不如抛房。

　　“刚买不到两年的房子绝对不要卖。”南京顺驰房地产经纪有限公司一位人士这样建议投资者，在加收差不多5.5%%的税之后，短线投资回报率基本上已所剩无几。“不如留在手上满2年后再卖。照趋势看，房价只是涨幅放缓，应该不会出现大跌。”不过他也提醒道，绝大多数的房子，即使顺利出租，房主想依靠房租还银行月供的想法并不现实。

    他以君临国际一套48平方米的房子为例说明：因为是精装修房，房主去年以1.2万元的单价吃进，房屋总价57.6万元，为此，他在首付12万元后得到了银行45.6万元的贷款，20年还清，每月按5.51%的利率等额付息3135.53元。“这套房在房产中介的挂牌出租价为3000元，而且还是可以面议的。这意味着，即便它能很快以每月3000元出租掉，租金仍不能抵掉月供。”

　　省农行一位负责房贷业务的客户经理也对记者表示，以他了解的情况，房屋租金鲜于能超过银行月供的——需要提醒的是，如果银行今后特别“关照”高档房，即对之不执行优惠利率的话，这种倒挂还将进一步拉大。仍以上例说明，45.6万元贷款，20年还清，贷款利率若变为6.12%，那房主的月供就要变成3294.43元。至于投资期限已经超过2年的房产，我省另一家银行的个人理财师建议房主不妨算笔账，从今年3月17日开始，5年期以上银行按揭贷款年利率是5.51%，二次置业贷款购房则要执行6.12%或更高的房贷利率。也就是说，当前房产投资的资金成本最低为5.51%。如果出租房产的年收益率低于5.51%，则出租方案显然不如出售该房产。

    那么出租收益率如何计算呢？比如，市民小王，通过银行按揭拥有了一套自住房，其原先的一套60多平方米房，便想用来获取收益：假设出租，他拟收月租金2000元；假设出售，他拟定的价格为42万元；当然，如要出租，为确保房屋品质，他还需投入10000元左右购置电器和家具，而且每年还应留出一个月的空置期。因此，该房主所得的年租金净收益等于2000×11＝22000元，年租金收益率为22000／420000＋10000＝5.11%。显然，出租所得的年租金收益率抵不了月供5.51%的资金成本支出，不如选择出售。

　　作者:刘璞