据估算，今年1至3月海外基金在国内房地产的投资金额已经相当于去年全年投资量。4月以来，海外购房者通过转按揭方式将人民币贷款转为美元贷款比例的速度提升。同时，海外基金大手笔收购上海物业的热情也增而不减。业内人士称，人民币升值预期仍然是海外资本滞留房地产市场的主导因素之一

　　本报记者 于兵兵 发自上海

　　人民币升值的预期从未离开过房地产投资市场。

　　“现在，很多海外客户通过转按揭业务将人民币贷款转为美元贷款。”上海海外个人房贷规模最大的外资银行——华一银行上海虹桥支行客户主任周颖对记者说。

　　据她介绍，这些已经在上海购买了房产的海外人士多认为人民币升值的可能性极大，于是他们通过转换贷款币种的方式，期待从这一轮升值中获利。具体的做法是：通过外资银行的转按揭服务，将人民币贷款转成美元贷款。一旦人民币升值，他们的负债将随之一次性减少。

　　一般而言，汇率的变动可能在两个方面影响投资人的收益：一是资产收益，二是通过减少负债产生的收益。

　　在宏观调控的形势下，上海房价的涨幅已经不再成为“热钱”流入的动力。通过转换贷款币种实现套利成为“热钱”新的操作模式。

    买房者少，转贷者多

　　近两个月以来，国内房地产市场出现一些变化，多方利益群体在变革中受到影响。一直被市场视为“热钱”的海外投资者近况如何？据《第一财经日报》记者多方了解显示，新置业的海外投资者正在减少。

　　“现在，来上海买房的海外客户的确在大幅度减少。”周颖表示。虽然在投资人眼中，买房子仍然是美元贷款转换成人民币贷款最快的方式，但是，只为了赢汇率而不顾上海楼市整体的投资风险，无疑是不明智的。

　　同时，中资金融机构对海外人士购买房产的贷款审批也在收紧。

　　“现在，中资银行对海外贷款人士的身份确认更加严格。如果是非工作原因来上海购房，就很难贷到款。而且，一些中资银行会以无法确定薪资证明为由拒绝放贷。”一位银行界人士透露说。

　　相比而言，周颖提到的转按揭业务却在攀升。

　　据外资银行的相关人士介绍，一般完成这样的转按揭流程需要一个月左右的时间。具体流程是，先由承接服务的外资银行垫资，向原来的贷款银行还清贷款，再以房产为抵押，在该银行办理贷款业务，由此完成由人民币贷款转为美元贷款。

　　由于外资银行不被列在中资银行禁止转按揭要求之列，目前外资银行都可以从事这项服务。“但是，由于上海住房置业担保有限公司已经不再办理转按揭担保业务，很多客户需要用自己的存款作担保，这也加大了转按揭的难度。”周颖说。

    升值预期加大，投资者期待获利

　　海外投资者对人民币升值的预期正在升温。“尽管每人每月可以实现的结汇量有限，但仍有很多海外人士，尤其是公司老板，在慢慢将美元结成人民币。”一位自称熟悉“热钱”流向的人士对记者说。

　　“我的感觉是，40%的‘热钱’仍然通过存款的方式保留人民币，因为这是最灵活的兑现方式。还有40%左右通过购买国债、基金等方式滞留在国内。而其余的20%就是房地产投资。”这位人士称。

　　但是，对于人民币究竟何时升值，投资人的估计莫衷一是，“很多人估计会在6月1日升值，可是就在去年的这个时候，也有很多人估计是去年的6月1日。”海外投行热情不减

　　近期，国务院副总理吴仪曾经表态汇率改革只是时间问题，被投资者认为是一个重要的升值信号。而此时，海外投行的投资步伐也正在加大。

　　央行上海分行最新报告显示，2004年1至11月，共有222亿元外资流入上海房地产市场，其中，三分之二为开发投资，三分之一为购房投资。而据仲量联行统计，今年1至3月，海外基金在国内房地产市场的投资金额就已经相当于去年全年的投资量。而4月以来，大手笔的收购项目仍在不断上演：麦格理银行8亿元收购上海新茂大厦，高盛8.9亿元购入百腾大厦。最高金额的收购纪录由此被不断刷新。而近日又有消息传出，摩根士丹利将以32亿元天价收购上海南京西路上的明天广场。

　　“近两个月，海外基金投资上海楼市的热情看来没有受到宏观调控政策的影响。”仲量联行市场推广部经理胡晔介绍说。

　　而这些海外基金是否也认准了人民币升值的利润空间？

　　对此，很多海外投资银行的负责人相当低调。“这是一个高度敏感的时期，投资者对政策不便作评判。”第一中国企业关系经理盖玲说。她同时表示，这个“敏感”指的是宏观调控的加紧，也是人民币汇率变动的预期。

　　“但高盛收购百腾是以美元买入，而收购后是以人民币出租。这显然是汇率利益的一种体现。”一位不愿透露姓名的业内人士说。