住房二级市场的启动和发展一直是政府和业界所关注的话题，搞活二级市场有其重大的现实意义。国务院颁布的“十五”计划纲要中明确指出，把全面开放住房二级市场作为“十五”期间我国住宅与房地产业改革和发展的目标之一，足以说明住房二级市场在国民经济中的重要地位和作用。本文将住房二级市场中的交易行为界定为存量房的买卖和租赁，即已经购得的商品房、经济适用房、公房的上市再转让。而本文探讨的主要是住宅的原始使用者对房地产商品出售的时机选择。

　　一、住房使用阶段划分

　　新开发的房地产商品通过一级市场到达消费者手中，开始进入使用即消费阶段。购买者购得住房后一般要经历房地产商品消费的三个阶段：初始使用阶段、正常使用阶段和退化使用阶段。

　　（一）初始使用阶段

　　这一阶段主要是指房地产使用者适应房地产功能（包括所使用房屋的面积、层高、朝向、位置和周围环境等）的过程。对于生活性使用的房地产商品（主要指住房）而言，这一阶段时间往往不长。

　　（二）正常使用阶段

　　即房地产使用者适应了所用房屋的功能以后。按其性能特点，结合主观努力，充分发挥房地产商品功能的过程。这个阶段的时间是最长的，一般在几十年以上，对于这一使用阶段，笔者认为从消费者心理角度上不妨将其细分为三个时期，即喜爱使用期、平淡使用期和厌恶使用期。

　　（１）喜爱使用期

　　在经过了房屋的初始使用期以后，消费者不免会对自己的房屋产生一种心理上的好感，笔者称这一时期为喜爱使用期。喜爱使用期的具体时限主要由消费者自身的心理因素决定，一般不是很长。

　　（２）平淡使用期

　　指消费者对其住宅的使用功能、性能特点、艺术工艺等方面的兴趣逐渐淡化，对住宅原有的好感渐渐消失而住宅的功能仍能迎合使用者需要的时期。这一时期相对较长，往往是伴随着消费者无形的工作、学习、生活压力而慢慢度过。

　　（３）厌恶使用期

　　当房地产商品的功能特点、面积大小、艺术工艺、地理位置、生态环境、物业管理、安全卫生等方面不能迎合消费者日益增长的需求时，就进入了厌恶使用期。

　　（三）退化使用期

　　这一阶段主要是房地产使用者因所用房屋老化和功能逐渐丧失而设法延续其寿命，或对其的使用欲望减退从而“马虎”使用的过程，这一阶段的时间也不长。房地产商品经过长期的使用，必然会达到它最终的使用年限然后退废。而房地产商品的退废，主要是房屋的退废，房屋所占用的土地不存在退废。

　　二、住房出售时机选择

　　房地产商品的使用是一个漫长的过程，在这个过程中，由于受主客观因素的影响（如使用者工作单位的变更、经济实力的变化、物质要求的提高等等），房地产使用者常常会中断使用，将自己正在使用的房地产商品通过出售、租让、互换、抵押等方式，转给中间商或其他消费者，从而使房产进入二级或三级市场。然而，对于房地产商品的原始所有者而言，出售也有时机选择的问题。所谓出售的时机是指住房使用的原始所有者在住房使用的各阶段内选择一个出售房产的最佳时间段，从而获得利润和心理承受的最佳状态。

　　通过以上对住房使用各阶段的划分及其特点的分析，我们对住房出售时机的选择中不难排除初始使用期和退化使用期。在初始使用阶段内，对消费者而言，住房的使用价值还没实现其最大化。况且住房的使用者花费大量的积蓄购得商品房或经济适用房，虽说房地产商品能保值、增值，但其保值、增值的是地产部分，其在初始使用阶段的短时期内不会有太大的变化。而房地产进入二级市场后其折价率大幅度提升，因而在这一时期内出售房地产商品是极不划算的。另外，在退化期内出售房地产商品，也不会受买者青睐。房地产商品经过长期的使用，尽管其间不断进行维修，但达到一定的使用年限，它必定会丧失基本的使用功能和安全性。如果在此时出售，一般情况下是不会有买家的，因为对买家而言购入这样的房产相当于是花了高倍的价钱买了一块空地而已。

　　根据以上的分析，显然在正常使用阶段内出售房地产商品是比较理想的选择。而且笔者认为正常使用阶段的平淡使用期是最佳的出售时机。其理由主要有以下两点：第一、从心理角度上看，平淡使用期没有喜爱使用期时对房产的爱不释手，也没有厌恶使用期时对房产的弃之不顾。这一使用期对卖者而言有一种可卖可不卖的心理状态，因此回旋余地很大，能够更加理性地分析出售带来的经济效益；第二、从经济角度上考虑，平淡使用期也是出售时机的最佳选择。可以说喜爱使用期是房地产商品实现其使用价值的高峰期，虽说此时出售其价格相对而言一定不菲，但对于住房原始使用者来说花费大量的时间和精力购得而且适应了的住房，在没有充分发挥其使用价值的前提下就出售，再去适应新的住房，这难道不是一种重复和浪费？对于厌恶使用期而言，这一使用期内日常发现的各种轻微的房屋破损可能会明显增多，这一定会给出售价格大打折扣，而且随着消费者需求的日益提高，其原有的先进工艺、独特设计、优异功能此时也可能迎合不了消费者的要求，这一方面对于出售价格也会大打折扣。而平淡使用期是介于这两者的中间时期，不但能避免两者的不足，还能充分发挥其自身的优势。

　　三、结语

　　笔者在分析了住房使用阶段划分后对住房出售时机的选择提出了一些浅见。希望这能够有助于住房出售者实现出售利益的最大化，同时提高购买者的顾客满意度，以达到“双赢”的效果；也希望住房二、三级市场能更加活跃。

来源:经济观察报
作者:彭卫