◎郇丽

　　伦敦市中心房价高得吓人的时候，首相布莱尔居然花685万美元买下一套房产，以做退休之用，在没退下之前，打算以每周3900英镑的租金先租出去，这样也可以抵充部分贷款的压力。不料市场看跌，布莱尔只能收到每周2000英镑的租金。

　　现在，上海“房产投资客们”也正遭遇布莱尔的境遇，不同的是前者所面临的压力可能要大得多。几周来，上海抑制房价的力度令这些投资客们开始担心，“以租养房”还能否养得起？

　　周林(化名)，2000年安家上海，夫妻两个均拥有硕士文凭，优厚的工资待遇让他们生活惬意。两年后，小有积蓄的周林开始“坐立不安”，无时无刻都会盘算如何能让已有的储蓄迅速翻番。2003年“非典”过后，正是上海房价开始飙升的时候。实际上，在“非典”之前，上海人就已经在热论购房投资，以租养房等等，就如1991年上海人谈论股票时一样热火朝天。上海的房产开发商也一度借着这股热劲，狂炒“售后包租”概念，有些开发商甚至开出了5年甚至是10年的包租合同，而且年回报率基本上都在8%以上。

　　房子的投资收益是以租金加房产增值来计算的，学经济的周林比谁都会算这笔账，8%的收益几乎要高出当时4.95%房贷利率近2倍，再没有比投资房产令人动心的了！

　　后来有统计显示，在当时开发商和投资客的狂热追捧下，2003年，上海多数用于投资的小户型新楼盘甚至在还未封顶的时候就可能售罄。

　　周林的动作是迅速的，2003年底和2004年初，他先后买了两处房产，首先是一套价值80万元左右的自住房，一套40万元左右的投资小户型，均选择20年按揭贷款的方式。前者首付16万元人民币，月供5000元左右；后者首付只有8万元人民币，月供2600元左右。

　　周林的家庭收入比较稳定，基本在16000～17000元左右，负担自住房的月供不在话下，如果两套房的月供都从现有家庭收入中支出，房债比例就占到了月收入的50%，这不是一个合理的比例。不过，小户型的投资本身就是“以租养房”，如果也按8%的理想回报率衡量，周林的小户型投资房月租金平均收入应该达到4700元左右，显然，这是个过于理想的收益预期，周林的小户型实际租金收入也就在2000元左右。所以该房的月供也不需要太多的补贴，基本也算“以房养房”。

　　其实，周林购房的理由也和诸多投资房产的人一样。首先，长期看，房价走高，房产升值是绝对的大趋势。譬如，2001年的时候，上海只有4%的商品房每平方米售价高过8000元，而今天这一比例已达50%，而在上海内环，根本找不到每平方米10000元以下的房子。其次，其他投资方式有限，房产投资稳定。

　　所以，在把原有的积蓄倾囊而出后一年多时间里，周林一度有诸多感慨，一是感慨自己积蓄远远不够丰盈，不能再进一步投资；二是不够有魄力，购买两套房产后便不敢再举债。

　　无法继续投资，周林还是寻觅着各种房产投资机会，他也乐于为朋友“支招”。依他的判断，市中心的一些老房子，出租相当受欢迎。但就长远出租投资来说，由于受新房和次新二手商品房的不断冲击，同类地段、同类配置的房源中，二手房的房龄越长，租赁价格就越低。另外，当越来越多人迁入新建商品房时，会有大量这类房屋抛向租赁市场。相比之下，投入十几万元购入这类房屋，或租金中还要扣除还贷成本的投资者，与原来自住持有这类房屋的投资者相比，后者有更大的利润空间，也就有更大的降低租金的主动性。

　　不过，当“房价抑制政策”一道道出台的时候，周林的感慨荡然无存。他说，幸好没有给自己戴上更重的枷锁。而他的一个朋友，两个月前才以12000元的单价觅得市中心一处小三房，本打算租金至少6000元左右，结果挂牌一个月，少有问津者，如果卖掉，原先价位肯定没人接盘。

　　周林说，现在看来，在租赁市场价格滞后于房价涨幅的情况下，加息实际影响最大的就是以租养房，业主很难将月供超额支出的部分转移给租客承受。尤其，在“转按揭”受限之后，转让的退路都没有了。

　　周林称，如果现在还要投资房产，一定要考虑“资金成本”，包括按揭贷款的利息支出，以及首付款的存款利息损失。这个成本的计算也很简单，购房资金成本＝房价×〔(1-首付比率)×按揭贷款年利率＋首付比率×存款年利率〕。而当购房资金成本／租金比率大于1的时候，市场将不再具备投资价值。

　　在目前“紧箍咒”一般的政策下，像周林一样的投资者，可能将难以看到曾经预想到的未来。他说，即使购房资金成本低于租金，购房出租可以赚钱，但贷款购房不仅需要付息还需还本。一旦租金下降，部分投资者将无力承受还本付息(即月供)的负担，立即就体现出现金流的困窘。因此，月供／租金比率也是一个投资者必须考虑到的因素。-

　　在租赁市场价格滞后于房价涨幅的情况下，加息实际影响最大的就是以租养房