热点聚焦：十大投资陷阱实景评析(一)

　　热点聚焦：十大投资陷阱实景评析(二)

　　那么国内主题公园“短命”的原因何在呢？

　　第一、 各地盲目开发造成恶性竞争。主题公园概念在我国的普及引发了主题类园林和主题类游乐场所的建设高潮。这些主题公园规模大小相差悬殊，有的占地几十公顷，有的仅借助公园的一隅而建，还有许多是从旧游乐园、游乐场改建而来。许多主题公园未作详细的论证和可行性研究就匆匆开工建设。有的急于富起来的地区和单位甚至把主题公园当作一种快捷致富手段，过分追求“投资少、见效快”，以至题材重复甚至模仿抄袭。各地对主题公园的盲目开发，造成大多数项目重复建设，缺乏个性，形成恶性竞争。

　　第二、缺乏明确的主题，文化内涵单一。中国的主题公园明显缺乏一些有影响力的主题文化。许多主题公园仅是一种简单的模仿和粗制滥造，缺乏文化内涵。甚至有些主题公园为了求奇、求怪，渲染的题材耸人听闻，致使其文化走向庸俗甚至恶俗。虽然有些主题公园的开发也注意采取我国传统的历史文化作为主题，但由于开发者对题材的特点缺乏深入细致的研究，许多主题是徒有其名而无游乐特质，不能形成主题公园的核心竞争力。

　　第三、经营管理模式落后，游乐设备陈旧。根据调查了解，我国的主题公园普遍存在经营方式僵化、管理技术落后，游乐设施陈旧等缺陷。许多主题公园的经营方式单一，注重静态观赏而少有参与性活动，缺乏游客融入主题情境的机会，这样自然就降低了游客刺激体验的深度，难以吸引“回头客”。管理技术落后更是许多主题公园的致命缺陷，许多主题公园墨守成规，没能顺应市场需求的变化在技术上改造创新，陈旧老化的设施必将使其吸引力大减，客源市场萎缩，进而导致经营状况恶化。

　　第四、收入结构单一。这是国内主题公园亏损的另一原因。世界上成功的主题公园主要盈利点是娱乐、餐饮、住宿等设施项目，门票收入只作为日常维护费用的弥补，而目前国内大部分主题公园都将门票收入作为主要的收入来源。另外，中国带薪休假制度尚未普及，主题公园把一年的盈利希望都寄托在114天节假日中，其余200多天时间多数“空放”，导致入不敷出。

　　从上面的几个特点可以看出，严格来说，我国目前的“主题公园”还不具备完善的主题形态，只是一种端倪的初露。真正的“主题公园”背后需要庞大的资金、人才库以及高科技和传播媒介的支持，需要广阔的市场来维持； 要支撑一个投资上亿的主题公园，其身后必须有一个相应的消费群体。而重新规划主题公园的盈利模式也是当前中国各类主题公园最需要解决的瓶颈问题。

　　点评

　　2004年还有更多的资金涌入主题公园，还有更多的主题公园拔地而起，规模和数量容易达到，管理和市场则举步维艰。在我们向往迪斯尼乐园的时候，资金正被一座座神秘的城堡和恢弘的宫殿所吞噬。

　　产权式酒店 舶来的“黄金屋”

　　产权式酒店是一种新颖的房地产模式，通俗的理解就是在合适的地方盖酒店，再把酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在该酒店居住旅游，也可以委托酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中获得利润。产权式酒店在国外已盛行多年，在我国却还是一个新兴投资方式，市场有待成熟和规范。

　　投资热潮

　　继2001年以“快乐无穷大”为代表的第一轮产权式酒店开发热潮之后，今年夏天，北京迎来产权式酒店开发的第二轮热潮。

　　北京周边地区目前已有六七个产权酒店项目，今年冒出的新项目超过了半数。

　　据介绍，不仅北京如此，在全国范围内产权酒店都呈井喷之势：云南丽江古城一个名为“茶马古镇”的产权酒店项目即将在市场亮相；位于旅顺的龙河家园项目已经开始发售；在浙江千岛湖、山东青岛以及贵州等地还有五六个项目即将告竣，而上海的产权式酒店已达75家。

　　风险尤存

　　目前国内产权式酒店标准间一般标价20万到40万元之间，如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算，目前国内产权式酒店首付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。

　　而且国内大多数产权式酒店规定：业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民旅游度假的消费模式有很大差异。

　　目前我国公民出境旅游在范围上还受到一定限制，这也制约了产权酒店的发展。在多数国家，国际化交换机会是分时度假产品的主要卖点之一，而我国，公民自费出境旅游的目的地目前还只有20几个国家和地区。另一方面，对于产权式酒店来说，虽然产权属于每个投资者，但这一投资项目的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，导致产权所有人很难把握它的投资回报率。尤其是酒店经营利润的计算大多是按80%或100%的入住率乐观估计的。如果达不到这个入住率，就会出现经营亏损，根本就没有利润可分，投资者便有可能被“套牢”。

　　在法律上，产权酒店应该属于什么部门管理还是个问题。目前国家相关管理部门对产权式酒店性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台针对产权式酒店的法律法规。当消费者与产权式酒店经营企业产生纠纷时，往往因为没有法律支持而陷入被动局面。无论是短线炒作，还是长线投资，作为一种新生的投资方式，产权式酒店的投资风险提醒投资者三思而行。

　　点评

　　1976年，瑞士人亚力山大耐提在法国阿尔卑斯山首创第一家产权式酒店。目前，在全国各地已形成一股建造产权式酒店的投资热潮。然而，靠翻炒海外地产概念维持运营的产权式酒店能否给投资者带来滚滚红利，还是个未知数。

　　产权式酒店是一种新颖的房地产模式，通俗的理解就是在合适的地方盖酒店，再把酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在该酒店居住旅游，也可以委托酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中获得利润。产权式酒店在国外已盛行多年，在我国却还是一个新兴投资方式，市场有待成熟和规范。

　　投资热潮

　　继2001年以“快乐无穷大”为代表的第一轮产权式酒店开发热潮之后，今年夏天，北京迎来产权式酒店开发的第二轮热潮。

　　北京周边地区目前已有六七个产权酒店项目，今年冒出的新项目超过了半数。

　　据介绍，不仅北京如此，在全国范围内产权酒店都呈井喷之势：云南丽江古城一个名为“茶马古镇”的产权酒店项目即将在市场亮相；位于旅顺的龙河家园项目已经开始发售；在浙江千岛湖、山东青岛以及贵州等地还有五六个项目即将告竣，而上海的产权式酒店已达75家。

　　风险尤存

　　目前国内产权式酒店标准间一般标价20万到40万元之间，如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算，目前国内产权式酒店首付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。

　　而且国内大多数产权式酒店规定：业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民旅游度假的消费模式有很大差异。

　　目前我国公民出境旅游在范围上还受到一定限制，这也制约了产权酒店的发展。在多数国家，国际化交换机会是分时度假产品的主要卖点之一，而我国，公民自费出境旅游的目的地目前还只有20几个国家和地区。另一方面，对于产权式酒店来说，虽然产权属于每个投资者，但这一投资项目的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，导致产权所有人很难把握它的投资回报率。尤其是酒店经营利润的计算大多是按80%或100%的入住率乐观估计的。如果达不到这个入住率，就会出现经营亏损，根本就没有利润可分，投资者便有可能被“套牢”。

　　在法律上，产权酒店应该属于什么部门管理还是个问题。目前国家相关管理部门对产权式酒店性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台针对产权式酒店的法律法规。当消费者与产权式酒店经营企业产生纠纷时，往往因为没有法律支持而陷入被动局面。无论是短线炒作，还是长线投资，作为一种新生的投资方式，产权式酒店的投资风险提醒投资者三思而行。点评

　　1976年，瑞士人亚力山大耐提在法国阿尔卑斯山首创第一家产权式酒店。目前，在全国各地已形成一股建造产权式酒店的投资热潮。然而，靠翻炒海外地产概念维持运营的产权式酒店能否给投资者带来滚滚红利，还是个未知数。

　　直销

　　市场边缘的探险

　　2004年，随着中国开放直销市场的临近，一股掘金直销产业的热潮在中国市场上滋长。据不完全统计，目前已经开始直销运作的内资企业至少在1000家以上。

　　尽管法规尚未出台，但直销市场巨大的诱惑，已经吸引了众多健康产业巨头的目光。有“健康产业第一交椅”之称的国药集团，目前已成立了国药健而康有限公司，专事保健品的生产和销售。目前该公司正在组建销售通路，在时机成熟的时候要做直销。同样在做准备的，还有修正药业、康恩贝集团、珠海天年等知名健康产业集团，其中一些企业已经开始了直销方面的运作。

　　事实上，直销一直并非主流的销售模式，并且在西方现在已逐步衰退。尽管直销比传统销售方式拥有减少流通环节、降低交易费用等优点，但直销在商业市场上份额毕竟有限，全世界直销销售额只有850亿美元左右，还不到全世界商品零售总额的1%。

　　由于目前中国开放直销的政策并不明朗，特别是内资企业可能会比外资企业推迟开放，能否拿到直销牌照便成为了首要风险。而万一拿不到牌照，这些公司将陷入一个十分尴尬的境地，网络团队风险、企业自身风险、市场运作风险等都将成为问题滋生的根源，而且，公司还可能随时面临被查封。

　　除了政策面的风险外，由于直销行业的复杂性，在经营上也同样存在风险。

　　内资企业面对的另一个头痛的问题，便是自身缺乏直销管理经验，只好去找所谓的“操盘手”，这恰恰又为一些正在寻觅机会的所谓“网头们”(即有大规模团队的直销商)提供了可乘之机。

　　据了解，一些“网头”(其中不乏过去被打掉的非法传销公司的网头)多在寻觅自己“操盘”的机会。这类人尽管比较熟悉直销市场游戏规则，但缺乏企业管理经验，此外，一些内资企业“急病乱投医”，高薪聘请这帮“高人”来负责直销业务的管理，也存在着把公司不知不觉带入非法传销行列的隐患。

　　直销的最突出特点就是高度的信息不对称。消费者与销售者之间永远存在信息不对称，销售者对其所销售商品的真实价值了解多于消费者。在直销中，消费者与销售者之间是“一对一”的格局，他们之间的信息不对称程度高，更容易诱发推销员牟取非分利益的内在冲动。当前中国社会信用低下的现状进一步加剧了上述风险，而这种现状在可预见的未来又不可能彻底改变。

　　从长远来看，直销业的可持续发展取决于行业内部形成自我约束的机制，但形成这种机制非一日之功。直销这个不大的市场能够为一些雄心勃勃者提供“暴富”的机会，但更多的人收获的也许是苦涩的果实。

　　点评

　　直销的本质特点与中国社会的现状，决定了它的先天不足。政策、法律、社会信誉与消费基础的缺失，让“淘金者”难免付出意想不到的代价。