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文/本刊记者 甄爱军
上海的住房消费是多层次的，没房的人想先买个小房，有老房的人想换新房，有小房的想换大房，这样就构成了上海的住房梯级消费链。但是，如果没有房贷的支持，这样的消费链就无法形成，住房消费的需求就会降低。
在上海买房，好难！
这是我们经常听到的感叹。的确，随着房价一路走高，而积蓄累积的速度远远跟不上，所以，唯有对着高高在上的房价，发出这样的感叹。
在此，记者采访了三个人，他们分别代表了三种人，即想要购房自住者、想要改善住房条件者和小房换大房者。他们是上海房地产市场上消费主体的组成部分，也是上海房地产市场得以发展的基础，我们可以听听他们的故事，看看他们的故事反映出来了一种怎样的情形，或许这三个人的自身经历并不能代表全部，但至少，他们的经历在生活中已经变得非常普遍。
年轻人：购房已经遥不可及
刚过而立之年的郑先生很想在上海购买一套属于自己的房子，但一路上涨的房价使得他的梦想一拖再拖。而最近银行调整二手房首付款比例，又让他的梦想蒙上了一层阴影。
郑先生的要求并不高，他只是想在上海买一套面积不大的老公房，有个住处就行，但这样的要求，目前可能没有办法实现了。
他是两年前才来上海打拼的外地人，在一家杂志社工作，收入跟上海同行业相比，其实也并不算太低。只是，目前靠他的工资收入，实在是没有办法完成购房这个朴素的愿望。
两年前郑先生在上海还能够看到比较"便宜"的房子，虽然当时的房价也已经引起了媒体的讨伐以及市民的反感，但相对于现在的价位来说，已经相当实惠了。比如当时顾戴路上的蔚蓝城市开盘时，仅以5700元/平方米左右的价位入市，虽然比附近的二手房价要高出不少，但现在看来，这种房价确实非常实惠。
在2003年5月份前后，郑先生曾经准备购买一套小面积的二手房。他在康健新村附近找了一些中介公司了解市场行情时发现，当时的二手房价大概只有5000元/平方米多一点，很多小面积的一室户也没有超过20万元。
但郑先生当时手头资金不够，还没有能力支付银行首付款，所以想等一段时间，也就是等自己攒够首付款之后再做打算。但这一等，还是没有让他等来购房的机会。
他一直打听房价的变化。上海的房价在这两年间，上涨速度非常快，他尴尬地发现，自己积攒积蓄的速度，根本比不上房价上涨的速度。
"在两年前，我只要拿出5万元钱来，就可以支付首付款，但是现在，如果购买相同面积的房子，首付款支付的数额已经大大增多，也就是说，这两年自己攒下来的钱还是不够支付首付款，因为房价的上涨比自己积攒积蓄的速度要快得多，"郑先生如此说。
现实情形的确如此，当郑先生省吃俭用攒下一笔钱之后，发现这点钱还是不够支付首付款。原来小房型的总价大约18万元，现在已经翻倍，而且贷款首付比例提高到四成，单就首付款来说，凭空多增加了10多万元，而他这两年间，还没有攒足这多出来的部分呢。
他知道自己的住房梦还得一直等待下去。 改善住房条件，还是等等吧
焦先生是上海本地人，已过不惑之年。目前一家三口还挤在一套二室的老公房内。换套大一些住房，改善一下住房条件，一直是他们一家人最大的愿望。
焦先生的住房是原来所在单位分给他的，后来没有花多少钱把产权买了下来。刚开始的时候，大家都住这样的房子里面，也没有觉得有什么不方便的地方，但随着儿子慢慢长大，以及周边的邻居陆陆续续都搬进了大房，焦先生觉得他们也该到考虑换房的时候了。
前一段时间，焦先生也曾考虑过换房，但由于那时房价上涨的比较快，所以一直犹豫着没有付诸行动。但目前银行对二手房个人购房贷款实行新的政策以后，焦先生感到他的换房计划又受到了影响。
焦先生给记者算了一笔账。他现在位于卢湾区的住房价值约50万元，此外公积金贷款大约能够获得10万元，他觉得自己能够承受20万元的银行贷款，这样，他能够购买总价在80万元左右的住房。
为了能够换得面积大一些的住房，焦先生愿意放弃市中心的便利，去中外环线之间的地方。半年前，他还曾经到梅陇、莘庄等地考察过，发现在他承受的总价范围内，能够购买到一套面积在100平方米的次新房。
此前他还与中介公司联系过，希望将自己现有的这套住房以一个较为满意的价格抛售出去。但是从去年年底开始，二手房贷款审核趋紧，由于房子房龄较长，虽然有人与他接洽过，但就是因为贷款银行要求购房者支付的首付比例较高，一直没能顺利成交。而他如果要换房，其前提是必须先要出售自己的这套老房子之后，获得首付款，才能去购买大房。
到现在，他的房子总价虽然又向上涨一些，但近日银行出台的贷款政策却让他的换房梦变得有些不可能了。他发现银行的贷款政策给他出售自己的老房子制造了不小的障碍。根据目前银行的政策，超过一定年限的老公房属于限制之列，因为这套老公房建于上个世纪70年代中期，是各个商业银行严格控制的对象。他心里也清楚，如果要让别人一次性拿出50万元来购买他那套老房子，除非那个人特别有钱，否则是不太可能。
所以，焦先生只好暂时放弃改善居住条件的计划。
换大房，也已经不太容易
翟先生是江苏扬州人，来上海已经打拼了很长时间，目前已经在普陀区购买了一套住房，面积约80平方米。
翟先生的父母现已退休，为了尽孝，翟先生将父母接到上海与自己同住。这样，祖孙3代一家5口住在现在这套二房中，显得有些拥挤，于是他想到换房。
如果要换大房，他得考虑子女上学问题。目前翟先生夫妇在市中心上班，一个在虹口区，一个在长宁区，现在上下班所需花在路上的时间大约2个小时，但还在忍受的范围之内，最主要的是，女儿已经到了上学的年龄，如果将房子买在外环线附近，女儿上学将成为一个问题。所以他想把房子买在市中心。
翟先生留意了周边的房价，他发现，如果在他附近的地方购买一套三房，总价已经超过了140万元以上。他现在这套住房也是通过银行贷款购买的，不过目前所剩贷款已经不多，仅仅10余万元尚未还完，所以对于他现在没有太重的贷款负担。
但是，令翟先生有些吃不消的是，由于近期央行宣布取消优惠利率，同时个人住房贷款首付比例提高到三成，这会给他增加不小的负担。
翟先生自己计算了一下，如果他将自己这套二室出售出去，能够获得70余万元现款，购买一套总价140万元的三房的话，他还得向银行贷款70万元，如果贷款年限为30年，那么在调整前，他每月需向银行还款3891.5元（一次性还本付息）。调整后，如果按照下限管理的5.51%的利率计算，他每月需向银行还款3978元，增加86.5元；如果执行6.12％的基准利率，他每月需还款4251元，增加359.5元。如果计算还款总额，他发现将比调整前要多负担31160元和129430元，如果按照前一种标准来贷款，他感到还是能够承受，但如果按照基准利率来计算的话，他觉得将会增加不小的负担。所以翟先生打算不急于换大房了，先等待一段时间再说。 查阅更多精彩理财文章，请登录第一理财（网址：www.Amoney.com.cn）
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