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甄爱军
勿庸置疑，在大背景仍然向好的情况下，上海的房价在经历一段时间的下跌后一定会止跌上扬的，所以人们才会十分关心何时才会到达房价底部？同时，这个底线是根据什么来确定的？房价底线对于购房者的参考价值在哪里？
记者采访了包括开发商、房地产方面的专家学者、业内人士等各方人士，希望对这些问题做出解释。 底线为何用成本定价法
其实，房地产价格是个十分复杂的问题，它受到宏观经济背景、经济政策、开发成本、环境条件以及人们的心理预期等各种因素的影响，所以很难用一个简单的公式来计算。一般来说，房地产价格的定价法有供需导向法、成本导向法以及市场竞争导向法等，这些方法从不同的角度阐述了房价的决定因素。由于供需关系和市场竞争关系容易定性而难以定量，所以本刊在讨论房价底线的话题时选用了成本定价法，主要是考虑到成本定价法可以通过定量的方法来进行分析，所得的结论可以给读者一个直观的印象。
关于开发商的成本，其实也是差异性很大的，由于获取土地的方式不同，如协议转让和土地拍卖的方式，价格相差十分悬殊，加上开发商在小区营造的氛围、设施齐备等个性化的因素方面差异也很大，所以本刊上期文章中所做的一些推算也很难完全合乎每位开发商的实际开发成本。
8月8日，本刊文章刚刚登出，立刻有开发商表示了不同的意见，他们对于房价成本的构成，以及各项成本所占的比例有不同看法，认为：现在的房产开发成本非常高，无法降价。 记者见到这位不愿透露具体姓名的开发商之后，他认为，目前建筑安装成本有所增加。他以他们在浦东野生动物园旁边的一个项目为例来说明。该项目建筑面积为29000多平方米，为联体别墅，目前共有三家建筑商参与竞标，其中最低报价为4500万元，最高报价为4900万元，而通过计算，他认为建安成本确定在4700万元比较合适，所以就此计算出其建安成本达到了1670元/平方米左右，要比本刊所列的1100元/平方米的标准要高一些。
这位人士还认为目前一些开发项目由于个性化比较大，例如小高层电梯的选用，也会导致成本的不同。有些开发商会选用三菱电梯，而有些开发商则选用一般的国产电梯，这两者之间就会有区别。同时，他还表示，要对一些费用要适当考虑，如人防费、绿化费等，虽然所占比例不高，但考虑进去对房价成本的确定将更加准确。
来自开发商的意见我们固然应该认真听取，但如果事实正如这位开发商所言计算中增加的成本所占比例不高，对我们关于房价底线的结论其实并不构成影响。 成本定价法何时显灵
现在的市场上，房价已经远远高于开发商的实际开发成本，房地产行业是中国最暴利的行业之一，这是地球人都知道的。也正因为如此，现在的房价才会面临巨大的回调空间，要压缩开发商的利润空间，让房价降到让那些有买房意愿又有买房实力的人群都能接受的水平，市场就会走向平稳，房价的底线也会到来。
对于上海的房价与开发成本的严重背离，沪上房地产学者、上海长宁区住宅发展局高级经济师顾海波很有感触。他从两年前开始关注房地产市场跟土地之间的关系。看到很多开发商囤积土地不开发，或者假开发，来以此获取土地升值带来的巨额利润，他曾大声疾呼过，希望政府给予高度关注。此后，国家对土地进行了一系列土地整顿措施，也证实了他的判断的准确性。
在顾海波看来，现在很多项目的开发成本，还要低于2003年四季度招标地块的成本。他认为现在考量房价成本中的土地成本，应该以招标以前的土地成本为基础。他进一步解释说：此前很多土地都是通过划拨或者协议转让的方式获得的土地，获得这些土地所要花费的成本远远要低于招标成本。很多地块根本就没有进行开发，而是作为企业的土地储备，一等就是很多年。上海的建筑成本基本上相当，所以，对于建造在这些地块上的项目开发成本，应该是非常少的。
他举了一个例子，说浦东某楼盘已经开发了8年。原本应该在8年前开发的土地，现在才开发，其要花费的成本是多少，相信明眼人自会心知肚明。记者在实际采访中，也曾经碰到过相类似的例子。九亭镇上有一个楼盘，1995年前后开发的一期项目售价仅1600元/平方米，而目前的四期项目，售价在6500元/平方米左右。
从许多的个案中其实都可以看出，经历了多年狂飚的上海房价，回调的空间其实很大。尤其是对一些低成本获取土地的开发商来说，及时房价在现在的基础上再降30％，也还是有利可图的。所以，当房地产市场经过急跌后走向平稳，市场充分竞争，行业利润率趋于一致的时候，成本定价法将更加与市场行情接轨。 房价是否会跌至成本价
目前房地产市场开始回调，有不少的购房者这样询问记者，上海的房价是不是一定会回调到开发商的成本，甚至会跌穿成本价？
国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏说：我觉得不大可能会这样。因为宏观调控起作用的时间还不长，整个房价的上涨的速度在开始回落。我从一些统计上看，房价并没有出现绝对下降的现象，所以距离下跌到成本价还有很长一段距离。
在她看来，此次国家对房地产市场进行调控，只是针对部分过热现象进行调控，并不是针对所有市场。国家这次对房地产市场的调控的对象不是房价，也不是打压房价，政府的目的是稳定房价，所以这些政策的出台，还是从抑止投资和调整房地产市场结构的角度出发。
而且从市场层面来讲，廖英敏认为，上海、杭州这些房地产市场过热的城市，它也有实实在在的需求作为支撑。当前的宏观调控直接抑制了房地产投资的需求，但是随着人们收入水平的提高，来自城市居民强大的自住型需求以及改善住房条件的消费升级的需求，还有来自大量的外地和境外人士的住房需求，这些都是客观存在的。宏观调控或许会延迟他们的购房行为，但并不会改变他们潜在的住房需求。
记者也注意到，近期市场上，一些楼盘降价幅度较大，立刻带来让开发商同行们眼红的成交量，表明只要开发商肯实实在在地降价，还是会有人追捧的。但由于现在开发商的降价还没有全面开花，购房者在心理上仍是等待，所以目前的房价还远远没有到底部。但是房价下跌是否一定会一路跌到开发商的成本价？还会受到许多因素的制约。至于普遍跌穿成本价，恐怕要整个经济大环境发生大改变，否则这种可能性几乎没有。因此本刊在上期的文章中还是依据了开发商成本加上一定的利润率（如20％）的办法来进行测算的。 一定要等到底线才出手？
近期市场上，有很多开发商开始通过优惠打折等促销手段来吸引购房者的目光，可也有不少购房者认为，既然房价已经回调，何不等到它跌到底线的时候再出手呢？
如同股市上每个人都希望能够抄底，但是真正能够抄到底的人却少而又少，所以等到底线再出手的愿望很美好，但往往时机难以把握，因为房价何时到达底线，往往要等到市场真正走出了底部才能得出结论。记者近日采访了美地行（上海）咨询有限公司总经理刘群和华东理工大学房地产与城市文化研究所特邀研究员凌嘉琪等人，尽管他们都认同房价还会下跌，但到达底部的具体时间节点却难以断言。
当前的楼市，可以说跌势还只是开始，降价也还没有全面开花，如果购房的要求不那么急迫，还是完全可以遵照本刊曾提出的等、等、等的策略，等跌到市场成交量放大、价格相对平稳、房价接近底线或与底线距离不远的时候再出手；而对于那些急着买房的人来说，不妨采取捡漏的思路，淘一些明显低于周边市场价的超低价房，即使将来房价有所下跌，也不至于吃亏太多。
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