土地供应吃紧导致房价持续上涨

　　深圳市国土资源和房产管理局日前在网上公布了深圳市前5个月商品房销售的报告。数据显示，5月份深圳共售出住宅7137套，销售金额达47.5亿元，均价为6820元／平方米。与前4个月6443元／平方米的均价相比，上涨了377元，涨幅达5.85%。据悉，深圳的南山区和福田区5月房价高达9338元／平方米，比今年前4个月均价上涨1895元／平方米！

　　土地成为紧俏品

　　有业界人士称，导致深圳房价继续上涨的主要原因是土地供应吃紧。

　　日前，深圳市国土资源和房产管理局公布了2005年度土地供应计划。据悉，今年深圳全市计划供应土地面积1269万平方米，94%的供应土地在特区外。商品住宅用地今年控制在80万平方米，仅占供应总量的6%，并且全部位于特区外，今年特区内不再供应新的商品房用地。业界人士称，深圳楼价自1995年以来购房需求越来越旺，港人越来越热衷投资深圳物业。深圳楼价新一轮上涨，正由预期变为现实，将越涨越高。

　　2005年深圳全市计划供应土地面积1269万平方米，与2004年总量基本持平。其中计划供应高新技术、先进工业、物流仓储等产业用地998万平方米，占供应总量的79%；商品房开发用地供应则控制在80万平方米，仅占供应总量的6%。按区域分，特区内计划供应土地0.76平方公里，占供应总量的6%，宝安区计划供应土地5.4平方公里，占供应总量的43%；龙岗区计划供应土地6.53平方公里，占土地供应总量的51%。

　　炒房比例远远低于京沪

　　据了解，深圳房地产投资，远远低于京沪炒房比例。相当部分业内人士将深圳缺乏炒房土壤，归功于深圳市场的成熟。深圳房地产研究中心主任王锋博士告诉记者，早在1987年，深圳就建立了内地最早的房地产市场，并一直进行培育，目前深圳已拥有内地最为完备的房地产中介交易市场。另外，1992年，深圳在拥有独立的立法权后，针对1992年和1993年风靡华南的炒房热，从1992年到1994年，出台了一系列土地、房产制度，以遏制当时深圳炒楼热。

　　深圳市场的成熟，还体现在先于内地紧缩土地供应量。从2003年起，深圳连续三年实行“紧缩新增土地供应的政策”。此举令到发展商手上的大量积存土地入市，两年多时间共消化了427公顷土地，减少了其随机入市对房地产市场的冲击。

　　据业界分析，深圳紧缩土地供应的政策，还会长期继续下去。因为发展商手里还囤积相当数量的土地，而且，深圳土地使用效率也不高。据称，房地产业比深圳发达许多的香港，用了50年的时间，共开发了200平方公里的土地，而深圳只用了20年的时间，就开发了500平方公里的土地。

　　人均收入稳居榜首

　　来自国家统计局的报告显示，深圳人的收入已连续十几年稳居内地的首位，是内地最有钱的城市。2004年，深圳人均可支配收入达到近28000元，大大高于京沪。

　　中原地产深圳策划总监玉家雄表示，深圳楼价比较真实，据他们抽查，目前深圳人供房只占到其家庭收入的三成左右，与欧美发达国家标准基本一致。深圳房地产研究中心统计也表明，2003年深圳房价是收入的5.74倍，在国际公认的4到6倍合理范围内。同时，深圳特有的人口结构，也为这个城市带来源源不断的购房需求。现在深圳户籍人口165万，仅占实际居住人口的14%。

　　港人置业比例多达五成

　　与香港一桥之隔的深圳，成为港人北上内地置业的首选。据统计，港人在深购房占港人内地置业的比例高达五成。港人在深圳置业的单位数目逐年增加，特别是深港实现24小时通关和CEPA正式实施后，增长更为强劲。中原地产(中国)公司对香港人的调查显示，超过65%的受访者表示不会改变内地置业的计划。深圳楼市以地缘和市场成熟度高等优势成为港人内地置业首选，预计今年上半年有8000宗交易达成，其中过半交易选择深圳楼市。

　　来自中原的统计数据显示，今年1至5月份，内地楼盘在香港销售的达到206个，比去年同期增加四成。中原(中国)地产深圳分公司总经理李耀智认为，由于香港经济持续好转，CEPA第二阶段政策正式落实等，港人内地购置的数量并没有减少。预计今年上半年港人内地置业成交宗数较去年同期上升5%，达到8000宗(其中深圳在4300宗左右)，成交金额可能超过42.5亿元人民币。

　　随着深港一体化步伐的加快，现在在深圳工作、生活的香港人日益增多，以前因为在深圳工作而临时买房居住的置业行为开始出现转变，选择长期在深圳居住的港人已经调整了置业方向：从以投资为主的小户型向以自住为目的的中大户型转变；从集中在罗湖等口岸地区买房转为在全市各区分散；从五六十万元普通住宅为主向购置中高档住宅转变。