女，1971年生，已婚，无子女，北京高知家庭出身，国内名牌大学毕业，逾十年外企工作经验，现于某跨国公司欧洲总部工作。其间，2001年底前于北京就职，后公司派遣至上海，负责新公司组建，2003年底移居德国，并计划于年底前回中国总部北京工作并定居。在北京于2000年夏购两居室楼房一套，家人自住。目前年薪：折人民币绝对大于50万/年。

基于以上背景，本人应被列为“外地精英”或“海归”一族，理应是“房价合理”论点的追捧者了。事实上正好相反。由于工作原因，本人刚好见证了上海“泡沫”的行成。自以为是有些资格给大家提供一些参考意见的。

    不良金融体制推波助澜，全民高风险投机产生泡沫。泡沫会不会很快破裂呢，谁又会是最大的牺牲群体？

    凡商品总有价值，而市场所能承受的价格是与消费者的承受能力息息相关的。近年来国内的“炒房”一族是否能够承受或消费现有的商品房价格呢？银行无疑在这轮房价疯涨中负有不可推卸的责任。信用制度本身的不完善，毫无风险意识地放贷，对借贷者不进行必须的信用调查，外加银行职员与房产、中介及炒房者的串通，使银行不良资产急剧上升。这里，风险是在一笔笔贷款放出时便已经产生，那些认为房价下跌带来的房产价值缩水的谬论确是在“无理狡三分”。难到这样的结果应由银行以外的任何机构或群体或个人来承担么？鉴于国有银行的性质，就这一点来说，政府出台的若干措施更多出于防止国家金融体系被房地产行业拖垮，进入崩溃。就目前中国现状而言，这一举措无可厚非，也无法阻挡。完全按照“市场规律”，上海参与房贷的银行会在未来未来的一年内全部倒闭。当然，在真正的金融市场环境下，这样穷凶极恶的勾结放贷也是不会发生的。。。

    近日一上海公司职员在慕尼黑出差，提到数月前在古北购约90平米公寓一套，通过关系拿到低于1万每米的房价，“划算得很，上海房价不会跌的”。我很震惊。该女孩（上海人，30岁上下，未婚，独生女）现月收入6000元左右（相信在上海属中上水平），父母支援首付，本人每月收入全部还贷，再从父母处领取每月生活费。相信这样的住房消费观念和方式在上海的白领阶层（不包括外地留沪人员）是相当有代表性的，而且会被绝大多数已经或即将在上海置业的消费人群认同为有“远见”或有“魄力”。装修嚒，“车到山前必有路”。且不说该女孩的日常生活压力有多大，就是保持这样的收入水平在我看来也是相当困难的。作为旁观者，我清楚地了解公司现在处于业务大幅上升阶段，全球电子制造行业一般周期为2-3年，便会进入下降阶段，2-3年后会进入再上升阶段。在过去的5年内，全球电子制造商出于成本、效率及供应链优化原因等向中国转移生产，上海周边以其地理位置、劳动力质量、文化、成本等诸多原因吸引了大量投资。但该战略转移基本已经完成，过去五年内出现的大规模增长已经不会在出现，最乐观的预测是出于成本以外的原因，电子制造业（应属于国内最有活力行业之一）不会在短期内向内地或印度等低成本地区“出逃”。出于保持劳务市场活力的目的，政府在国内劳务保障制度方面远不如欧洲保守，实际上无论员工雇用及解聘都在成本上远低于国际平均水平，这也是为什么中国在20年内吸引了来自全球投资的根本原因。就上海的目前中等人才质量而言，不存在收入普遍上调的可能，收入改善只能是个案，即由于个人在职业发展过程中能力突出，机遇良好，通过晋职达到大幅提升。本地高级经理（总经理一级）的收入水平正日趋全球化，而其市场需求不出现过去5年内的扩张速度，更多的只是替代现象，即本地经理替代外籍经理，而公司的成本也会（由于无须支付住房、海外子女教育等原因）大幅降低。扯远了。回来谈该女孩的收入保障问题。我所服务的公司将会在未来的2-3年内根据业务量的变化调整中国公司结构，削减员工职位，收入在5000-15000的白领职位应当首当其冲，以便迅速达到削减非直接生产成本的作用，同时减少中层经理职位，提高效率，便于沟通。基于目前的状况，我无法理解上海洋溢的，充满信心的职业乐观态度。而以自己全部收入用于住房消费对于我个人来说也无异于投机或赌博行为。小幅的银行调息（纯市场行为）都将对这样的投资活动产生巨大影响。泡沫破裂之时，年轻的“大众白领”群体将首当其冲，并且拖垮一至两个直系家庭。我很希望这样上海年轻人的父母都比我的父母收入更好，以便在危机来临的时候能够为他们提供一个避风的港湾。

    那么上海现在的房价是否适于投资呢？答案也是否定的。

    商品的价值评估是相对有据可依的。01年初到时，出于退税的原因，曾考虑在上海购置一套小户型公寓，那时世纪公园的观景房大概5000多一米，确实有投资价值。打电话询问，答曰“只有300米以上户型”，新开盘的要“排队”。但由于工作繁忙，加上也不理解为什么买房要“排队”，事后也便做罢。我当时惊讶的程度无异于早年听说上海人排队炒号买股。这一错过，房价便是一路发烧般上升到现在的程度，这些全都是房产商“市场运作”及政府纵容的结果，导致全民投机现象的产生。如果政府不鼓励明显的投机行为，限制房产转让年限（其他国家很普通的税制调节手段），相信2001年以来上海的房产是有条件健康发展、持续增长的。既然疯狂地增长到现今的地步，恐怕暴跌也是在所难免的了。易先生的50%恐怕还是个比较保守、理智的推断。

    大户型只适用于自住，小户型才适合投资。100万人民币用于消费，对我本人来说是很大一笔钱。近年来由于每天听到200万，300万、500万这样的数字，100万倒是显得平易近人了许多。年薪5万欧元在德国生活指数最高的城市来说是中等偏上水平。我的这里的房租是公司支付的，因此比大多德国同事、朋友的收入要好很多，因此甚至没有可比性。本地人的最大开销是休假和房租，约各占收入1/3左右。如果类推国内的消费水准，哪怕我们认为1/2的住房消费是个合理范围，在收入增长幅度最高的上海，又有多少人在未来能够消费得起100万一套的房子呢？根据发达国家经验，城市家庭的日趋小型化和城市中心的土地资源利用状况，使得绝大部分家庭住房面积可以维持在70-80平米左右（两室一厅）。孩子多的家庭在欧美享有税收优惠及政府补助（鉴于我国人口状况，短期内相信不会出台这样的政策），使得他们可以在远离市中心的位置栖身，并维持中等偏下的生活水平（欧洲福利制度发达，使得人均收入差异不大，生活质量主要体现在家庭休假方面）。真正的“富人”是不住在吵闹的市中心公寓的。恐怕欧、美的经验都会最终引导郊外的House（国内叫别墅）消费，国际化的上海在未来的几年内也会趋之若骛吧。除了娱乐届屈指可数的耀眼的明星们，什么人愿意住在2、3百米以上的公寓内呢？如此多的“豪宅”在市场价格回归理性的过程中是否会起到不良作用呢？

    租金回报是房产投资的终极目标。

    我现在居住的慕尼黑，是德国巴伐利亚州首府，靠近阿尔卑斯山，气候比较温和，经济发达，是德国生活指数最高的城市。（德国是欧洲生活指数最高国家之一。）全球互联网泡沫破灭之前，即3-4年前，房价畸高，甚至出现房东为一个公寓同时面试40-50人的现象，绝对卖方市场，后开始回落，但房价和租金仍维持在较高水平。市中心（地铁可达）一室或一室一厅公寓（30-80平米，净面积，有家具及电器）最为好租，现租金多为500-1000欧元之间，大约下降了10%左右。同样水准公寓在柏林或其他城市最多为2/3价格。欧洲央行所在地法兰克福的房租水平也不如这里。各种节日、展览会终年不断，酒店条件要比国内差很多，却贵上好几倍。慕尼黑啤酒节期间（9月底）的客房要在4月底前订好。其公寓租金也相应维持在一个较高水准。公司为我支付约1000欧元房租，我的公寓是在相当于上海新天地的位置。因为准备回国发展，我为房东正在寻找下一个承租人。今天德国人已经无法承受这样高的房租了，只有大公司才有可能为它们的外籍员工提供房屋补助，而我所服务的公司也已经下调了房屋补助限额，今年的房屋补助已经降低到600欧元了，低一些级别的外派员工只有400欧元。

    居住在慕尼黑除工作机会多，收入高于德国平均水准外，这里是德国富人最密集的地方，城市的自然环境和人文景观带来优异生活质量，且交通、生活方便，到奥地利和瑞士等地只需几小时车程，阳光明媚的意大利南部就象慕尼黑的后花园。阿尔卑斯山冬季是滑雪的胜地，其他季节也有不同景观，是运动天堂。巴伐利亚地区遍布古堡名胜，更是欧洲旅游的必经之地。慕尼黑人说生活的便利和高质量的业余生活也是他们房租的一部分。这里人收入多在2000-3000欧元上下，差异不大，治安情况在全球恐怕无与伦比。而这看着不很高的劳动力成本，确是欧洲无法保住其成本竞争力的根本原因。刚刚卖掉的西门子公司手机业务总部原来便设在这里。

    基于以上情况，理智地分析欧洲房产回报率，须知上海房租近期（5-10年吧）是无法保持持续增长的，而内环80%公寓如果不能维持在慕尼黑的租金水平也是不值得作为投资的，除非房价大幅下降。至此，相信易先生的50%是个非常合理的估计。

    至于纽约，那不仅是美国的，而是世界的金融中心，其任何一点点波动无不被无限放大，牵动全球经济的神经脉络，还是作为一个特例吧。全球还养不一个纽约么？作为制造中心，资本的流动性就充分显现出来了。恐怕到那时，全中国还真是养不活或者没必要支撑一个失去制造业依托的上海。

    综上所述，上海房价已是空中楼阁，目前没有投资价值。

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