专家解读

　　房价上涨并不是所有类型房屋价格在涨

　　房价上涨也不意味着在任何时间点都在涨

　　收取租金、靠未来转手出售获差价获益时间都较长

　　房价一直在上涨，而房产投资一般是一个中长期投资行为，对购房投资者来说，一定要有耐心和中长期考虑。盲目投资，期望短期获得暴利，往往就会产生不理想的后果。

　　对于目前正在进行房地产投资的人来说，如何操作？怎么去避免风险最获得到收益呢？日前记者针对人们现在所关心的房地产投资的问题采访了有关专家。

　　房价分3种形式

　　自去年以来一、二手房的价格都有所上涨，房价问题也成为了房地产的一个焦点问题。于是，“房地产”被简单地等同于“房价”，“房价”又被简单地演绎成“房价要涨”。但是，购房者对房价问题应保持一个理性的认识：房价上涨并不意味着所有地区、所有类型、所有品质的房屋的价格都涨，也不意味着房价在任何时间点都在涨。

　　一般房价有三种形式：一是政府有关部门定期公布的整体房价；二是开发商在项目销售中操控的房价；三是二手房市场所形成的房价。

　　房价是一个非常复杂的系统，不能盲目地认识房价。我爱我家市场研究中心的专家在接受记者采访时说，购房人在买房时即不能盲目套用宏观房价变动，也不要把个案房价进行盲目放大，要针对自身的需求和感兴趣的区域、房型、户型来具体解读房价。

　　用政府公布价作参考

　　所谓政府部门公布的总体房价，是就全北京市范围的所有交易的房屋的一个整体价格。在政府公布房价上涨时，并不意味着所有区域、所有类型的房价都在涨。专家对记者分析说，因为政府统计的房屋价格采集了城市核心区域、远近郊区所有地域的数据，还包含了房屋的各种物业类型，如经济适用房、普通商品房、甲宅、公寓、别墅等，因此这个房价是一个大盘子的统计价格。但是，购房人买房子不可能对北京市所有区域、所有类型的房子都感兴趣、都要买。专家认为，买房人关心的一定是某一个区域、某一类型的物业，相对而言是一个个案，因此政府公布的房价对购房只是一个参考作用。当然，目前北京市有关部门编制的指导价格已经越来越细化，相对的参考性也越来越强。

　　开发商销控房价波动大

　　开发商在项目销售中所操控的房价，要经历内部认购阶段、期房阶段、现房阶段、尾房阶段等不同阶段。专家认为，在前几个阶段，房屋销售价格一般会逐步拉高。在尾房阶段时，价格通常就会有所下降。特别是前几个阶段的价格拉高，是基于房屋开发建设的风险和房屋的不确定性因素的逐步消除。而尾房的降价是基于快速清盘和回收资金。所以开发商所提供的房屋价格是有波动性的，是有阶段性的，不能盲目理解为房价上涨。

　　二手房价格泡沫要小

　　二手房与一手房相比泡沫因素少一些，主要原因是由于二手房是现房，购买者和卖房者大都是小业主，二手房的价格，是他们通过市场博弈，即讨价还价而达成的成交价。

　　但是，二手房的差异性很大。专家认为，首先房屋建成年代千差万别，有20世纪70年代、80年代、90年代建成的房子，还有5年以内的次新房。其次，房屋的权属性质也不同，有再上市的已购公房、经济适用房，也有二手商品房。因此，每一套二手房之间的价格可比性并不是很强。购房人不能盲目地比照来确定二手房价格。

　　购房获利途径：租金、价差

　　房地产投资与股票、期货、外汇、黄金、基金、债券等各种其他投资形式相比，是一种中长期的投资，其投资特点是投资的起点较高，周期较长，风险适中，收益适中。购房者买房投资获利有两种形式：一是通过租金收益；二是通过转让获取差价。

　　通过出租的方式收取租金，投资获益的时间较长。目前，北京出租房屋的年投资回报率平均为6%至8%左右。购买房屋出租获利，成本不仅仅是购房费用，还要考虑到装修的费用，家具家电的配置费用，物业管理费、取暖费，高端物业出租的中介佣金等。此外，房屋出租还会出现空置期，不是每年、每个月、每天都能租出去的。因此，靠租金收回投资大都需要十几年的时间。更何况，资金本身还有一个时间成本的问题。

　　另一方面，投资房产从转让中获取差价也不是一个短期的简单问题。房价不像股价敏感，影响房屋价格变动的因素较多，如土地价值的上升，交通条件的改善，商业生活配套设施的成熟完备，区域的认同感和人气的形成，项目物业管理水平的提高，居住人群的品位、周边物业的价格等等；此外，宏观经济的诸多因素，如利率、汇率的变动，物价的变动，居民可支配收入的变化等许许多多复杂因素都会影响到房价。因此，靠未来转手出售获取可观差价，一般需要较长的时间。此外，与其他投资形式相比，房产本身变现成本较高，变现时间较长。