借助住宅投资降温之机谋出路，今年5月份起,10多种投资性商业地产投向市场

　　从今年5月份起，打投资回报概念的商业地产开始大面积推广，据记者了解，至少有10多种与商业地产有关的理财产品投向市场，其中多数以承诺投资回报为主要营销方式，多数承诺的投资回报在8%-12%，部分投资产品甚至承诺在一定年限后开发商可以将购买的投资产品收回。加上去年下半年推向市场的投资性商业地产，目前其总数已经达到20多个。

　　“现状”

　　多个承诺投资回报的商业地产现身

　　据记者了解，至少有10多种与商业地产有关的理财产品投向市场，比如新推向市场的郁金香花园温泉度假村及君濠国际产权式酒店。其中多数以承诺投资回报为主要营销方式，多数承诺的投资回报在8%-12%，部分投资产品甚至承诺在一定年限后开发商可以将购买的投资产品收回。

　　“目前，投资性商业地产项目大面积推广是这些项目在寻找出口，在国家对房地产进行宏观调控的大背景下，住宅产业的投资行为得到了一定的打压，前景不可以预测。而在本轮调控过程中，政府并没有明确提出对商业地产的调控，因此承诺投资回报的商业地产项目寻找到了一个突破口。”北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉分析指出。他认为目前承诺投资回报的商业地产项目开始浮出水面，主要是政策因素的作用，此前该类型商业地产项目多数生存不是很理想。据他透露，几个做商业地产项目的朋友在看到5月11日七部委新政后都认为，这个政策给目前京城相对疲软的商业地产项目销售带来了契机。

　　“这次以抑制投资性住宅产品为核心的房地产新政出台之后，一些资金可能流向商业地产。”易铺网首席执行官陈健明对记者表示，显然目前住宅市场投资因政策导向而骤然降温之后，商业地产被普遍看好并不断升温，因此商铺等商业地产市场迎来投资契机，部分嗅觉灵敏的开发商将商业地产，尤其是此前在京城备受争议的投资性的商业地产开始频繁推广。目前位于主要交通干道的路牌广告中，有关商业地产项目的宣传明显增多，每个项目都将其投资回报率在突出的位置加以体现。

　　“结果”

　　投资性商业地产仍风险重重

　　“从投资角度看，目前住宅用房的投资回报率基本上在3%-5%，而商铺的投资回报率可以达到8%左右，对居民闲置资金具有相当的吸引力。”北京中原地产市场研究总监徐成峰说。但目前京城商业地产开发依旧存在结构不合理的现状，也就是说从市场的需求角度来讲，商业地产需求还是非常大，但是市场开发的很多商业项目却是无法按照市场需求进行建设。

　　根据市建委公布的数据，北京市2004年前11个月商业用期房批准预售面积160.3万平方米，商业用现房竣工面积133.1万平方米，共计293.4万平方米，实际销售面积共计94万平方米，二者差异巨大。中原地产预计，2005年北京商业用房的施工面积约在700万平方米左右，新开工面积约在300万平方米左右，竣工面积将达到170万平方米，加上市场上的存量，今年北京的商业用房总供应量将接近500万平方米，远远超过市场的需求。

　　“显然并非所有承诺回报的投资性商业地产都具有良好的投资前景。”北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文这样指出，目前他已经代理多个承诺投资回报的商业地产，他分析说，购买承诺投资性的商业地产时要有所选择，因为此前京城出现多个承诺投资回报的商业地产因其经营不善而出现无法兑现销售承诺的现象。

　　采写/本报记者 张学冬

　　摄影/本报记者 周晓东

　　业内建议

　　新建商业难实现承诺回报

　　投资人应选择有稳定经营收入的投资产品

　　“事实上，目前京城房地产市场中正常的商业地产的投资回报一般在8%左右，但前提是该项目是一个经营相对成熟的商业地产项目，而新的商业地产项目最初一般很难通过收入来实现其所承诺的投资回报。“至少需要2年到3年的时间才可以将一个项目市场氛围培养起来。”苏文这样指出，在选择房地产投资理财的同时，不要忽略了对风险的把握及考虑。

　　所以在选择承诺投资回报的投资性产品时，首先要选择一个具有稳定经营收入的产品。权衡一个投资理财产品在经营上是否具有安全保障，应该先了解其经营状况，一方面是经营现状，另一方面是经营前景。比如了解它的地理位置是否合理，功能定位是否恰当，经营团队是否优秀等等。如果遇到还没有投入经营的理财产品，也应对该项目的未来经营状况有个最起码的判断。