房市交易低迷，急煞不少持房者和中介。重买卖、轻租赁一直是国内二手房市场的惯例，借鉴国外经验，不难发现，房价越稳定，租赁也就越活跃。当好“房屋管家”，上海租赁市场其实大有可为自今年3月份以来，政府出台了一系列宏观调控政策，以抑制上海过度上涨的房价，时值今日已初见成效：房价狂涨得到遏止，整个楼市已从过度投机状态逐渐向正常状态转化。但市场的理性观望态度也难倒了一大批的中介，没有成交量就等于坐吃山空，但开着的门店每个月还需要交房租、水电，于是一些中介着实感到了难以为继。

　　变短线投资为中长期

　　朋友小张近日发来一条短信：这次炒房套牢啦，我打算把房子简单装修一下，改售为租吧。

　　小张去年底在万邦都市花园买下一套三房两厅，短短半年之中，经历了房价暴涨的喜悦，又遭遇了宏观调控的寒流。这套房子如今出手，大概顶多赚10万元。小张说，不甘心啊，我想还是装修一下出租，做长线得了。

　　小张的心态颇有代表性。目前，上海二手房市场出现“售冷租热”的新变化：二手房市场抛售与转租互现、短期投资者开始退场，租房市场开始回暖。近些天，来自金丰易居·普润地产的数字显示，近一周内，其门店接受的委托租赁房源增加了20％以上，租赁成交业务量也较前段时间提高了15％。汉宇地产的一位经纪人说，公司最新的一次客户调查显示，除急需资金周转的客户选择继续抛售外，约有7成房主明确表示，考虑由售转租或是边租边售，变短期投资为中长期投资。

　　投资者基于市场形势变化重新作出的选择，将对中介赢利模式的转变形成“倒逼”。这种“倒逼”将迫使国内二手房的市场格局向日本等成熟市场靠拢。

　　租赁远比交易发达

　　笔者曾经采访过一位日本东京不动产的资深经纪人，据这位经纪人介绍，在日本，由于房价非常稳定，所以通过买卖二手房直接获取利润的情况非常少。日本人投资不动产的收益主要来自于每年固定的租金，所以日本二手房租赁远比交易要发达。

　　一般来说，有出租房源的房东会找信用好的不动产经纪公司代理房产出租。出租价格由该中介协助设定，出租合同签订后，中介公司就会将打扫干净的房屋交付给房客使用。费用方面，房客需要交付相当于两个月房租的押金、礼金和一个月房租的中介费。

　　所谓礼金，是房东和中介公司各得一半，这是日本历史上房屋紧缺时期遗留下来的规矩。

　　如果住满2年，房客需要交付相当于1个月房租的“更新”。以一套月租金在10万日元的房子为例，租住这个房子至少需要交付2个月的押金、2个月的礼金，1个月的中介费以及未来可能交付的“更新”1个月，前前后后加起来要50万到60万日元。这接近与在东京购买一套房子的最低首付款。所以在高房价、低首付的日本，二手房用来租赁是相当划算的。

　　低租金房子依然抢手

　　而在租赁市场回暖的上海，中介们也一样有事可做。笔者在黄浦区一些中介门店了解到，该地区的二手房租赁出现了一个小高峰。一房到两房的小房型、租金在1000－2500元／月的房源格外受欢迎，据说一间11平方米的朝北小屋，租金1500元／月都有人抢着要。

　　笔者在西藏南路上的一家小中介逗留的近半小时时间内，就有两三批人前来询问有没有房子出租，但得到的回答都是租金低于1000元／月的房子已经全部租掉。

　　据中介老板说，前不久他受理了一套西凌新村2楼两室半、面积30平方米的朝南老工房，有淋浴，无空调，月租金1800元，结果由4个打工者合租下来，而这种类型的房源可以说好借得不得了。
　　事实上，这家中介老板的生活过得比一般人想像中要滋润。他11平方米的门店当初买下来只要11万元，由他独自经营，按出租房一次性35％的佣金计算，他只要借出1套1500元／月的房子，就能收取525元的服务费，如果一个月做10套这样的房子，几乎能净赚5000元。而5月份以来，该价位的房源已经出租了大约四五套，接下去再保持这样的势头，基本没什么问题，如果有幸能出租掉一套高档楼房，那效益就相当可观了。

　　和日本一样，如果房屋价格越是稳定，租赁市场也就会越活跃，因此，既然知道政府将花大力气调控房价，何不未雨绸缪，事先考虑打开租赁市场的局面呢？而对于这一点，日本的房产市场也能给我们颇多启示。

　　变身“房东好管家”

　　专家指出，房地产中介的本质属性应该是帮助房东管理好固定资产。这一点在日本体现得十分明显，而在中国却少有人意识。

　　假设一套100万元的房子出租，一个月的租金是2000元，一年的房租收入是24000元。从房东的角度来说，用100万元的房子一年才收益2万多元，他肯定希望房客好好使用他的房子，否则今天门窗坏了，明天墙壁脏了，他还要花一部分钱来装修，那就很不划算。

　　在东京，一套出租房的客人搬走后，中介公司会很负责地将房子打扫干净，更换弄脏了的墙纸，给地板重新打蜡，相当于做一次简单的内装修，这样等再一次出租就仍能借个好价钱，这也是非常人性化的服务。

　　而如果有房客充当二房东，中介也会马上撤销合同，以保护房东的利益，避免纠纷。同时，究竟商用还是居住，中介都会在合同签定时促使双方作出明确约定。

　　这一系列的服务项目都是目前国内中介所缺乏或是薄弱的，其实这些服务都能够转化成有形或无形的财富效益。如果有第一个吃螃蟹的人，也许他就能第一个发掘出其中的宝藏。(劳动报)