早报记者 梁文汇

　　“从2005年6月1日开始，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”中央七部委联合出台的楼市调控新政策，引起了一部分投资者高度关注。此次《意见》的出台，不仅延长了投资者获利的时间，增加了投资者的投资成本，也大大缩小了投资者的获利空间。

　　加上此前的一系列调控政策，这次组合调控可谓是全面的，从中央到地方、从财税到金融，调控是多角度的，然而调控对象却是十分具有针对性———投机性需求，也即“两年之内换手”和多套购房的投机者。那么不妨为这部分人算一笔账：比较调控前与调控后，投资的成本增加了多少？

　　以一套总价为150万元的住宅为例计算投资的成本变化：假设此投机者手中已有两套房，此为第三套。

　　第一笔是首付款，上海各银行已经达成共识，第三套房以上的，最多贷款5成。因此，这套房的首付款由原来的3成45万元变成了现在的5成75万元，首期投入增加了整整30万元。

　　第二笔是房贷利息，假设同是贷款5成20年，若以3月17日以前5.31%的年利率计算，每月还款额约为5079元，而以6.12%的利息计算，每个月还贷5425元，两者相差346元左右。10个月就需要多付出3460元。

　　对投机者来说，买房不是为了住，而是为了高价卖出，因此，同样以此房为例子来计算一下调整前后增加的卖房支出。

　　假设此房屋在10个月后抛出，其单价上涨了4000元(涨幅约25%)，总价即上涨了48万元，该投机者要支付(150＋48)万×5.55%的转让营业税，即10.9890万元。

　　这样算来，投入的资金就多出了40多万元。

　　接下来不得不算的是转按揭问题，由于1年之内转手的房屋已经停办转按揭，因此，卖出方必须全额还清房贷余额后，将房屋从银行抵押产权变成完全产权，才能进行转手、过户。这里首先需要卖出方手头上拿出73万元资金(已经还掉了10个月的贷款，其中已还的本金共计约2万元)；其次，办理按揭后1年内提前还贷的，还贷人要向银行支付违约金，各个银行的违约金比例并不统一，以工商银行为例，其提前还贷违约金是剩余贷款总额的5%，即73万元×5%＝3.65万元。

　　再做一个假设，还是投资的一套150万的房屋，如果在两年后转让，无论是否获利，如果两年以后再转让，很可能还是需要支付转让差价的5.55%营业税(上海的新政细则还没有出台)。总价上涨48万元，需要支付的税费为2.6640万元。另外，还需要多支付银行的利息。考虑到房地产价格的不确定性，两年之后的转让价格是否高于其购买价格，也属于未知因素。