新华网上海5月26日电(记者徐寿松、陈芳)每10元房地产投资中就有近1.3元来自境外逐利资金，每10个买房人中就有2个买主是境外或外地人士。中国人民银行最新公布的上海市2004年金融运行报告，令“海外热钱搅局楼市”的悬疑水落石出。

　　境外逐利资金究竟是如何来、又将如何去？会对房地产市场产生怎样的影响？这些问题的求解对于眼下正处于调整期的房地产市场意味深长。

　　究竟有多少境外资金进入内地楼市？

　　央行在2004年上海市金融运行报告中称，2004年前11个月，涌入上海房地产市场的境外资金总量超过222亿元。其中约150亿元用于房地产开发，占当年上海房地产开发总投资的12.7%；约70亿元用于购房，境外、外地人士已占到上海购房者的近20%。

　　复旦大学房地产研究中心特约研究员、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红说，央行的数据与业界关于约有两三百万美元的海外热钱进入上海楼市的估计基本一致。

　　尽管进入楼市的境外资金从数量上看不算很大，但联系到处于高位运行的楼市的敏感性，以及境外资金逐利而来的目的，其影响仍不可小觑。

　　境外资金为何选择房地产市场作为其登陆中国“淘金”的首选场所？业内人士分析，一是预期上海商品房有增值潜力，二是博弈人民币升值。2000年以来，上海商品房价格逐年增长，尤其是2003年涨幅明显过快，在境外资金看来，上海房地产的保值增值功能明显。具有投机性、逐利性和短期性特点的“热钱”在汇率平稳时，获取房地产收益；一旦汇率发生变动，“热钱”抛售物业，结汇流出，获取房价上涨和人民币升值后的双份收益。

　　而随着外资进入房地产领域政策限制的基本消除，境外资金进入内地楼市几无障碍。正因此，到了去年底、今年初时，上海的房地产市场上已出现一些海外人士一个人买下几十套甚至上百套房的异常现象。

　　境外资金究竟从哪些渠道进入楼市？

　　记者从外汇管理、房地产等相关部门获悉，境外资金进入房地产市场的渠道主要有3条：

　　第一条路是直接购买内地物业，即由境外单位和个人通过结汇(以人民币形式支付)和现汇(以外汇直接支付)的方式购房。2004年以来，境外买家购置上海各类房屋出现了“爆炸式增长”，购买的面积高达395万平方米，比2003年同期增长了85%，其中高价位房更是境外资金的追逐对象。一位不愿透露姓名的业内人士说，2004年10月以后，上海内环线以内的中心城区高档房的70%以上是被境外资金买走的。房地产管理部门的统计数据也显示，2004年1到11月，在1.1万元以上价位的商品房中，有近100万平方米的新建房和二手房被境外资金买走，比上年多出近两倍。除住宅外，境外资金购买办公楼和商铺的数量也在成倍增加。2004年底，上海锦麟天地酒店式公寓被美国的摩根斯坦利买走；2005年初，位于上海淮海路商业街的20层甲级写字楼——新茂大厦，被澳大利亚的麦格利公司收购。统计显示，2004年前11个月，全上海有15万平方米的新建办公楼、商铺被境外资金购买，比上年增长3倍多；至于二手办公楼和商铺，被境外资金买走的更多，总面积超过32万平方米。

　　第二条路是成立外资房地产企业投资房产。这是准备中、长期从中国房地产业获利的境外资金“登陆”楼市的主要方式。2004年以来，外资投入上海房地产业的金额迅速增加，外资房地产开发企业完成的投资额比2003年增长了65%以上。目前，上海有各类外资房地产开发企业448家、注册资金733亿元，比2003年分别增长9%和35%；外资房地产中介机构也有143户。

　　第三条路是境外投资基金参与内地房地产项目运作。国内的房地产行业正成为境外投资基金关注的重点。2004年，摩根斯坦利、莱曼兄弟、新加坡的嘉贸基金、GIC地产基金、澳大利亚的麦格利等世界著名投资基金，纷纷进入上海房地产市场，他们或收购有稳定租户的成熟物业以收租盈利，或收购不良资产、包装后变现盈利。部分境外基金还以购买境内房地产公司股权的方式，取得在上海的房地产开发项目经营权。如摩根斯坦利和莱曼兄弟，在上海永业公寓项目增资过程中，以认缴注册资本金和提供股东贷款的方式，分别出资1898万美元，各取得项目公司25%的股权，参与开发。

　　境外资金会在多大程度上“搅局”楼市？

　　专为台湾人在上海购买物业提供资讯的楼评人士、台湾房地产政策研究会秘书长蔡为民分析，进入内地房地产业的海外资金数量虽不算很大，但对于原本已处于高位运行的上海等热点区域楼市的影响巨大，必须予以密切关注：

　　其一是会抬高房地产市场价格。2004年以来，上海房价的区域性特点越来越明显，高价位商品住房集中在内环线以内，境外人士集中购买这一地段的房屋，其间的房价涨幅最大，并对整个房地产市场价格产生了拉动作用。

　　其二是带动投资性、特别是投机性购房。在2004年的上海房市，境外购房总套数的13%是被购买5套以上房屋的境外单位和个人买走，其中境外单位最多累计购买房屋127套，境外个人最多累计购买房屋115套。在2004年内，就有近20%的境外购房已经转让，投机性购房情况日趋明显。

　　业内专家指出，更令人担心的是，境外资金在房地产市场上具有明显的“标杆效应”，很多民间资金在其影响下，纷纷跟风入市，房价越炒越高。而一旦境外购房者的预期发生变动，这部分房屋如果集中抛向市场，必然会对市场供求产生影响，容易引起房价大落。

　　其三是以投资、经营名义炒作房地产。在上海，境外基金利用“包销”方式，买下整幢楼盘，加价销售，抬高商品房价格的行为已经出现。深圳发展银行上海分行的研究人士说，境外资金大量介入房地产项目，加大对内资的替补性，而当汇率或利率发生变化时，房地产市场难逃国际套利资本的冲击。他认为，应该加大对投机性境外资本流入、流出的监管措施。譬如，对境外资本购买内地商品房在2年内转让的，在结汇时参照国外做法，加征相应的税收。