●国内外零售企业、国内外投资机构、中小投资者已经成为北京综合商业体的主要需求群体

　　●如果投资者能够正确估计投资回收年限，目前是投资中小型综合商业项目的较好时机

　　本报记者周晓东

　　住宅投资迅速下降，综合商业体受关注

　　王先生目前在北京投资了多个商铺，尽管都还没有赢利，但他依然对商业地产投资抱有极大的兴趣。通过对北京市场的多方调研，他觉得大型综合商业的投资价值要明显高于缺乏新型业态支持的社区商业。最近他正在对东部的一个综合商业项目进行考察，准备再度出手。

　　和王先生抱着同样想法的投资者并不在少数。近年来，我国房地产市场中的投资客大多把投资重点放在住宅产品上，但在中央政府多次针对住宅类房地产市场进行宏观调控后，居住类产品的投资比例开始迅速下降，这给商业地产带来很大空间。而在各类商业物业中，综合型商业最受关注。

　　赛睿投资顾问公司最新发布的《易铺网·中国商业地产观察(2004-2005)》的分析显示，北京各类商业物业中，购物中心等综合型项目所占比例最高，达到40%以上，也因此备受投资者关注。赛睿投资顾问总经理陈建明认为，跨国零售企业、国内大型零售企业、国内外投资机构、中小投资者已经成为北京市综合商业物业的四大需求群体。

　　跨国零售企业将给京城商业地产升温

　　在综合型商业物业的各类需求群体中，跨国零售企业表现最为活跃。沃尔玛在石景山开店，德国第一家居超市欧倍德落户亦庄经济技术开发区，法国欧尚在西四环开业，英国百安居在西三环、望京和东三环开店，这些事实都充分显示出国外零售企业看好北京商业市场。自2005年年初，国内外机构、基金在北京商业地产的投资力度加大，其中以新加坡凯德置地为典型，头三个月在北京的投资近50亿元。业界预测，今年外资企业的强劲需求将给北京商业市场再添一把火。

　　另外，许多中小投资者纷纷看好北京商业市场的投资潜力，成为北京商业地产的强有力需求者。一位已经在东部地区投资了综合商业项目的投资者表示，个人投资此类物业的主要赢利点在于地段升值，一些大型零售企业的入驻和这些商业所占区域土地的稀缺性，决定了项目的长远升值前景，如果资金允许，他将继续关注此类物业。

　　综合商业项目是一项长线投资

　　整体来看，北京综合型商业地产的需求比较旺盛，特别是西部、南部的商业需求已经呈现出快速上升的态势。“但要注意的是，商业地产与住宅投资热有所不同，住宅尚有巨大的市场需求在背后支撑，而商业地产一旦投资失败，其结果只能是一损俱损。对于目前的投资者而言，专业的投资理念非常重要。”北京通商商业地产服务机构总经理吴焕贤说。

　　陈建明指出，很多投资者对综合商业物业的投资理念存在误区，“和住宅可以通过短期投资行为获利不同，综合商业项目是公认的长线投资。”

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，从自身来看，购物中心是公认的长线投资专业，其获利必须经过运营和持有才能获得，这一点已经被中国成功的购物中心所验证。中国购物中心的发展速度依然保持在一个相对平稳的水平，很多侧重于长期商业经营的项目正在显示出超越传统商业形态的更高价值，在未来两到三年时间，我国将会有越来越多的购物中心走上盈利的道路。业界也认为，如果对综合商业项目的投资回收年限能够有一个正确的估计，对于投资者来说，目前可能是一个比较好的投资机会。

　　专题采写/本报记者 张家齐

　　投资建议

　　不妨关注中小型商业项目

　　中大型商业项目占总规模73%以上，该比例过高预示市场存在风险

　　根据易铺网不完全统计，目前北京新兴商业地产项目(包括在建)总规模达600多万平方米，其中规模在5万平方米以上的中大型项目的总规模居然达441万平方米，占总在建规模的73%以上。建筑规模在3万平方米以下的中小型项目总规模101万平方米，虽然所占比例较低，但是鉴于很多社区商业及底商项目未进行营销，很难被统计进来，保守估计应该有50万以上的供应量未被统计进来。从总体情况看，北京购物中心、百货、大型超市总供应量达到236.59万平方米，到2007年，新增加的供应量将达到294万平方米。

　　易铺网的投资专家进一步分析表示，根据欧美市场的发展经验，中小型商业是市场的主要类型，但目前北京中大型项目的面积却占总在建规模的73%以上，可见当中存在不小风险，提醒北京商业地产投资者，要对此趋势予以足够关注。在此背景下，投资者不妨更多地关注中小型商业项目。