在开盘十几天之内，就将整个项目的房款全部回收，这样的地产神话天天都在上演。而可怜的消费者长久以来都被蒙在鼓里。更重要的是，由此衍生出的一系列三角问题，使银行、消费者成了最无辜的牺牲品，精明的地产商们也因此找到了一条新的求生之路。  　　我们一直试图为读者揭示地产界尽可能多的潜规则，  而每当发现了新的线索，在兴奋之余，也会不寒而栗，进而为即将遭受地产商暗箭的消费者捏一把冷汗。  违背常理的原告  　　2000年3月，刘军在宣武区中加大厦买下3套住房；  　　2001年7月，刘军在得知房产证的办理没有任何结果后开始拒绝还贷；  　　2002年4月，刘军被开发商以不按期偿还贷款为由告上法庭。  　　这个案例最为蹊跷的地方在于，房屋买受人不按期缴纳贷款本来应该由银行来起诉刘军，结果却是开发商冲到了最前面，其中的症结何在？  　　答案随着庭审的进行而随之解开：开发商事先为业主代缴了首付款，如果刘军拒绝支付后续的月供，则最终会危及开发商的利益。然而，开发商为什么要事先垫付首付款呢？更可疑的是，如此“好心”的开发商竟比比皆是，这已经成为地产游戏中的关键一环。  　　正规的贷款程序是，当买房人看中了房子，就先向开发商支付首付款，随后，买房人再向银行申请按揭贷款，以支付剩下的房款。经过银行的审核，符合条件的申请者就得到了银行的贷款。银行直接将贷款划给开发商。在整个过程中，只有银行与买房人发生关系，开发商基本上就是个局外人。  　　而现在的开发商如何摇身以变成了房贷中的主角？  　　记者终于寻到了一位愿意讲真话的圈内人，抽丝剥茧般地为我们揭开了假房贷的层层面纱。  地产商“兼职”消费者  　　在地产圈里时常流传这样一个“吉尼斯纪录”，谁能够以最快的速度收回全部房款。按照正常的程序，一个中型项目，如果卖得好的话，回收期也至少在一年以上，这位圈内人透露给记者，规规矩矩地卖房，六成项目都要拖到两年以上，他特意强调了“规规矩矩”四个字。而目前，这个纪录正被不断刷新，没有人知道最短的时间是多少，因为新的纪录随时都会产生，但一个月内收回全部房款已经不是新鲜事了。  　　他们究竟做了些什么？在外人眼中就像变魔术一样。  　　如果一个项目有1000套房子，开发商就迅速找到1000个“户主”，其中一部分是销售人员，更多的则是刚刚实现“农转非”的京郊县城里的无业人员，每人提供一个身份证明，就可以获得一笔相对于他们来说可观的回报。以至于瞬间就冒出了1000个买房人，可笑的是，其中相当一部分人的月收入不足1000元，却正在购买价值80万元左右的房子。  　　开发商以这1000个“户主”的身份向银行做按揭贷款，出现在银行面前的只是个人，而不是开发商，每个人的资料都相当完备，殊不知，这所有的一切都是开发商导演的，人人都有一份完全符合按揭条件的背景资料和身份证明。“户主”们向银行交纳的首付款自然也是开发商垫付的(所谓的垫付，基本上等于不付，相当于将钱从自己的左手倒到了右手)。一个星期之后，银行就把每个户主贷到的款子划到了开发商的户头上。至此，整个演出的第一幕告一段落，开发商以常人不可思议的速度将房款拿到手中，扣除垫付的首付款，八成以上的房款已经到位。一般来说，可以拿到几个亿。  　　自己卖，自己买——这样的游戏潜规则已经成为圈里人公开的秘密，彼此心照不宣。  　　售楼处里的喧嚣不会再引起地产商们过多的注意，因为资金已经回到了自己的腰包里。  资金的救命稻草  　　“房地产商之所以这样做，无非是想迅速回笼资金。”这位揭秘者给记者分析着，“资金对他们来说，意义非常重大。一年内收回资金和一个月内收回资金，对他们意义截然不同，简直是一个天上，一个地下，差别相当大。”  　　至于回笼上来的资金，地产商们会迅速投入下一个项目的周转中，而不会有片刻的闲置。  　　近一年来，从4号令到10号令，央行的动作异常凶猛，银根紧缩导致众多中小地产商的资金链完全断裂，几乎到了无米下锅的地步。无奈之下，通过这种方式进一步缩短资金回笼周期，俨然成了他们的救命稻草。  　　一位不愿意透露姓名的央行人士承认，这是央行所始料未及的，他大大感叹了一番开发商的“聪明才智”，对此唏嘘不已。如此灵活的融资方式，使很多开发商得以“续命”。  银行：尴尬的“帮凶”？  　　虽然假个人贷款相当普遍，但记者多方采访银行界人士，对于一套商品住宅多次贷款销售的核心环节——如何不被买受人发现而实现贷款成功转贷，始终没有获得详细的内情。有银行工作人员告诉记者，造成假房贷的有两种可能性，一种正如前文所述，银行被骗了，开发商利用真实存在的人来骗贷，而不是纯粹的假造身份证(曾经确实有过这样的阶段，但开发商的进化速度远快于银行)，银行无据可查，一切看上去都是那么“顺理成章”。  　　另外一种就是银行内部有所接应，可以任意更改贷款人姓名。“这只是一种可能性”这位房贷部的女士表态异常慎重，“但这种可能性已经在不同的场合被验证过。”她表示并不能提供任何直接的证据。  　　随着另一位银行人士的断然否认，使整个事情变得更加扑朔迷离。他表示，一些贷款的逾期，就是因为债权人已经变更，原来的债权人将手中的房子卖出，不再继续还贷，而新的债权人在转贷过程中或因原债权人不配合或因手续不全，造成还贷资金的断链，使银行成为最终的受害者。  　　不管是“内鬼”的协助，还是银行的“低能”，这两方面都使银行处于一种极为尴尬的境地。虽然按照按揭的程序，银行扣留了房产证，在应对风险方面，还可以嘴硬下去。但有消息称，如此有意无意地为开发商变相融资已经引起了上级主管部门的注意。  高价位贷款风险暴涨  　　当开发商最初在购买自己的房子时，为了融到更多的资金，就向银行高报了房子的单价，这个虚报的单价是开发商预期最终可以涨到的价位，每平方米多报300到500元，就可以多融到上千万元的资金。  　　一般楼盘销售的规律也是先卖朝向、户型、位置不太好的，当然这部分住宅的价格也相对较低，等销售量超过30%的时候，会有一次提价，超过60%的时候，会再一次提价。如果楼盘销售得好，提价的比例与速度会更大更快。  　　开发商预先把每一次提价的额度都算计在了虚报的单价中，也就是说，如果一切按照开发商预想的一样，销售状况一路看好，就平安无事。而一旦销售并不理想，维持原价尚卖不出去，根本无法实现两次提价，甚至被迫降价的话，其中的风险就陡然增加。  　　开发商已经将手中的资金挪到新的项目中或花在巨额的广告营销中，根本没有钱来补这个窟窿，“局面不堪设想。”局外人在分析的时候，也不免一身冷汗。房子最终被抵给了银行，这部分无人看好的空房要么成为银行的“固定资产”，要么被重新评估，划进“呆账坏账”。  　　到目前为止，如此高价位贷款的比例还很少，按照这种规则操作的开发商都还比较保守，但也不乏想赌一次的小型开发商，或对自己的项目盲目自信之徒。