关于楼市走向的话题一直是媒介关注的焦点。也难怪，在上海、北京、杭州等一线城市带动下，内地楼价近年来一路飙升，可见政府宏观调控政策并没有在房地产行业中取得预期的效果，政府部门似乎在试图通过限制钢铁、水泥和相关建筑材料的生产来限制房地产，这就如同限制银行给热点行业贷款一样，有门路的人还是能够拿到贷款。      最近，连美国中产阶层的主流媒体《纽约时报》也罕见地对中国房价泡沫化问题进行了专题报道。《纽约时报》这篇名为《粉红色和红色》的文章主题是，中国的房地产已经出现了让市场非常担心其价格可能雪崩的危险局面。报道指出，“在中国的东南方向，大量奢华的公寓、办公楼、工业园和住房正在建设，其装饰有些过于艳俗。但是，最大的问题并不是装饰得不好，而是有非常多的房屋是空置的。”      为此，《纽约时报》给出的数据是，“在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且，在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。有专家预计，在未来的两年内，办公楼的供给将猛增50％，而同期在上海、北京和中国每一个地方完工的奢华住宅将鳞次栉比。”      “没有人知道谁将购买这些粉红色的奢华住房。根据摩根士丹利研究部门提供的数据，中国的房地产价格已经高到了一套普通的住宅大约相当于城市居民10－15年的收入；而在美国这一数字大约是3.5年。”      中国的房屋购买者正在承受着和美国一样高的房价，之所以能够负担，《纽约时报》得出的结论是因为中国人能够从国有银行中借到非常廉价的贷款。      显然，低利率环境下“非常廉价的贷款”正是使得中国经济过热，从而引发此次宏观调控的导火索。客观来看，近年来国内经济增长的两大动力，一是房地产，二是汽车，尤其是房地产，不仅带动了城市建设、钢铁、水泥、电解铝等行业超常规的发展，并进而造成整个国家的电力能源等方面的紧缺。      事实上，房地产是资金密集型产业，银行利率的高低，完全决定了这个产业的利润空间及发展水平。可以说，国内房地产业近年来的超高速增长，不仅在于住房改革或住房商品化启动，更重要的因素在于1996年以来银行利率完全处于一个低水平上。      在经济学家眼中，利息高低是与整个社会投资回报率相关的，社会投资回报率愈高，利息就高；社会投资回报率低，利息就会低。但目前情况与经济学家的理论相去甚远。近几年以来，中国一直处于低利率之中，实体经济中一些热门行业的投资回报却高于利率好几倍。如钢铁业，据报载，去年平均投资回报率达12％，高者更达22％；房地产业更高，但一年期存款利率不到2厘。如果放着如此廉价的贷款不用，开发商简直就是白痴了。      按理说，调整利息，不仅可以纠正扭曲的资金价格，并能在遏制快速增长的投资上起到鬼斧神工之效。但这一石几鸟之好事，央行却为何一再讳莫如深？在现实中，来自楼市的千丝万缕的关系可谓相当重要的因素。      毫无疑问的是，一旦加息，对还处在热火朝天中的房地产影响最大。房地产的资金70％以上来自银行贷款，加息会提高开发商的营运成本，从而推高房价或压制开发商的利润空间。对消费者而言，加息会增加购房成本，细分之下，其中又可分为两方面。      对已购房者来说，加息会增加每月支付的购房成本，挤占日常消费；对未购房者来说，购房成本增加会削弱他们入市的意愿。特别是由于国内信贷消费刚开始，购房者从没体验过利息波动对个人消费的影响。尤其是利息上升幅度较大时，冲击会更大。这样，消费者的购房欲望一定会减弱。消费者的需求减少，房子的空置率上升，房价必然会下跌；房价下跌会压缩开发商的利润，对于消费者来说，也会因房子降价而陷入买涨不买跌的恶性循环。无论是对企业还是对个人而言，银行住房信贷风险会随之暴露出来。      值得留意的是，在不同场合，一些地方政府的头头脑脑们都流露出不愿当地房地产价格出现调整的意愿。这在社科院金融研究所金融发展室主任易宪容眼里，多少和其政绩有关。他指出，“房地产行业是暴利行业，而进入这行业者或多或少都与政府权力有关系或有关联。如房地产业收缩，就会直接影响到这些人的利益。试想，在今年人大会议期间，各种各样的问题都可讨论，就是房地产没有人讨论，何也？大致与这些利益关系有关。如果加息会影响房地产业，央行出手一定会谨慎。”      以目前的情况观察，银行信贷是决定房地产能否持续走高的关键，而房地产又决定了整个国民经济发展的速度。正是出于此，保持利率的稳定也成了央行的最重要的目标之一。      事实上，就是在美国，由于不断上扬的楼市已成为该国消费市场和经济的一大支柱，这使得美联储的加息幅度比预期来得小。当然，美国已经正式步入加息周期，房地产市场会否因此降温，仍有待观察。      有一点可以确定，房地产市场兴旺引发的财富效应比股市上扬形成的财富效应更大。根据《非理性亢奋》（Irrational Exuberance）一书作者、耶鲁大学教授Robert Shiller的调查，房屋价格每上升1美元，美国家庭消费便增加4至6美分。他由此得出结论：房地产市道逆转对美国经济的负面影响，比股市泡沫破裂有过之而无不及。      在国内，完全可以想象的是：一旦加息引起房价下跌，房子卖不出去甚至租不出去的话，开发商就会把这些空房子简单地交给银行了事。这样一来，银行的不良资产岂又不迅速增加吗？可见，在全球特别是在国内，要化解房地产的泡沫非得有大智慧不可！