1997年香港炒楼狂潮时，地产代理在每层楼面所赚的佣金竟超过建筑师所赚的设计费，中产家庭把收入的一半以上用作供楼。但愿这些异常现象在上海只是个例，否则本地楼市难免会重蹈香港的覆辙。      中国人深信“有土斯有财”，特别钟情房地产。楼价已稳坐内地头把交椅的上海，目光自然投向香港。除了是“自由行”的天堂，香港在上海坊间流传最广的口碑便是：“香港超级富豪都是靠地产起家的，1997年前，不少人都靠投资房地产赚了大钱。”不过，对于另一个香港独创的名词 ——“负资产”，一直身处内地的本地居民并没有太多的印象，能够从媒体间得到的信息倒多是过去一年香港楼市从谷底反弹，又见不少炒家进场，其中某某港星置业后一年即翻番获利成百上千万的消息。      有如1997年前的香港，上海楼市正经历一波前所未有的“大牛市”。从1999年就开始转入牛市的上海房地产市场，在2000年、2001 年稳步上涨后，于2002年开始发力。上海房地产市场去年经历了前所未有的疯涨，公开报道的数据是全年涨幅高达百分之二十九点一，居全国首位。来自各区房地产交易中心的数据显示，处于市中心区域的静安区去年房价平均涨幅高达百分之六十至七十，相邻的卢湾、黄浦、徐汇同样高达百分之五十以上，短短十二个月，房价就翻了一番。但与此同时，上海人均收入并未以同步速度增长，统计数据显示，2003年上海居民家庭人均可支配收入为14867元，比上年同期增长了百分之十二点二。      事实上，即使是来自香港的富有的基金经理，也在公开场合对上海能否维持高昂的楼价表示怀疑，“要知道，目前上海居民平均收入对本地楼价的负担实际上已经高于香港居民。”在一次基金推荐会的间隙，隶属摩根富林明的JF资产管理公司常务董事钟民颖对上海媒体说。      可是，过去几年香港的教训，不足以令大多数处于炽热状态下的上海居民对楼市却步。特别是对本地一些新兴的炒家而言，由于楼市性质有别于股市，因此前者具有特别的吸引力。      一方面楼市信息高度不对称，熟行者便能从中获利；二来楼市高度分割，楼盘所处地区、楼龄、面积、周围环境、内部设施等因素都在影响楼价，一般人不易准确估计合理价格。与此同时，楼市套现能力低，卖家急需现金只有降价求售。此外，楼市买家除炒家外，还有自用的。一般而言，购房自用者考虑的不单单是“钱”途，还有个人心理的因素，因此对楼市价格需求弹性较低。这些现象，用投资学的术语说，是楼市在信息及交易方面都欠缺市场效率。这种市场对于“内行人”来说是充满获利机会的，炒楼者实际担当了“价格发现者”，在楼市中低买高卖，炒楼的魅力便在于此。      不可忽略的是，在内地这个并未“完全市场经济”的市场中，除了炒家是影响楼价波动的一个因素之外，政府的态度对楼市走向起着至关重要的作用。在政府应对楼市应持的立场上，我个人认为不妨参照部分香港业界人士的观点，“政府要明白，楼市活跃并不能搞活经济，经济繁盛则能是捕风捉影，否则本地楼市难免会重蹈香港的覆辙。