自从“房产新政”以来，厦门银行房贷部门是“冰火两重天”：申请房贷的柜台冷冷清清，申请提前还贷的人们却在银行内部排起了小队。与此同时，一些“炒房族”不能按时还贷，也引起了厦门银行业界的注意。无论是对已经陷入还贷困境，还是对准备走出还贷压力的人们，厦门银行业界有关专家提出了不少好建议。 　　话题一：提前还贷 　　建议：须事先向银行提出申请 　　目前房价上涨余地可能不是很大，贷款利率还有可能提高——如果有实力的话就选择提前还贷，这对老百姓来说自然是可以减少利息损失，还可以拿回部分保险费用。厦门中行、建行、工行等中资银行均表示，百姓申请提前还贷的比例比去年都有较大增长。厦门中行个人金融部副处长康文辉戏称，今年以来厦门百姓提前还贷掀起了“三次浪潮”。 　　经历过央行的几次贷款利率调整，厦门市民终于意识到与银行签订的贷款协议中有一条：若央行调整个人住房贷款利率，则各商业银行将于下一年1月1日跟着调整。因为去年10月份人民银行调整了利率，今年年初厦门百姓就掀起了第一波提前还贷浪潮；国家八部委的文件出台后，不少人为了避免缴纳营业税，纷纷提前还贷将房子“解冻”，然后用于交易；而6月1日的“房产新政”正式实施后，因为担心人民银行还将继续提高利率，不少人又开始申请提前还贷。 　　但是从银行的角度来说，自然是希望市民能够按照约定的期限和金额来还贷，否则压力很大。因此，根据厦门金融同业的约定，从今年6月1日开始，厦门中资银行对贷款发放一年内提前还贷的，银行将收取还贷金额一个月的利息作为违约金，但是支取公积金还贷除外。值得提醒百姓的是，市民提前还贷必须事先向银行提出申请，而银行将在15天内给予答复。 　　话题二：还贷困难 　　建议：应找银行咨询而不是赖账 　　按照厦门中行、厦门建行等银行的说法，厦门房贷资产总体是比较好的。但是，“房产新政”后也确实出现了一些个人“炒房炒成房东”而无力还贷的情况。当然，也有一些人是因为家庭变故或个人经营上出现失误导致还款困难。 　　康文辉说，当陷入还贷困境后，百姓第一件事情应该是找银行咨询、协商，而不是闭眼不管甚至赖着不还。因为银行不会“忘记”你的，他们会不停地催。而连续三个月仍然恶意不还者，就可能会吃官司。更为重要的是，从今年7月1日起，根据央行的规定，“个人征信体系”将启动。无论你是有意或者无意，个人连续不缴纳房贷的信息将在银行间“互享”。被列入“黑名单”的人，银行信贷的大门将紧闭。 　　厦门中行等表示，陷入还贷困境后市民可以向银行申请贷款计划调整。如果银行确认百姓信用好、有还款诚意、尚有一定还款实力，将给予市民两种选择：调整每月还款金额或者调整贷款期限。前者比如说，原贷款期限是10年，每月还款需3200元。银行可以调整为前期每月1000元，等贷款者实力增强后，后期还贷每月增加到4000元，贷款期限仍然是10年。后者则比如，原贷款期限为10年，每月还款需3200元。银行可以将期限延长到20年，市民每月还款压力降低到1000元左右。 　　值得注意的是，每个人的住房信贷计划只能调整一次，而且银行对有“劣迹”的客户保留不予调整的权利。此外，厦门建行建议那些根本不具备还贷能力的个人，可以通过转让的方式办理转按揭。卖掉大套换小套，或者暂时租套房子住，也比整天愁眉苦脸甚至上了“黑名单”为好。 　　话题三：还款方式 　　建议：根据个人经济条件合理选择 　　“有两种还款方式，您可以选择。”经过去年的媒体聚焦后，银行一般都会提醒贷款人，目前可以选择等额本息还款法或者等额本金还款法。而此前，因为等额本息比较容易理解，银行方面一般会推荐这种还款方式。 　　但是，不同的还款方式会产生利差，同样是贷款20万元、期限为20年，等额本金还款法可以比等额本息还款法“便宜”2万元以上。当然，这并不简单地意味着银行多赚了市民2万元，而是因为等额本息还款法多占用了银行资金。但是，根据自己的经济条件合理地选择房贷的还款方式还是有技巧的。 　　简单地说，等额本息法，市民每月还款金额都是一样的。以公积金贷款30万元、期限为10年计算，每月还贷需要3200元左右。但是，这3200元中，前期大部分都是利息，后期大部分才是还本金。 　　而如果是等额本金还款法，则是本金不变，缴纳的利息越来越少。以公积金贷款30万元、期限为10年计算，贷款者第一个月需要还贷款是：2500元本金＋1102元利息＝3602元左右，第二个月需要还2500本金＋1093元利息＝3593元，然后依次递减。 　　由此看来，如果有稳定的经济实力、甚至有可能提前还贷的人们，最好还是选择等额本金还款法。此外，厦门中行个人金融部副处长康文辉表示，以后人们有可能享受到每月递增或者每月递减还贷法。应该说，递增法和递减法更加贴近人情。 　　话题四：租房还是买房 　　建议：需要依据个人经济实力判断 　　眼前，房价上涨空间可能不是很大，有人提出买房还不如租房。那么，到底什么样的情况，租房更合算呢？那就是，购房成本或月供已超过租房成本。 　　例如，张先生在厦大附近租了一套3室2厅的房子，月租金为2000元，房子售价为80万元。张先生已经有了部分积蓄，足以付这套房子的首付款。如果把这套房子买下来，房价继续上涨，这笔投资当然划算。如果买房，他的成本实际有两部分：一是按揭贷款的利息支出、首期款的存款利息损失。 　　若以30%的首付比率、6.12%的按揭贷款年利率，以及1年期存款实际利率1.8%计算，张先生按揭贷款的年利息支出为34272元，首付款的年利息损失为4320元，年购房成本总计为38592元。而他目前年租金为24000元，购房成本差价又不能从房价上涨中得到补偿，因此非常不划算。如果张先生将买来的房子重新租出去，租金仍为2000元，他损失的至少是首期款的存款利息。从这个角度看，“买房还不如租房”。 　　厦门建行有关人士分析，按厦门本地人的心理，是绝对不会赞成租房的。如果经济实力较强，没有更好的投资方式，又喜欢拥有一个自己可以设计的温馨的家，还是应该买房。但是，如果经济实力勉强，那还不如租个房子观望一阵，等房价合适的时候再买更为合理。