城南某小区入住后，小区内一片开阔地成了停车场。业主们的车大都随意停放，谁回来得早谁有地方。然而，没过多久，车场挂出牌子来，称物业管理公司已经申办下来手续，该停车场变为经营性停车场，每辆车每月要交纳150元的停车费，否则不能进。同时开发商为了促销房屋，在销售的过程中还不断将停车场卖出。  　　小区内一些业主准备交钱，  另外一些业主却感觉有些困惑，觉得好像小区内的场地，随便一申请，立个牌子就能收钱，这到底是凭什么呢？  　　习惯了为汽车付各种费用后，很少有人仔细琢磨停车费的问题，尤其是小区内停车费的问题。其实无论什么样的停车费，基本上都只有两种性质：一为土地使用费；一为保管费用。停车占用一定的土地面积，因此需要支付相应的土地使用费，同时停车场往往需要有人专业管理，保护停放汽车的安全，与车主形成一种保管合同关系，车主需要支付保管费用。  　　应该说，小区房屋销售前是由开发商享有土地使用权。房屋销售后则应该由全体业主享有土地使用权，而不再是由开发商享有了。有些开发商故意混淆概念，称只是将房屋占用范围的土地转让给了业主，但是停车场还是归开发商所有云云。加之有关物权法规、房地产法规并不健全，因而大部分业主也说不清楚。其实，无论在什么地方，当业主们支付购房价款的时候，同时也支付了整个小区宗地的转让成本。相应地，小区土地的使用权也就转让给了全体业主。而确认小区内土地使用权归全体业主共有，就应该确认土地使用权的收益也归业主共有。但是面对业主的质询，物业管理公司往往称：停车场的申请、批准手续没问题，所以您就乖乖交钱吧，没商量。其实这样的回答是不正确的。因为物业管理公司对小区的土地不享有使用权，即便是开发商开办的物业管理公司也不例外，当然就不能靠处分土地使用权来图利。其收取停车费完全是基于提供保管车辆服务而收取的一种保管服务费用。既然是保管服务费用，那么双方间就应该是一种平等的服务合同关系，业主接受保管服务，应该按照收费标准交费。如果业主不接受保管服务，就不应该强行收费。当然业主汽车的损坏，也不由物业管理公司负责。  　　但是实际上，物业管理公司往往强制性地要求业主交费，否则不给固定停车位或者干脆不让进门、出门。这个时候，所收取的停车费实际上不仅仅是单纯的服务性费用，也体现了强烈的土地使用费性质了。从另外一个角度看，就算全部停车费都应该由物业管理公司收取，但是物业管理公司是通过使用停车场土地而取得收益的，因此其应该为使用土地的行为向土地产权人支付费用，所以无论如何，都应该将土地使用费部分向全体业主进行分配，把停车费的一部分作为全体业主的共有基金等形式储存起来，用以公益事业支出。（北京理格丰律师事务所）