2002 年，我买了一套商品房。预售合同附件三载明了小区有中心花园，但没有说明面积有多大。开发商的楼书和广告中均写明中心花园的面积为六千平方米。预售合同第9条第2款约定，甲方（开发商）未征得乙方（购房者）同意变更小区的平面布局，  　　乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款1％的违约金。另外，合同约定的交房时间是2003 年12月31日。去年年底收房时，我发现小区中心花园没了，在规划中心花园的位置上，开发商正在建造另外一幢房屋，并且已经建到地上四层了。为此，我和不少业主都找开发商理论。  　　开发商说，预售合同里没有写中心花园有多大，而且小区将来肯定会有中心花园的，他们调整规划也经过规划部门批准了。从实际情况看，开发商已无法再建造一个六千平方米的中心花园。来信请问，我该以什么理由追究开发商的责任，是延期交房，还是变更规划？  　　市民王先生  　　王先生：  　　你实际上问了两个问题。第一个问题是，开发商在楼书和广告中所作的承诺是否可看作预售合同的约定，是否可以此追究开发商的责任；第二个问题是应当根据合同中的哪一条去追究开发商的责任。  　　关于第一个问题，答案是肯定的。去年6月1日起开始施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”笔者认为，就你的情况可以适用该条规定。开发商在楼书中记载的“六千平方米的中心花园”应当视为预售合同内容，开发商未能履行承诺，应当视为违约，并承担责任。  　　那么你应当选择哪条途径追究开发商的责任呢？在正常情况下，你至少有两种选择：一是起诉开发商逾期交房，因为其交付的房屋不符合合同约定，属于不适当履行；二是根据合同第9条第2款的约定，要求开发商支付违约金。笔者认为，这两个方案都不理想。在第一种情况下，由于开发商事实上已经无法再建造一个六千平方米的中心花园，所以其逾期交房的事实将会一直持续下去，因此要求开发商承担如此无限期的赔偿责任很难得到法院支持。在第二种情况下，由于约定的违约金比例偏低，你所能得到的赔偿金额会很少。  　　笔者认为，你还有第三条途径，即要求开发商赔偿因其违约给你造成的实际损失。对于一个有六千平方米中心花园的小区来说，其房价定高于一个没有中心花园的小区房价。因此，可以通过委托房地产评估机构进行评估，计算出两种情况下的房价差价，再乘以你的房屋面积，这就是你的实际损失。这里还存在评估时间点应该如何确定的问题。以签订预售合同的时间，以交房的时间，还是以开发商变更规划被批准的时间？就本市的情况而言，以签订预售合同的时间为评估时点对购房者最有利，但根据笔者的诉讼经验，法院往往会选择以开发商的规划变更被批准的时间作为评估基准时点。