今天，人民银行公布了《2004中国房地产金融报告》。报告提示了六大房地产金融风险并首度披露了外资进入房地产市场的四种主要渠道。 　　 报告表示，当前房地产金融风险集中表现为：一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险，二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，三是“假按揭”凸显道德风险，四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险，五是土地开发贷款有较大信用风险，六是房地产贷款法律风险加大。 　　 在提示风险的同时，央行报告提出了如下政策建议，应坚持突出重点、区别对待的原则，利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为。要提倡节约使用住房的消费理念，鼓励中小户型住房的消费，加强城镇廉租住房制度建设。走节约型房地产业发展道路，提倡节地、节能、节水、节电，在房地产开发和消费过程中注重环境保护。为及时防范和化解房地产金融风险，商业银行应加强对房地产开发企业的审查，规避房贷操作风险，防范“假按揭”风险，完善惩戒机制，加强利率风险管理。完善住房置业担保制度，进一步研究制定房贷保险制度等。 　　 值得关注的是，报告对一直以来关于境外“热钱”炒房现象予以承认，报告表示，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场，一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，2004年全国房地产开发利用外资228．2亿元，同比增长34．2％，占开发资金来源的1．3％。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。 　　 报告引用了人民银行金融市场司的调查称，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8．3％上升到2004年4季度的23．2％。据人民银行上海分行统计，2004年1－11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13．5％，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12．8％；用于购房的外资约70亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两月，境外资金购买上海单价11000元／平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47．6％和73％，购买单价11000元／平方米以上二手住房面积、金额同比增长2．8倍和3．1倍。 　　 该报告还说，2004年房屋销售价格较快上涨，但土地价格增幅下降，房地产开发投资增幅进一步回落。此外，虽然对政府土地储备机构贷款等地产开发贷款较快增长，但住房开发贷款2004年以来月增幅连续回落，造成房地产开发商贷款增幅减缓。从个人购房贷款看，增幅虽缓慢下降，但依然维持高增长。个人购房贷款呈现出集中于少数重点城市和热点地区和住房公积金贷款快速增长等特征。