在中国大陆，随着收入上升及日益追求优质的生活水准，人们对置业的兴趣日趋浓厚，个别人士也热衷于直接投资于物业。如以香港为例，多年来人们投资于房地产的情况一直相当普遍。有些人士倾向持有房地产物业，有些人士则投资于房地产发展及控股公司的股票，以受惠于资本增值的潜力。然而，在投资组合内加入房地产资产，以得到稳定收入回报和分散风险的好处，仍有待投资者的发掘和认同。

　　随着领汇今年11月成功上市，成为首只在香港上市的房地产投资信托(REIT)，除了为市场带来利好气氛，也刺激股市上升。加上部分基金公司也于今年推出房地产市场相关基金，令不少投资者对于REITs这类房地产证券感兴趣。由于房地产类别资产的以往业绩优秀，投资表现跑赢股票及债券(附图)，相信未来将有愈来愈多的REITs或相关投资产品推出市场，这将有助发展这项资产类别。

　　作为一个资产类别，REIT已存在多年。REIT在美国的历史最长，可追溯至1961年。在澳大利亚，证券化房地产市场也早在1971年就开展了。澳洲的上市物业信托被视为房地产整固和全球化的先锋，当地房地产市场约70％至80％都已证券化，而澳洲上市物业信托则占当地股市约10％至12％。近年来，这类投资工具迅速增长，多项REITs相继在韩国和新加坡等不同地区市场推出，日本也推出J－REITs。

　　对亚洲投资者来说，REIT属于相对较新的资产类别。以环球取向分析REIT可能较为合适。REIT具备三项主要优点:一是收益潜力较高，二是在房地产证券化市场中，新兴市场的增长机会较大，三是投资多元化。

　　收益潜力较高

　　REIT向来能为投资者带来吸引和稳定的收益。不同国家对REIT的最低派息比率各有规定。在美国、澳洲、荷兰、加拿大、比利时、新加坡、日本和法国等主要市场，最低的规定比率为80％，而最高的比率为100％。

　　美国可能是REIT发展的最成熟市场，但并非收益最高的市场。预期美国房地产证券的收益为4％至5％。欧洲和亚洲的收益则介乎3％至5％，而澳大利亚市场较为出色，一般可达到6％至8％的收益。考虑到较多元化的投资机会，将可提高投资组合的整体收益潜力。

　　在目前，全球约10％的房地产已经证券化，预期证券化规模将于2007年前达到17％。证券化市场的增长意味着房地产将于未来数年吸引更多投资者的注意，而从非REIT结构转为证券化市场的上升潜力将会较大。

　　例如，综观欧洲的REIT发展，法国的SIIC足证是相当吸引的模式，多项上市计划相继于本年进行。德国现正迅速发展有关结构，并预期将于2006年完成。英国也正在采取相同行动，各界现正热切期待英国的REIT市场的全面运作。亚洲方面，新加坡、日本及近期香港推出的RE－IT也令人鼓舞。

　　投资多元化

　　投资界有云，“切勿把所有鸡蛋放进一个篮子”的金科玉律，同时也适用于REIT的投资。而各经济地区的发展步伐不一，因而影响当地REIT的表现。因此，对于拥有环球视野的投资者来说，实在毋须忧虑缺乏投资概念。

　　尽管有人指房地产市场每7年会出现一次周期，但投资者毋须对此过虑。房地产在若干程度上与经济周期相关，但每个分类，例如工业、多家庭服务式住宅、商业、零售商场等亦受与其本身的商业周期和供求状况相关的特定因素所影响。因此，投资者实际上有不少机会分散房地产投资组合，和在不同时间作好部署，特别是一些有意投资于环球房地产证券的人士都已考虑到了地理的因素。

　　经济稳健增长带来支持

　　拥有超过15年投资房地产证券经验的景顺房地产投资团队认为，目前环球经济稳步扩张，购买力可望提升，继续支持房地产市场表现，因此在不同市场可找到不同的投资良机。

　　例如美国房地产的基本因素正稳步改善，加上长期息率仍然偏低，意味着当地的房地产市场应可相对表现优秀。特别是当地商业市场正强劲复苏，地区及购物中心房地产投资信托受惠于新增供应短缺、消费需求强劲及零售商扩充业务等因素。景顺预计当业主与零售商磋商重续租约时，租金可望上涨10％－15％，支持相关房地产证券的表现。

　　欧洲方面，欧洲大陆公司对零售店铺的需求持续上升，零售商继续物色新店铺，但鉴于供应市场紧张，因而支持位于黄金地段的零售店铺租金，特别是法国、西班牙、中欧及北欧地区。此外，英国的零售货仓租金表现也特别强劲，主要由于零售商在市中心以外的地区寻找租金较便宜的地点。另一方面，芬兰的经济增长强劲，并提供了可观的收益。

　　与此同时，澳大利亚的零售和工业租户需求维持稳健，加上空置率相当低，预期有关方面租金将会上调。整体来说，澳洲的房地产投资信托可望为投资者提供平均约7％的股息。

　　至于亚洲方面，香港及新加坡的基本因素稳健，尤其与办公室相关的证券表现可望较为出众，因为供求的状况普遍利好。景顺预计在未来两年，香港的办公室租金可望每年攀升20至30％，而新加坡的办公室市场持续复苏，位于黄金地段的甲级商厦的空置率持续下跌，反映市场需求持续，有助支持市场表现。

　　方便的投资途径

　　对于希望捕捉环球房地产市场增值潜力的投资者，景顺建议各位的投资可涵盖环球房地产证券的基金组合，透过经验丰富的投资专家管理资产。个别基金更可让投资者每季收取股息，提供分散投资的好处之余，同时兼享相对稳定的收益。

　　环球房地产证券基金主要是分散投资于世界各地与房地产市场相关的信托及证券。基金会于一些备有上市REIT的市场，如澳大利亚、法国、日本及美国等地，投资于REIT。也会于一些没有推行上市REIT架构的市场，包括德国及英国等地，通过地产股参与当地的地产行业。简单来说，这类基金不但拥有地产股的灵活性，也拥有上市房地产投资信托的优点。

　　有关基金具有多项特点。例如个别基金可让投资者每季收取股息，基金中的信托项目会把大部分的纯利收益以派发股息的形式回馈投资者，故特别适合那些希望在房地产市场获得资本增值的同时兼享稳定收益的投资者。另外，在风险管理方面，由于有关基金的特性与股票和债券不同，故于纯股票及债券组合加入这新元素，不但可减低传统组合的波幅，更有助增加整体收入的稳定性。

　　总括而言，对于一些初接触房地产市场的投资者，或没有时间为房地产市场作深入研究的投资者，可考虑把上述类型的环球房地产基金加入投资组合作为核心投资，便可有助在赚取长期稳定收益之余，同时捕捉市场的上升潜力。(中证网)